房屋维修基金信息化管理的建议

对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInformationProjectCO.,LTD|：0719-8871939887194913907282007QQ：5421796对完善住房专项维修基金信息化管理的建议十堰创傲信息工程有限公司对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInformationProjectCO.,LTD|：0719-8871939887194913907282007QQ：5421796目录第一部分：房屋维修基金管理状况分析................................................41、房屋维修基金在我国的发展进程.....................................................................................42、房屋维修基金的特殊性.....................................................................................................53、房屋维修基金管理现状与改进建议.................................................................................7第二部分：信息化管理系统设计分析..................................................111、在统一的管理模式下支持多种网络应用方式...............................................................112、内部管理平台与信息交流平台相结合...........................................................................123、可自定义管理项目、流程...............................................................................................144、可持续改进的能力...........................................................................................................145、基本功能成熟...................................................................................................................166、基金使用管理功能需完善...............................................................................................167、软件的应用具有规范性...................................................................................................17对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInformationProjectCO.,LTD|：0719-8871939887194913907282007QQ：5421796前言本文主要从房屋维修基金的特性，和这几年全国各省维修基金管理模式上的特点，结合我们多年来从事维修基金管理软件开发和实施中总结的经验，对维修基金信息化管理手段上的探讨，希望能够对全国维修基金信息化、标准化管理上起到一些作用。对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInformationProjectCO.,LTD|：0719-8871939887194913907282007QQ：5421796第一部分：房屋维修基金管理状况分析1、房屋维修基金在我国的发展进程1998年建设部出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。随后全国各省会城市和地级市陆续开始了维修基金的归集工作。到2001年，全国地级以上的城市维修基金归集已初具规模。经济发展较好的县级市也都开始了维修基金的归集。归集的金额各不相同。到2005年，各地级以上城市归集金额都达到了亿以上的，有的城市达到百亿以上。随着房屋保修期满，维修基金到了使用年限，各式各样的问题在全国各城市集中暴发。2005年，建设部将《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》向社会公布广泛征求意见，新的维修基金新的管理办法即将出台。目前全国的维修基金收缴工作已经进行了近十年，并逐渐扩展到县一级城市，维修基金金额巨大，如何收缴、管理、使用这一笔资金是一个系统的工程。由于房屋维修基金在我国是一个新生事物，全国各地都没有可借鉴的固定模式，这几年，全国出现了各种各样的问题。各城市未缴、漏缴、占用、挪用乃至侵占或者根本没有进入规定账目管理体系等问对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInformationProjectCO.,LTD|：0719-8871939887194913907282007QQ：5421796题在全国各地不时暴露，因为房屋维修基金引起的纠纷越来越多。这是一个新生事物必然经过起步、发展、改进、成熟的阶段，我国的房屋维修基金的管理模式也逐渐走向成熟。