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《房屋买卖居间合同》签署交易中心—贾舒羽讲师介绍授课目的1.使培训对象清晰了解买卖业务合同签署的流程及风险点。2.使培训对象具备签署买卖合同的实操能力、提升风险把控的能力、提升服务质量。课程大纲第一章：签约前邀约流程第一节：邀约流程概览第二节：《邀约函》填写指南第二章：《房屋买卖居间合同》填写第一节：标准合同填写第二节：签约常见问题及对策第三节：合同中不能承诺的内容第三章：签约后交件流程第一节：交件流程概览第二节：《交接表》填写指南*课程回顾及作业第一章：签约前邀约流程第一节：邀约流程概览提前半小时电话预约签约专员及签约室↓就邀约函提示内容进行沟通↓填写邀约函第二节：《邀约函》填写指南《邀约函》标准填写.doc第一章：签约前邀约流程本节作业知识点作业作业要求了解邀约流程邀约函的填写准确作业：邀约函的填写情景描述：房屋坐落：1、河西区瑞江梅苑12-6-601、面积98㎡，房屋过5年无二套无共有，工行有尾款36万，卖方目标价150万，买方心里价位148万。2、卖方朋友过来签合同，已提示其携带本人身份证，能提供卖方身份证、产权证、契税票，没有委托书3、已经告知买方携带定金2万，中介费3万4、客户有低评到线下的要求，前期与交易中心XXX沟通过，计算费用按13800元/㎡计算，费用XX元整，买方及配偶本市人，名下有一套住房没有贷款，两人从没有过贷款记录，没有信用卡，想公积金贷款购买上述房屋，公积金缴存情况不详。第二章：《房屋买卖居间合同》填写第一节：合同标准填写1、合同标准填写合同及附件标准填写\合同标准填写.shs2、合同附件标准填写合同及附件标准填写\合同附件标准填写.doc第二节：签约常见问题及对策第二章：《房屋买卖居间合同》填写什么对策呢？第二章：《房屋买卖居间合同》填写业主/房产正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策1、产权人签合同本人到场本人不到场风险：本人如不到场，其他人在不具备书面代理权的情况下缔约的合同没有法律效力。对策：提供本人签署的《委托书》或公证处《委托书》及代理人签署的《受托人声明》，同时定金留存公司，本人到场方能领取，附件：《委托书》《受托人声明》《汇款确认书》补充协议中明确约定，内容为签约常见问题及对策\问题1：房主本人不能到场签署合同.doc2、产权共有房主及共有权人到场共有权人不能到场风险：共有权人如不到场，其他人在不具备书面代理权的情况下缔约的合同没有法律效力。对策：提供本人签署的《委托书》或公证处《委托书》及代理人签署的《受托人声明》，同时定金留存公司，本人及共有权人到场方能领取，附件：《委托书》《受托人声明》《共有权人同意出售声明》补充协议中明确约定，内容为签约常见问题及对策\问题2：共有权人不能到场签署合同.doc第二章：《房屋买卖居间合同》填写业主/房产正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策3、产权继承已办理完毕继承手续的产权证房主已故未办理完毕继承手续，还是已故人的产权证风险：房主已故，其所有法定继承人未能到场签署合同，则缔约的合同没有法律效力。对策：提供所有法定继承人签署的《委托书》及代理人签署的《受托人声明》，同时定金留存公司，待提供该房屋继承后的产权证后方能拿走定金，附件：《委托书》及《受托人声明》，补充协议中明确约定，内容为常见问题3：产权人已故.doc4、产权人离婚离婚后房屋归属清晰并已办理完更名手续房主离婚，但离婚协议显示归配偶所有，未办理更名手续风险：房管局要求必须按照离婚协议规定产权的归属方办理手续，若原房主不配合则不能完成该房屋的产权转移手续。同时在办理手续的过程中，无法办理公证委托手续。对策：完成更名手续，方可办理手续。