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13第二章：《地產代理條例》及附屬法例目錄段落頁1-2《地產代理條例》及附屬法例143監管局144-5監管局的成員146-14投訴1515-16營業詳情1617-20《地產代理條例》中的重要定義1721-29發牌條件1830-35牌照2136-52地產代理的責任2353-63地產代理協議2664-68罪行及處罰2969-72上訴3173-79佣金爭議3280-93《操守守則》3394-104《常規規例》38105-114一手物業買賣4214《地產代理條例》及附屬法例1.監管地產代理的有關法例載列於：•《地產代理條例》（第511章）；•《地產代理（裁定佣金爭議）規例》（《佣金規例》）；•《地產代理（豁免領牌）令》（《豁免令》）；•《地產代理（發牌）規例》（《發牌規例》）；•《地產代理（登記裁定及上訴）規例》（《上訴規例》）；•《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（《常規規例》）。2.《地產代理條例》中的若干條文及部分規例僅適用於住宅物業的銷售。此外，從業員也須遵守地產代理監管局（監管局）發出的通告及《操守守則》。監管局3.監管局是根據《地產代理條例》成立，以執行該條例的法人團體。監管局於該條例下的主要職能包括以下各項：•規管及管制地產代理及營業員的營業；•採取監管局認為適當或需要的行動，以促使地產代理及營業員行事持正及稱職，或維持或提高他們的地位；及•如該局認為合適，為使由教育機構或訓練團體提供或為使任何人代教育機構或訓練團體提供在設計上是為保能夠稱職或確立操守標準或在其他方面與地產代理工作有關的訓練課程，而與教育機構及訓練團體聯絡。監管局的成員4.監管局的成員由行政長官委任。成員包括：•主席及副主席(均不得為從事地產代理工作的個人)；•不多於十八名普通成員；•其中至少一名普通成員必須是「公職人員」（即在特區政府擔任受薪職位的人，不論該職位屬長設或臨時性質）；及•其他普通成員須來自以下類別：(A)從事地產代理工作的個人，(B)不從事地產代理工作，但具有關於地產代理工作的知識的個人，及(C)並非上述(A)或(B)類，但適合獲委任的個人。（請參閱《地產代理條例》的附表。）5.監管局可設立委員會以執行部分工作：請參閱第8條、第9(1)及(3)條。15投訴6.若有投訴或行政總裁可向監管局呈述事實，指出持牌人：未能遵守《地產代理條例》及／或其附屬法例；或不合資格持有或繼續持有牌照；或未能遵守附加於其牌照的特定條件，監管局可親自處理事件，或將事件轉介紀律委員會處理（第29(1)、29(2)條）。監管局或紀律委員會在考慮有關個案後，可酌情決定進行其認為合適的研訊（第29(3)條）。7.根據第28條，如果監管局有理由相信持牌人並未遵守或已違反《地產代理條例》或其附屬法例的規定或其他條文，則可由監管局一名或以上的僱員及／或監管局委任的一名或以上執業會計師（「調查員」）進行調查。8.被調查持牌人必須：•提供調查員指明的由該持牌人管有或控制的文件；•提供解釋或提供調查員指明的進一步詳情；及•向調查員提供其在能力範圍內可合理提供的一切協助。9.在調查完結時，調查員須向監管局作出最終報告，並就是否應該行使第30條的紀律制裁權力作出建議。10.在以下情況下，監管局或紀律委員會可行使第30條所載的紀律制裁權力：•調查員建議考慮行使第30條的權力，並獲監管局或紀律委員會（如監管局將有關事件轉介紀律委員會）接受；或•根據第29(1)條提出的投訴或根據第29(2)條呈述的事實，已經由監管局或紀律委員會考慮，而且調查發現，該項投訴或呈述是有充分理據支持的。11.根據第30(1)條，監管局或紀律委員會可行使以下權力：•訓誡或譴責有關的持牌人；•將指明的條件附加於有關的牌照上；•更改已附加於該牌照上的任何條件；•暫時吊銷該牌照，為期一段不超過兩年的指明期間；•撤銷該牌照；•判處不超過$300,000的指明款額的罰款；及16•就以下費用的支付，作出其認為合適的命令：•涉及有關程序的費用；•作出建議的調查員的費用；•投訴人的費用；或•有關持牌人的費用。