不动产买卖合同

第11章不动产买卖合同合同的订立合同的形式要件买卖双方的权利义务合同的违约救济Web：第1节合同的订立选买权option第11章不动产买卖合同第1节合同的订立制作人：吴一鸣第1节合同的订立选买权的本质：承诺的权利选买权行使的结果：买卖合同的成立第11章不动产买卖合同第1节合同的订立制作人：吴一鸣第1节合同的订立德国法中的购买权（Ankaufsrecht）第11章不动产买卖合同第1节合同的订立制作人：吴一鸣所有权人单方有约束之出卖要约附条件之买卖契约预约三种表现形式第1节合同的订立德国法中的购买权（Ankaufsrecht）第11章不动产买卖合同第1节合同的订立制作人：吴一鸣所有权人单方有约束之出卖要约附条件之买卖契约预约三种表现形式第1节合同的订立优先购买权物权性先买权第11章不动产买卖合同第1节合同的订立制作人：吴一鸣第1节合同的订立优先购买权与选买权之间的区别：第11章不动产买卖合同第1节合同的订立制作人：吴一鸣购买条件不同（价格）权利产生的方式不同（法定/意定）能否单独登记存在区别第1节合同的订立物权性先买权与选买权之间的区别：第11章不动产买卖合同第1节合同的订立制作人：吴一鸣合同条款确定时间不同权利登记的效力不同权利行使的条件不同第2节合同的形式要件根据《反欺诈法》的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣第2节合同的形式要件执行力要件vs.生效要件：第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣能否抗辩之不同部分履行原则适用之不同履行返还之不同第2节合同的形式要件根据《反欺诈法》的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。《反欺诈法》适用于所有与土地交易有关的合同；它不仅适用于合同的订立，而且适用于该合同的转让和修改。第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣第2节合同的形式要件《德国民法典》第311b条（关于土地、财产和遗产的合同）第（1）款规定：“使一方负有转让或则取得土地所有权的义务的合同，必须做成公证证书。关于土地所有权移转的合意已经达成，并且已经登记到土地登记簿中的，未遵守这一形式而订立的合同，按其全部内容来说成为有效的。”第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣第2节合同的形式要件《意大利民法典》第1350条规定：“下列行为应当以公证书或者私证书的形式进行，否则无效：1）转移不动产所有权的契约；2）设立、变更或转让不动产用益权、地上权、役权人权利和永佃权人权利的契约；……4）设立或者变更不动产的地役权、使用权和居住权的契约；5）放弃前述各项规定的权利的行为；……7）不动产典质的契约……”第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣第2节合同的形式要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣部分履行原则部分履行原则（doctrineofpartperformance）的法理基础：第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣防止欺诈和伪证情势变更之救济实现当事人的真实意思部分履行原则部分履行原则（doctrineofpartperformance）的法理基础：第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣防止欺诈和伪证情势变更之救济实现当事人的真实意思提示：部分履行原则为司法原则，而非制定法原则部分履行原则部分履行行为的种类：支付价款第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣提示：单纯的支付价款并不能够得到实际履行的救济，通常还需伴以其他部分履行行为。部分履行原则部分履行行为的种类：支付价款占有不动产第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣提示：占有需是经过出卖人同意的占有，且需为实际占有、持续占有部分履行原则部分履行行为的种类：支付价款占有不动产改良不动产第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣提示：改良必须是对不动产的永久性改良，且其价值必须达到一定程度部分履行原则部分履行行为的种类：支付价款占有不动产改良不动产第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣特殊场合：特别家事服务（exceptionaldomesticservices）部分履行原则注意：买受人亦可援引部分履行原则部分履行原则适用于对书面合同的口头修改不适用部分履行原则时的救济：合理价值返还第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣部分履行原则《合同法》第36条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣英国法的规则1925年《财产法》第40条执行力的条件：书面形式，或符合部分履行原则1989年《财产法（杂项规定）》第2条书面形式为成立要件，废除部分履行原则第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣英国法的规则Acontractforthesaleorotherdispositionofaninterestinlandcanonlybemadeinwritingandonlybyincorporatingallthetermswhichthepartieshaveexpresslyagreedinonedocumentor,wherecontractsareexchanged,ineach.