税务尽职调查报告(参考)

********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第1页共28页税务尽职调查报告中汇震南咨字【2014】第1101号*******房地产开发有限公司：我们接受贵公司委托，受聘税务顾问，对贵公司2011年至2014年6月业务发生的相关财税资料进行审核。我们根据国家法律法规及相关规定，结合贵公司的实际情况，审查了包括会计凭证、帐簿、报表、发票等有关资料，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。贵公司对所提供的会计资料的真实性、合法性、完整性负责。现将审核情况及相关的涉税意见报告如下：一、企业基本情况武汉********开发有限公司（以下简称贵公司），属国地税共管企业，属增值税一般纳税人，由******工商行政管理局批准成立，工商注册登记号码：420900000005071:1、成立日期：二零一零年四月二十八日2、注册地址：湖北省***市经济开发区孝天工业园3、法定代表人：****4、注册资本：壹佰伍拾万圆元整，其中实收资本壹佰伍拾万圆元整出资者及其出资比例如下：********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第2页共28页出资者应缴出资金额应缴出资比例实缴出资金额实缴出资比例武汉*****有限公司750万元50%750万元50%武汉*****有限公司750万元50%750万元50%合计1500万元100%1500万元100%5、企业类型：有限责任公司（法人独资）6、税务登记：纳税识别号税字孝开登420901553919340；纳税人编码：000000060183714。7、会计机构负责人：****8、是否设置分支机构：否9、是否实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的分支机构：否10、企业所得税主管税务机关：***市高新技术产业开发区国家税务局11、企业地税主管税务机关:***地方税务局开发区分局12、企业国税主管税务机关:***国家税务局开发区分局13、实际经营项目及经营方式：凭食品生产许可证从事食品生产、销售；食品科技开发；农副产品收购、销售；食品科学技术服务。14、主要产品（商品）及主要原材料：淡雅香口香糖、淡雅香饮料、淡雅香喉爽、蔗糖甜味剂、甜菊糖苷、果脯提取物、枸杞精提物等。15、开发项目：******总部大厦及配套住宅。16、税费核查期间：2011年1月1日至2014年6月30日。********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第3页共28页二、项目基本情况贵公司现开发的项目为*****大厦及其配套住宅，项目总投资四个多亿。1、*******总部大厦总部大厦位于****市经济技术开发区二期延伸段，毗邻****市经济技术开发区管委会办公大楼。项目建设用地面积11,158.07㎡，总建筑面积51,716.53㎡。大厦总体功能布局为：一到三层为裙楼，单层面积约3,000㎡，一楼为大堂和银行。二楼为员工食堂和餐饮，三楼为健身房、会议室以及员工活动室，四楼至三十楼为办公区域，三十层及以上为公寓及客房。大楼办公区层高3.9m，楼层面积在1,170㎡左右，上下出入不大。2、配套生活区*****高层住宅小区位于*****市经济技术开发区二期。项目用地面积9,983.58㎡，总建筑面积19,177.74㎡。本住宅项目为*****总部大厦生活配套项目，共计三栋高层住宅，层数分别为2栋11层、1栋16层，楼高均控制在50m以下。建成后的小区将为******本部员工的住房问题提供很好的支持。住宅楼分为三种户型，总户数174户，其中90平米户型66户，120平米户型76户，150平米户型32户。总停车位179个，其中地下停车位66个，其中地下停车位113个。3、项目用地情况********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第4页共28页地块编号土地证编号土地位置土地证签发日期使用权面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限原土地成交价款容积率建筑密度土地出让合同约定出让金土地摘牌补偿协议约定补偿金额成交总价款02-104-00070*国用（2011）第0028529号***经济技术开发区明湖路2011-1-139,983.58住宅用地不低于1.5;不高于2.0不高于25%住宅70年3,850,000.005,241,379.509,091,379.5002-104-00071*国用（2011）第0028530号***经济技术开发区阳澄路2011-1-1311,158.07商业用地不低于3.0;不高于4.0不高于35%商业40年6,550,000.003,682,163.1010,232,163.10合计21,141.6510,400,000.008,923,542.6019,323,542.60********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第5页共28页注：①②③4、建设工程规划情况建设工程规划许可证编号颁发机构发证日期项目名称建设位置建筑面积（㎡）建字第650104201180003号乌鲁木齐经济技术开发区规划房产局2011-4-12葛洲坝开发区骑马山住宅小区1#-3#高层住宅楼、物业及社区用房、地下车库二期延伸区A08街坊24,802.98建字第650104201180048号乌鲁木齐经济技术开发区规划房产局2011-2-21葛洲坝新疆总部大厦延伸区C08-0151,517.00合计76,319.985、项目建设情况********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第6页共28页建筑工程施工许可证编号颁发机构发证日期项目名称建筑面积（㎡）合同价格（万）设计单位施工单位监理单位建设时间650102201109090101-082乌鲁木齐经济技术开发区建设发展局2010-9-9葛洲坝集团新疆总部大厦及生活配套项目一标段（新疆总部大厦工程）51,517.0016,960.86新疆玉点建筑设计研究院有限公司中天建设集团有限公司新疆卓越工程项目管理有限公司2011/4/10-2013