同时在补充协议中明确约定，内容为：签约常见问题及对策\问题24：房主离婚、协议给配偶.doc第二章：《房屋买卖居间合同》填写业主/房产正常特殊情况特殊情况的风险及对策4、尾款情况无1、本人或垫资公司还款2、买方代还风险：银行为该房屋的债权人，房主不具备完全处置权，因此合同签署的法律效力有质疑对策：补充协议中明确约定，内容为：签约常见问题及对策\问题4：尾款处理方式.doc5、租约情况无有租约风险：法律规定租户有优先购买权，买卖不破坏租赁，因此有租约的房子，如果租户不能及时腾房的，将会给公司及新产权人带来经济损失的风险对策：补充协议中明确约定，内容为：签约常见问题及对策\问题5：有租约.doc，附件：《承租人放弃优先购买权》6、查封情况无有查封风险：被法院查封的房子通常都有债权债务纠纷，此类房产公司出售后，客户的损失将会由公司承担对策：在房主可以明示有查封及查封原因的情况下（例如可以提供法院判决书或口头明示）先查权属了解有几道查封，定金暂存公司，直至查封解封，合同中明示，内容为：签约常见问题及对策\问题6：有查封.doc，三方合同必须到公司签署。第二章：《房屋买卖居间合同》填写业主/房产正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策7、产权证有1、商品房合同风险：商品房状态的房屋不具备产权证，不具备产权证的房屋出售，缔约的合同没有法律效力，一旦出现纠纷会给公司及客户带来很大的风险。对策：1、对于马上可以办理产权证的单可以使用公司制式的居间合同签署，定金金额不可过大，且定金留存公司，待提供了办理产权证的取件单后，方可领取。补充约定内容为：签约常见问题及对策\问题7：商品房合同马上下证.doc2、对于不能马上下证的单，可以使用公司制式的居间合同签署，补充约定内容为：签约常见问题及对策\问题19：商品房不能马上下证补充协议.doc买卖合同必须到公司签署。2、抵债房风险：抵债房不具备产权证，不具备产权证的房屋出售，缔约的合同没有法律效力，一旦出现纠纷会给公司及客户带来很大的风险。对策：不能使用公司制式的居间合同签署，使用由交易中心提供的电子版的买卖协议，定金留存公司，待办理完毕该房屋的改底档手续，买方签署新的商品房合同后方可领取。抵债房买卖协议：签约常见问题及对策\问题8：抵债房改底档买卖协议.doc买卖合同必须到公司签署。业主/房产正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策有产权证3、小产权风险：小产权的房屋虽然个别房产具备产权证，但目前各房管局已经不再办理小产权的转移手续，因此小产权的房屋属于中介公司不能出售的房屋。对策：使用交易中心提供的电子版的两方协议，不体现公司居间，中介费不能开收据。小产权买卖协议：签约常见问题及对策\问题9：小产权两方买卖协议.doc买卖合同必须到公司签署第二章：《房屋买卖居间合同》填写第二章：《房屋买卖居间合同》填写买方正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策1、定金定金数额过大风险：房屋有尾款、未查权属、有租约、买方筹款时间过长、没有产权证都会给客户及公司带来风险对策：1、二手房没有尾款：单值在100万以内的，建议定金2-3万，100万以上建议5万定金。2、二手房有尾款的：可以双方约定金额后，签合同当日建议定金2-3万，剩余部分定金在查完权属后没有问题，卖方到银行清贷当日再交接，该笔资金应打入卖方还款账户，补充约定内容为签约常见问题及对策\问题10：后期补交大额定金.doc附件：《定金收条》《定金欠条》3、商品房办证：建议定金2-3万，最多不得超过5万，定金留存公司，待交回取件单后，本人到公司领取。4、小产权、抵债房：定金数额不宜过大，留存公司，待办理完产权变更手续后方可领取5、定金留存公司，是公司财务人员给卖方出具收条，不得以公司的名义打收条约常见问题及对策\问题25：代保管收条.doc第二章：《房屋买卖居间合同》填写买方正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策2、新产权人无过户、贷款落新产权人的名字风险：签署合同的买方与后期办理手续的新产权人非一人，如果在签署合同时不明确，容易导致1、市场变化房价上涨，卖方以不得变更买房人为由拒绝履行合同2、国家政策变化，房价下跌，买方以国家政策变化，购房资质不能购房为由拒绝履行合同对策：签署合同的买方与后期办理手续的新产权人非一人，补充约定内容：签约常见问题及对策\问题11：签署合同的买方与新产权人非一人.doc3、付款方式合同中明确标示没有明确标示风险：签署合同时没有明确标示买方的付款方式，在市场发生变化时，房价上涨，房主以此为由拒绝履行合同对策：在合同中明确标示付款方式，如果是公积金贷款一定明确写出是建行公积金还是开发区农行公积金第二章：《房屋买卖居间合同》填写买方正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策4、办理贷款手续公司办理买方自办贷款手续风险：1、买方非专业人士，自己联系银行办贷款，公司办理过户手续，中间环节衔接就会出现问题，导致服务质量下降，引起客诉。