12.被調查的持牌人須得到一個合理的陳詞機會。如持牌人能證明下列事項，則不得對該持牌人行使第30條所述的權力：•他已採取一切合理步驟並已盡一切應盡的努力，以避免：•不遵守或違反調查所涉的《地產代理條例》條文；或•發生被投訴或呈述（視所屬情況而定）的事宜。13.第34條規定，監管局或紀律委員會根據第29(3)條進行研訊時，具有以下權力：•聽取經宣誓而作的證供；•傳召任何人士出席研訊作供；及•判給證人開支。14.紀律委員會進行的研訊通常由監管局的人員呈述。持牌人亦可親自參與或委派其代表律師參與。營業詳情15.持牌地產代理在經營地產代理業務前，必須向監管局申請批給營業詳情說明書。《發牌規例》第10(1)條規定：(i)每一個營業地點，及(ii)每一個營業名稱僅可獲簽發一份營業詳情說明書。如果持牌地產代理擁有多於一個營業地點及／或營業名稱，則應按需要申請多份營業詳情說明書。16.根據《發牌規例》第14條，每名地產代理牌照持有人：•應在他經營業務的每個地點的顯眼位置展示營業詳情說明書；•如果在任何地點以不同的營業名稱經營業務，則亦應以所用的每個營業名稱，在該地點展示營業詳情說明書；•應在他發出或代他發出的任何信件、帳目、收據、單張、小冊子及其他文件上清楚而顯眼地註明以下事項：•他的牌照號碼或有關營業詳情說明書的號碼；•有關營業詳情說明書內註明的營業名稱；及17•有關營業詳情說明書內註明的營業地點。•應在所有由他或代他發布的廣告（單張及小冊子除外）內註明：•他的牌照號碼或有關營業詳情說明書的號碼；及•有關營業詳情說明書內註明的營業名稱。《地產代理條例》中的重要定義持牌人17.《地產代理條例》的第2條界定：•「地產代理」是「在業務過程中進行地產代理工作的人，不論該人是否經營該業務或任何其他業務」。•「營業員」是「在受僱於地產代理的過程中或以地產代理的董事的身分進行地產代理工作的個人」。18.根據《釋義及通則條例》第3條，「人」包括「任何法團或並非法團組織的任何團體」。因此，根據一般法律，「人」包括有限公司及商行，而「地產代理」可以是有限公司、商行或個人。然而，「營業員」必定是個人，即自然人。19.除上述不同之處外，地產代理與營業員的基本分別，在於地產代理「在業務過程中」進行地產代理工作，而營業員是「在受僱於地產代理過程中」或以地產代理的董事身分進行地產代理工作。地產代理是為自己工作的，而營業員以僱員或董事的身分工作。此外，根據第21(1)條，營業員牌照不得批給任何團體，不論屬法人團體或並非屬法人團體的團體。持牌人的工作20.《地產代理條例》規定，「地產代理工作」是指在業務過程中為客戶進行的任何工作，而該工作是：•就向客戶介紹一名意欲取得或處置物業的第三者而進行的，或就為客戶取得或處置物業而作的商議而進行的；或•在上述介紹或商議之後，就客戶取得或處置（視屬何情況而定）該物業而進行的。上述定義可能涵蓋以下在業務過程中為客戶進行的工作：•促銷物業；•向客戶介紹物業；18•向客戶介紹有意買賣物業的第三者；•安排參觀及視察物業；•索取及向客戶提供有關物業的資料；•磋商買賣條款；及•草擬買賣協議或租賃協議及安排客戶簽訂買賣協議或租賃協議。發牌條件在執業前領取牌照21.地產代理發牌制度於一九九九年一月一日開始實施，規定凡於香港從事地產代理業務的人士均必須持有牌照，並將無牌從事地產代理工作列為刑事罪行。22.牌照共分三種：•營業員牌照；•地產代理（個人）牌照；及•地產代理（公司）牌照。23.地產代理（個人）牌照和營業員牌照的分別在於：•持有地產代理（個人）牌照的個人可以下列身分從事地產代理工作：•獨資經營者；或•地產代理合夥商行的合夥人；或•持有地產代理（公司）牌照的公司的董事；或•地產代理（個人）牌照或地產代理（公司）牌照持有人的僱員；•第38條規定，地產代理各個辦事處的業務，須由一名經理有效和獨立控制，而該名經理必須為地產代理（個人）牌照持有人；•持有營業員牌照的個人，僅可以地產代理（個人）牌照持有人或地產代理（公司）牌照持有人的僱員的身分，從事地產代理工作。