搜索
二手房买卖合同论文有关二手房论文：浅论二手房买卖合同的解释方法摘要：随着房地产市场的发展，二手房买卖也成为社会和民众关注的焦点。然而，无论有无房地产中介的介入，二手房买卖合同的纠纷显现出明显的上升趋势。本文从二手房买卖合同的解释方法的角度，首先分析合同解释的一般规则在二手房买卖合同解释中的适用，其次从法经济学的视角论述二手房买卖合同之特殊性，最好以案例分析的形式阐述笔者的观点及建议。关键词：二手房买卖；合同解释方法；法律经济学居者有其屋是指：凡是需要定居（居住）的人都应当获得住所（房屋）。这一观点可以追溯到孟子在《梁惠王章句上》谈到，“居者有其屋!病者有其医!勤者有其业!劳者有其得!”现实中，高房价让许多民众望房兴叹，而一些竭其所有购买二手小户型商品房，用于自住的民众，又常因买到不合意、甚至疑似被欺诈的房屋而陷入被动，下文尝试从二手房买卖合同解释方法的角度，解读现实中存在的二手房买卖合同纠纷并给出建议。一、合同解释的一般规则在二手房买卖合同解释中的适用合同解释的一般规则，可以适用二手房买卖合同。我国《合同法》第125条第1款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条规定的合同解释规则包括了文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚信解释。（一）文义解释文义解释又称语法解释、文理解释等，是指按照法律条文的文字、语法去理解法律规范的内容和意义的解释的方法。在二手房买卖合同中，文义解释就是按照二手房买卖合同条款中特定语句的使用，准确理解二手房买卖条款含义。然而，判断二手房买卖合同使用的语言是否有争议，应采取普通读者标准。从一个正常的，在法律方面或者二手房买卖业方面没有受过专业训练的人的立场加以考虑。（二）整体解释整体解释又称体系解释，是指把全部合同条款和构成部分作为一个整体，从各个合同条款及构成部分的总体联系来确定各个合同条款在整个合同中的正确含义。在实际应用之时应特别注意：二手房买卖合同中的特约条款的效力优于基本条款。因为私法自治是近代私法的三大原则之一，而契约自由则是私法自治的核心。按照意思自治理论，人的意志可以依其自身的法则去创设自身的权利义务，当事人的意志不仅是权利义务的渊源，而且是其发生的根据①。特约条款是由二手房买卖当事人协商订立，它比基本条款更能体现当事人意思自治的原则精神。（三）目的解释所谓合同的目的，是指合同文字可以做两种以上解释之时，应采取最适合合同目的的解释。合同目的是当事人真实意思的核心，二手房买卖合同的用语与合同目的相悖时，应通过解释加以更正。若二手房买卖合同内容不明确或相互矛盾时，应当在确认每一合同条款和用语都有效用的前提下，尽可能通过解释使其协调一致，符合合同目的。（四）习惯解释二手房交易行业在其长期发展历程中都形成了自己的某些习惯和约定俗成的惯例，《联合国国际货物销售合同公约》第9条第1款规定：“双方当事人业已同意的任何惯例和他们之间确立的任何习惯做法，对双方均有拘束力”，可见，根据习惯和惯例解释合同，已得到国际上普遍认可。（五）诚信原则解释解释合同应遵循诚实信用的原则。诚实信用作为民法的一项基本原则，已为现代世界立法所公认。我国《民法通则》对之亦作了肯定，要求一切民事活动都必须予以遵循。用诚实信用原则解释合同，符合当事人的本意和法律的基本要求。在二手房买卖合同解释原则中，适用该原则把握二手房买卖合同当事人意图时，弹性较大，对法官要求较高。（六）其他解释方法利益衡量原则，利益衡量原则要求在解释二手房买卖合同时不但考量当事人的利益，还要考虑社会利益。实际上许多本来可以履行的合同被人为地消灭了，而由此造成的包括订约成本、履约成本、纠纷解决成本的浪费。结果是社会交易成本上涨，市场运行效率下降。法国民法典第1157条规定：“如果一项条款可能有两种意思时，宁可以该法条款可能产生某种效果的意思理解该条款，而不以该条款不能产生任何效果的意思理解该条款”。