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中国房地产泡沫经济•一、房地产概论；在百度名片中，房地产定义为：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。•二、房地产泡沫经济的定义所谓泡沫,是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”《辞海》（1999年版)也就是说，经济运行状态像泡沫一样,繁荣的表面终究难逃破灭的结局.泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落,但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落,而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象。表现形式以及当前中国房地产业的发展状况（此处缺乏见解故未展开阐述）；•三、房地产泡沫经济形成的原因和危害；由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅异常上升，又或者说房地产总市值被过度需求拉高的部分，大大超过由其真实需求决定的实际实际总市值，超过的部分就是房地产的泡沫。其形成的原因主要有1.土地资源的稀缺性房地产产品具有资本物品和耐用消费品的双重特征。在现代经济中，普通商品具有较为充足的攻击和需求弹性：当价格上涨时，必然会引起供给的增加和需求的减小，从而达到供求平衡。而土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求增加时，拉动土地价格上涨，由于其稀缺性，市场无法再短时间内增大供给量，从而使需求与宫格之间的差距进一步拉大，土地市场价格进一步上涨，促使房地产价格上涨，最终导致其泡沫的形成。2.大量投机资本的存在投机资本以谋取暴利为目的，具有高度的流动性。在市场经济体制下，宽松的货币政策是导致市场上存在大量投机性资本的主要原因，这些投机资本可以轻易从一个的确流动到另一个地区，例如香港资本流入大陆房地产市场。当大量投机性资本涌入房地产业时，是的房屋价格持续上涨，也可以导致其泡沫的出现。3.投资者对房地产未来价格的非理性预期基于人们对未来某个产业或区域经济发展的良好预期而进行投资，造成房资产价格严重脱离实体价值。随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的语气中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来放低长投资高回报的遐想，于是，过多的货币资本在虚拟的高回报率甚至暴利的刺激下，投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，导致房地产价格不断攀升；不断上涨的房价是的先前进入房地产业的投资者获取了暴利，在暴利的诱使下，新的投资者携带大量的资金进入到房地产中来，以期获得比其他行业更高的投资回报，新一轮的炒作又开始，也导致了其泡沫的产生。四、防止房地产泡沫的对策和措施。1.打击投机市场，控制过度放贷这一点央行已经在有意识地施行，从连续的加息和提高准备金政策的出台不难看出。与此同时,银监会也严格银行的风险管理,对金融机构的杠杆率、流动性比率等进行更为细致的规范。国务院也要求规范地方融资平台。所有这些,都有效地影响了资金的流动性，可以促使其减缓贷款速度.2.发展保障住房，平衡供需关系增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。房价只涨不跌的其中一个原因，是因为迎来了新一轮的婚育高峰，中国人“家”的观念根深蒂固，因此刚需是确实存在的。增加中低价位保障住房的供应量，有助于平衡供需关系，稳定价格。3.提高闲置地块的利用率，减轻土地资源稀缺的负担单方面抑制需求短期内对楼市能起到物理降温的效果，但终究不是维持市场健康成长的良药，治本还是要从真正存在问题的供应端对症下药，例如：调整供应结构，加速政策性住房建设；增加商品房有效供应，杜绝土地闲置、捂盘惜售；盘活二手交易，监管市场成熟运行等等，其中土地资源的稀缺性，是根本原因。造成土地闲置的原因分两方面：一是企业自身原因，主动的捂地获取溢价、被动的资金不到位导致工期延误都存在；同时也有政府原因，包括征地拆迁受阻、规划变更等.其中因政府原因例如拆迁、规划之后等造成的闲置地块，不存在被政府收回的风险,企业也不担心被收回,使得闲置地块利用率低。针对闲置地块的处理方式例如：对于企业原因造成的，按土地价款一定比例缴纳土地闲置费、无偿收回等方式；对于政府原因造成的，由政府按实际交纳的出让价款及相应利息有偿收回、改变规划用途等方式处理。这样一来，部分闲置土地可通过改变用途建设或配建保障性住房,提高利用率。目前，政府正在大力推动保障性住房的建设，但较低的利润令诸多开发商裹足不前。若实施上述方案，将部分闲置地块强制改建或配建保障房，可起到一举两得的作用：一方面增加保障房供地面积；另一方面对开发企业而言，这些土地拿地成本较低，即使用来建设保障性住房也仍然存在一定利润空间，相对直接收回或者罚款要合算。