第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣英国法的规则由于不动产在人们生活中的重要性，无论是为了避免由于1925年《财产法》第40条的规定而不经意间形成买卖合同的情况，还是为了确保人们不会不公正地逃避他们道义上的责任，都有必要令不动产买卖合同具备特殊的形式要件。——英国法律委员会：“土地买卖等合同的形式”（1987年）第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣合同无效的情形1、虚假陈述（misrepresentation）第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣虚假陈述关涉合同重要事实虚假陈述可由过失构成不属于虚假陈述的三种情况已知或应知的事实经实地勘察可知的事实双方获知机会均等的事实合同无效的情形1、虚假陈述（misrepresentation）第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣虚假陈述的后果：作为抗辩理由作为侵权事由作为要求损害赔偿或撤销合同的事由合同无效的情形2、误解（mistake）第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣双方误解对重大事实的误解不包括对不动产价值和法律的误解合同无效的情形3、合同违法第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣目的违法：整体无效部分条款违法：该条款无效合同无效的情形第11章不动产买卖合同第2节合同的形式要件制作人：吴一鸣虚假陈述欺诈过失的虚假陈述隐瞒事实的欺诈误解重大误解第3节买卖双方的权利义务衡平转化原则有关占有的问题可交易产权原则瑕疵担保义务履行时间不动产灭失的风险承担第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣1.衡平转化原则“衡平转化原则就是在一定情况下将土地视为动产并将动产视为土地。因此，……当一个土地所有人签署了一份有效且有执行力的买卖合同后，虽继续持有普通法产权，但却是作为受托人，为买受人的利益持有；买受人成为了衡平法所有人……（同样，买受人）作为受托人，为出卖人的利益而持有价款”。——Illinois:Shayv.Penrose(1962)第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣1.衡平转化原则1.合同一方死亡时的适用（1）如果死亡的是出卖人（2）如果死亡的是买受人2.一方当事人的债权人主张债权时的适用第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣2.有关不动产占有的问题占有不动产的出卖人的义务占有不动产的买受人的权利占有期间的收益分配违约场合的利益平衡第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣3.可交易产权原则可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣3.可交易产权原则可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣3.可交易产权原则可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣不拥有产权产权上存在负担合理怀疑《德国民法典》第892条（土地登记簿的公信力）第（1）款：“为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的，只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。”第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣3.可交易产权原则可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准导致产权不可交易的主要情形第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣3.可交易产权原则导致产权不可交易的主要情形第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣产权链中存在瑕疵出卖人因时效取得产权产权上存在负担其它瑕疵3.可交易产权原则可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准导致产权不可交易的主要情形公法对产权可交易性的影响第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣3.可交易产权原则可交易产权原则确立的原因：登记制度的缺陷可交易产权的标准：主观标准导致产权不可交易的主要情形公法对产权可交易性的影响吸收原则第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣4.不动产的瑕疵担保义务货物出门，概不退换（caveatemptor）买主自慎（buyerbeware）隐含的适住保证（impliedwarrantyofhabitability）第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣4.不动产的瑕疵担保义务最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣4.不动产的瑕疵担保义务最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣5.履行时间第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣履行时间为关键条款违约方无权要求继续履行合同另一方有权解除合同履行时间非关键条款可在此后合理时间内履行5.履行时间第11章不动产买卖合同第3节买卖双方的权利义务制作人：吴一鸣履行时间为关键条款违约方无权要求继续履行合同另一方有权解除合同履行时间非关键条款可在此后合理时间内履行趋势：规则适用的严格性趋缓5.履行时间提出履行（tenderofperfor