/7/25650102201109130201-084乌鲁木齐经济技术开发区建设发展局2011-9-13葛洲坝集团新疆总部大厦及生活配套项目二标段（骑马山住宅小区1号、2号高层住宅楼及物业和社区用房工程）11,513.202,866.03新疆兵团建工设计研究院葛洲坝新疆工程局(有限公司)新疆卓越工程项目管理有限公司2011/4/10-2012/7/20650102201109130101-083乌鲁木齐经济技术开发区建设发展局2011-2-21葛洲坝集团新疆总部大厦及生活配套项目三标段（骑马山住宅小区3号高层住宅楼及地下车库工程）13,290.592,895.67新疆兵团建工设计研究院葛洲坝集团第六工程有限公司新疆卓越工程项目管理有限公司2011/4/10-2012/8/20合计76,320.7922,722.56********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第7页共28页4、项目验收情况贵公司未能提供开发项目竣工验收备案证明。据了解项目在建，总部大厦及配套住宅均未取得竣工验收备案证明书。5、项目预售情况********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第8页共28页预售许可证编号颁发机构发证日期预售项目名称总建筑面积（㎡）预售筑面积（㎡）住宅（套）结构层数备注乌房预许字2012000274号乌鲁木齐住房保障和房产管理局2012-7-2骑马山住宅小区1栋5,031.405,031.4044钢筋混凝土11层1栋共2单元乌房预许字2012000272号乌鲁木齐住房保障和房产管理局2012-7-2骑马山住宅小区2栋5,912.505,912.5066钢筋混凝土11层2栋共3单元乌房预许字2012000273号乌鲁木齐住房保障和房产管理局2012-7-2骑马山住宅小区3栋8,233.758,204.9664钢筋混凝土16层3栋共2单元合计19,177.6519,148.86174.00********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第9页共28页注：贵公司未能提供总部大厦的预售许可证。据了解,总部大厦尚未取得预售许可证。6、项目建筑面积预测（实测）情况①总部大厦，建筑物用途：办公、人防、车库、库房；建筑物结构：框架、核心筒,建筑物层次：地上34层，地下2层,总建筑面积51,716.51平米，避难层建筑面积658.44平米，人防设施建筑面积4,430.51平米。可分摊及出售的总产权面积51,716.53平米。②骑马山住宅小区1号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数44套，建筑物层次：地上11层，地下0层,总建筑面积5,031.40平米，公建建筑面积0平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积5,031.40平米。③骑马山住宅小区2号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数66套，建筑物层次：地上11层，地下0层,总建筑面积5,912.59平米，公建建筑面积0平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积5,912.59平米。④骑马山住宅小区3号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数64套，建筑物层次：地上16层，地下0层,总建筑面积8,233.75平米，公建建筑面积28.79平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积8,233.75平米。7、项目销售收款情况********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第10页共28页楼栋号住宅套数产权面积(㎡)合同销售额（元）销售均价（元/㎡）销售收款(元）住宅(套)已售（套）未售（套）面积合计已售面积未售面积销售比例（%）已收款合计（元）2011年收款2012年收款2013年1-9月收款1号楼44.0032.0012.005,031.403,658.121,373.2872.71%10,974,360.003,000.006,400,000.003,200,000.003,200,000.00-2号楼66.0045.0021.005,912.504,059.411,853.0968.66%12,178,230.003,000.008,812,530.004,000,000.004,000,000.00812,530.003号楼64.0040.0024.008,204.965,098.233,106.7362.14%15,294,690.003,000.0010,190,170.001,100,000.001,100,000.007,990,170.00大厦51,716.5329,693.1822,023.3557.42%311,826,364.0010,501.62150,793,070.0015,200,000.0043,720,000.0091,873,070.00合计174.00117.0057.0070,865.3942,508.9428,356.45-350,273,644.00176,195,770.0023,500,000.0052,020,000.00100,675,770.00********房地产开发有限公司税务尽职调查报告中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司第11页共28页注：①以上数据系在贵公司提供的销售统计表的基础上进行的分类汇总。8、项目产品类型说明根据新政发[2005]152号，乌地税函[2008]425号，乌地税函[2010]289号文件规定，建筑容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下，单套建筑面积在140平方米以下的普通标准住宅，可按照0.5%预缴土地增值税，除此外的需按照1%预缴纳土地增值税。经划分，已销售普通住宅10,122.18平米，普通住宅销售收款金额20,026,480元；销售非普通住宅2,693.58平米，非