2、买方自己办贷款交易中心无法监控整个办件进程，如果买方的办件时间过长，容易导致卖方以办件时间过长，延误过户时间为由拒绝继续履行合同。对策：1、了解买方自办贷款的理由，例如评估费的问题、办件时间的问题、买方资质的问题、还是买方银行有人必须在买方指定银行办理，了解清楚后与交易中心签约专员联系后针对性的解决，尽量把件留在公司办理。2、经过沟通后，买方依然要求自己办理贷款手续，则在补充约定中明确，内容为：签约常见问题及对策\问题12：买方自办贷款.doc第二章：《房屋买卖居间合同》填写买方正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策5、买方外地人自行提供社保或完税公司协助解决社保或完税风险：买方外地人，公司协助解决客户补缴社保或完税手续，在办理的过程中，国家政策变化，房管局不认补缴的社保或完税证明，客户不能购房，导致合同无法履行，卖方收取的定金不退还客户，并追究客户的违约责任，造成客户的经济损失，引起纠纷对策：提前与卖方沟通签署活合同，三方免责。补充约定中明确，内容为：签约常见问题及对策\问题13：公司协助做完税或社保.doc附件：《买方客户确认书》买方正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策6、中介费双方各付1%未按各1%标准交付的中介费风险：天津市物价局规定中介费买卖双方各付成交价的1%，填写不规范容易给公司带来不必要的麻烦。对策：规范填写，内容为：签约常见问题及对策\问题14：未按各1%标准交付的中介费：.doc签署合同当日交齐欠付中介费风险：签署合同当日未能收齐中介费，后期追缴难度很高，并且直接给后期办件增加难度，如果客户维系稍差，客户会以服务质量有问题少交或不交，直接给公司及经纪人带来经济损失。对策：签署合同当日，除通知客户带齐定金外，还要通知客户携带中介费，如确实当日不能交齐中介费的，必须要求在签署合同后3日内交付，并且在合同中标明，内容为：签约常见问题及对策\问题15：签署合同当日未交中介费.doc附件：《居间服务费延缓交付确认书》第二章：《房屋买卖居间合同》填写买方正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策6、中介费正常填写中介费收取情况合同中不方便体现收取客户中介费的情况，但为客户开具了公司收据风险：合同中不体现收取的中介费，若后期出现纠纷，客户拿着收据可以退还中介费对策：合同签署后让客户出具承诺书规范填写，内容为：问题23：合同不体现中介费客户承诺书.doc现金中介费交支票风险：中介费交支票，会出现空头支票的现象，给公司带来经济损失对策：只能开具收条，待钱到公司账户后，再为客户开具票据问题26：中介费交支票的收条.doc第二章：《房屋买卖居间合同》填写第二章：《房屋买卖居间合同》填写买方正常情况特殊情况特殊情况的风险及对策7、后期费用及税费卖方不承担税费双方约定各承担相关税费风险：后期办件过程中国家政策变化导致税费比例加大，买卖双方分别以此为由拒绝履行合同。对策：在谈单的时候尽量沟通为卖方净价，买方承担所有税费，如必须分别承担相关税费，则只写一方承担税费事项不写税费的比例，剩余部分由另一方承担，写的含糊一些，补充约定内容：签约常见问题及对策\问题16：买卖双方分别承担相关税费.doc8、要求承诺办件时间不承诺要求写入合同，并承诺办件时间风险：办理贷款过户手续的时间与买卖双方的资质、提供资料的及时与准确度、国家政策导致成交量、办件量激增而使办件速度变慢、也与双方的配合度有关，很多因素是办件人员不好把控的，承诺时间容易将诸多因素引起的风险转嫁给公司，导致合