同时，一个成熟的管理模式必将淘汰一些旧的东西，衍生新的问题。2、房屋维修基金的特殊性房屋维修基金的先天性质决定了它的特殊性：（1）数额巨大，管理项目复杂：按统计部门的资料保守估算，全国专项维修基金高达600亿元以上，这些资金的管理不仅仅是银行户上一个数字，它的日常管理是一个复杂的系统工程，每个环节相对独立又互相联系。（2）专款专用：房屋维修基金是房屋保修期满后维修保养用的，是房屋的养老金，对使用对象有着严格的控制，使用申批严格。（3）归属全体业主共有，按比例分摊：房屋维修基金由业主在购买房屋时，按照房屋面积或购房款的一定比例缴纳，集中统一管理，使用时针对房屋不同的状况按比例进行分摊。（4）不可跨行政管理地区管理和使用：这是房地产管理行业的性质决定的，一幢房子的维修基金只对针对本幢房子使用，不能跨地区，就像上海的房子不能到北京发房产证。（5）可增值，计息到户，不够续缴：维修基金可以增值，并将增值部分按比例分摊到户，这样才能持续使用，目前我国对维修基对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInformationProjectCO.,LTD|：0719-8871939887194913907282007QQ：5421796金的增值方式有严格控制，维修基金的增值状况不容乐观。（6）安全第一，政府监管，不可挪用：因为是业主房屋的养老金，资金的安全性始终是第一位，因此资金每一个环节都要严格控制，在管理上就会非常繁琐。（7）依随房屋建立，属于房地产管理中的必须要件：房屋维修基金是由业主在购卖房屋时缴纳，属业主所有，钱随房走，因此不论房主怎么变，都要随房屋的产权的转移而转移，只有在房屋灭失时才能将资金退还给业主，这在基金管理中叫退伙处理。因此个人房屋维修基金账面就不可能像银行账户一样任意支取。从以上房屋维修基金的特殊性可以看出，维修基金管理的复杂性。首先，资金金额巨大，归属全体业主所有，那么这笔钱的安全性和归谁管，怎么管,就成了一个重要问题。安全第一的原则，也是限制维修基金管理发展的主要瓶颈。第二，它是房屋的养老金，是我国针对到城市住宅可持续发展的重要举措，关系到老百姓的起居生活，那么在归集收缴时就要注意公平公正性，归集力度要大范围要广，否则在后期房屋保养维修时将会出现更多的麻烦。第三，管理复杂，涉及到收缴、增值、计息、分摊、使用、维修项目、工程验收、转移过户、产权办理、日常账务，在管理对象上要细到每一条街，每一个小区，每一幢楼、每一间房屋。第四，以行政地区划分管理造成了管理模式的多样性，没有统一对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInformationProjectCO.,LTD|：0719-8871939887194913907282007QQ：5421796的模式可借鉴，不利于全国各地维修基金归集的发展，也不利于国家的统一监控。3、房屋维修基金管理现状与改进建议（1）管理模式不统一各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致，有的地区成立了专项维修资金管理中心，有的由物业公司管理，有的交给业主委员会管理、有的由当地房管局统一管理，甚至一个地区（城市）存在多种管理模式，如上海、北京、重庆。在收缴方式上也存在着区别，有的地区统一扎口归集，或由银行或由房管局资金管理中心，有的由房地产开发商或物业公司代缴，收缴对象上也有差别，有的地区只是业主缴，有的地区业主和开发商都要缴，如湖北省。深圳还引发引了房地产开发商是否应该缴纳房屋维修资金的讨论。这也是我国对维修基金管理的一种积极探索，随着维修基金（资金）归集的数额越来越大，全国出现了各式各样的问题。改进：规范基础的管理模式，扎口缴纳，统一管理。（2）法规政策宣传力度不够从1998年以来，我国的房屋维修基金已经走来近十年的历程，但现实的状况是，很多老百姓并不知道房屋维修基金是怎么回事，也不知道房屋维修基金的重要性，在缴纳时不配合，在需要动用房屋维修基金时又不知道怎么用。业主不了解，也就不理解，业主不知情，也就无法起到公众监督的作用，资金的安全性也无法保障。对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInformationProjectCO.,LTD|：0719-8871939887194913907282007QQ：5421796改进：加大宣传力度，合理利用现有的媒体资源及相关渠道。如利用国家法律频道、地方电视台、地方性报纸、网络、物业公司、银行缴费大厅、开发商售楼点这些公众关注较多的地方，向公众宣传维修基金的意义、用途和管理规范。（3）资金使用率低出于安全第一的原则，国家在资金使用审批上设定了严格的制度。资金的使用决定，必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权，但在具体的实施中，决策主体的缺位，业主自治机构不完善，造成了法定决策程序难以落实，依法通过该项资金的使用决定几乎不可能，造成了维修基金的使用率很低。这与管理模式的多样性、我国物业公司的发展水平、相关法规不完善、政策宣传力度不够也有着直接的关系。很多业主不知道维修基金是怎么回事，不知道怎么申请使用，也不知道那些项目应该使用维修基金，加上我国物业管理不平发展不一，多种因素造成了申请程序复杂，周期长。有的地区报道，申请使用维修基金过程长达一年，业主无奈，资金管理者也很无奈，为了资金安全，只能按照程序做。这种现象与维修基金建立的初衷是不附的。改进：综合各种因素，广泛征求意见，就基金归集范围、缴交标准、缴交方式、使用范围、使用条件及程序、分摊筹措办法等方面召开听证会，使基金的收缴、管理和使用做到政策明确，有章可循，标准公开，对号入座。合理化维修基金的使用审批制度，让维修基金起到它真正的作用。对完善住房专项维修基金信息化管理的建议创傲信息工程有限公司|TrioInform