領取牌照的條件《地產代理條例》第19、20及21條載列以下發牌條件：個人1924.要申請地產代理牌照或營業員牌照，新入行人士必須：(1)年滿十八歲；及(2)符合「適當人選」的要求。考慮的因素包括：(i)該人是否未獲解除破產的破產人士，或是否在緊接監管局考慮該事宜之前五年內，曾與其債權人訂立債務重整協議或債務償還安排；(ii)該人是否《精神健康條例》第2條意義下的精神紊亂的人或病人；(iii)該人是否曾因涉及欺詐、舞弊或不誠實行為的行為而被定罪；(iv)該人是否曾根據《地產代理條例》被定罪，並曾就此被判監禁；(v)該人是否當時根據《地產代理條例》被取消地產代理（公司）牌照持牌資格公司的董事或高級人員，或該人於該公司如上所述被取消資格當日是否為該公司的董事或高級人員；(3)符合學歷要求，即完成中五或同等程度的學歷；及(4)符合考試要求，即在緊接申請牌照的日期前的十二個月內，在地產代理資格考試（如申請地產代理牌照）或營業員資格考試（如申請營業員牌照）中考獲合格成績。獨資經營者25.地產代理業務獨資經營者必須持有地產代理（個人）牌照。獨資經營者的每個營業地點必須具有採用特定營業名稱的營業詳情說明書。合夥26.(1)合夥必須至少有一名合夥人持有地產代理（個人）牌照。(2)每一位參與合夥的地產代理業務的合夥人，個人合夥人方面均必須持有地產代理（個人）牌照及公司合夥人方面均必須持有地產代理（公司）牌照。(3)不參與合夥的地產代理業務的合夥人無須領取牌照（《豁免令》）。(4)合夥的所有合夥人均須符合「適當人選」的規定（與第27(3)段適用於公司的董事的「適當人選」規定相同）。(5)合夥的每個營業地點必須具有採用特定營業名稱的營業詳情說明書。公司2027.(1)公司是指《公司條例》（第32章）意義下的公司，或根據任何其他條例或在香港以外註冊成立的法人團體。(2)公司必須至少有一名董事持有地產代理（個人）牌照／地產代理（公司）牌照，亦必須由一名持有地產代理牌照的個人董事或公司董事有效控制地產代理公司的業務。每一位參與公司的地產代理業務的董事，均須為地產代理（個人）牌照／地產代理（公司）牌照持有人；不參與地產代理工作的董事無須領取牌照。(3)公司的所有董事（無論是個人董事或公司董事）均須符合「適當人選」的規定。考慮的因素包括：(i)該董事（如為個人董事）是否未獲解除破產人士，或在緊接監管局考慮該事宜當日之前五年內，曾與其債權人訂立債務重整協議或債務償還安排；(ii)該董事（如為個人董事）是否《精神健康條例》第2條意義下的精神紊亂的人或病人；(iii)該董事（如為個人董事或公司董事）是否曾因欺詐、舞弊或不誠實行為而被定罪；(iv)該董事（如為個人董事）是否曾根據《地產代理條例》被定罪，並曾就此被判監禁；(v)該董事（如為個人董事或公司董事）是否當時根據《地產代理條例》被取消地產代理（公司）牌照持牌資格的公司董事或高級人員，或該董事於該公司如上所述被取消資格當日是否為該公司的董事或高級人員；(vi)該董事（如為公司董事）是否正在清盤，或在緊接監管局考慮該事宜當日之前五年內，曾與其債權人訂立債務重整協議或債務償還安排。(4)該公司本身亦須符合「適當人選」的規定。考慮因素包括：(i)該公司是否正在清盤，或在緊接監管局考慮該事宜當日之前五年內，曾與其債權人訂立債務重整協議或債務償還安排；(ii)該公司（如為公司董事）是否曾根據《地產代理條例》被定罪。(5)公司的每個營業地點必須具有採用特定營業名稱的營業詳情說明書。豁免情況28.《豁免令》第2條規定：21•在下列情況下，從事地產代理工作的人可獲豁免，無須領取地產代理牌照或營業員牌照：•該人純粹就香港以外地方的物業從事地產代理工作；及•在其所有信件、帳目、收據、單張、小冊子及其他文件內及在任何廣告中，註明其本人並無處理位於香港的任何物業的牌照。29.《豁免