梁慧星教授认为，各种解释方法之间应大致有位阶关系，即：对法条的解释，首先应采用语义解释方法，如解释的结果可能为复数，则继之以论理解释方法；作论理解释时，应先运用体系解释和法意解释以探求法律意旨，进而运用扩充解释或限缩解释或当然解释以判明法律的意义内容，如仍不能澄清法律语义的疑义，则进一步作目的解释以探求理发目的，或者在依上述方法初步确定法律意义内容后，以目的解释进行核实②。这种逐层的体系化判断模式是值得推崇的。二、二手房买卖合同之特殊性——法律经济学的分析路径（一）法律经济学的应用笔者一直尝试着用法律经济学的方法论去分析法律现象、规则、成因以及趋势等。下文以法律经济学为路径，分析二手房买卖合同的特殊性。波斯纳的《法律的经济分析》问世后，大量学者用经济学的方法论来解决法律问题。当然，由于学科的区别，法学与经济学无法完全等同。例如在成本收益的计量经济分析时，许多数据和公式是有一定的假设前提（如经济人的假设、完全竞争市场的假设等），而这无法为法律学家接受，因为法律学家追求的是绝对公正。经济学家强调的是“理性之人”，是需求自身利益最大化之人，对于他人之福利，仅给予有限之关心。而法学家常引用“合理之人”（也称为善良管理之人），强调以合理勤勉方式行为之人，在行为之际，也要考虑别人之福利③。经济分析法学派自诞生伊始，就不断受到来自各方学者的抨击，认为其以效率取代正义，是不符合道德的。即使是波斯纳本人，在德沃金等学者以道德哲学和法哲学理论进行的强烈批判下，也承认并修正着自己理论中的某些错误。诚然，法学与经济学无法完全等同，但这并不表示二者完全排斥。“一个人要是合理的，必须是理性的，这是一个十分有力的论断”④。（二）信息不对称理论经济学家乔治·阿克尔罗夫以一篇关于“柠檬市场”的论文摘取了2001年的诺贝尔经济学奖，并与其他两位经济学家一起奠定了“非对称信息学”的基础。该论文曾经因为被认为“肤浅”，先后遭到三家权威的经济学刊物拒绝。几经周折，该论文在哈佛大学的《经济学季刊》上发表，立刻引起强烈反响。“柠檬市场”指的是二手车交易市场，而二手房交易市场与其有相似之处，例如普通民众对房屋或汽车的专业知识都十分有限。信息不对称理论是指在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的；掌握信息比较充分的人员，往往处于比较有利的地位（例如二手房交易中的卖方），而信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位（例如二手房交易中的买方）。该理论认为：市场中卖方比买方更了解有关商品的各种信息；掌握更多信息的一方可以通过向信息贫乏的一方传递可靠信息而在市场中获益；买卖双方中拥有信息较少的一方会努力从另一方获取信息；市场信号显示在一定程度上可以弥补信息不对称的问题；信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对经济产生的危害，政府应在市场体系中发挥强有力的作用。这一理论为被广泛应用到从传统的农产品市场到现代金融市场等各个领域。在一般的契约中，也存在着信息不对称，如讨价还价时，不知对方的底价。不对称信息是指：缔约当事人一方知道而另一方不知道的，尤其是他方无法验证的信息。此处的无法验证，包括验证的成本昂贵而使验证在经济上不现实或不合算的情况。如果在验证上轻而易举，当事人就可以获得私人信息，也就不存在不对称信息了。而二手房买卖合同契约中的标的物风险状况、对专业性合同条款的理解，都属于不对称信息。不对称信息，从发生的时间来看，可能发生在当事人签约之前，也可能发生在签约之后。研究前者的模型称为“逆选择模型”，研究后者的模型称为“道德风险模型”⑤。研究前者，主要涉及如何降低信息成本问题，研究后者，主要涉及降低激励成本问题⑥。在现实中，二手房买卖合同的买方对关于二手房买卖合同标的风险的事前信息不了解，而买方对专业性的二手房买卖合同条款也是模棱两可，这就形成逆选择。三、现实中的困惑与若干建议原告张丽诉被告杨海、重庆地鼎房地产经纪有限公司（以下简称地鼎公司）案件（发生在2008年3月10日，重庆南岸区），是典型的合同当事人对二手房买卖合同的具体条款产生歧义，法院如何解释之？本案当事人签订合同后，原告发现该房屋的户型原来是一室一厅，系被告杨海擅自将厨房改为一卧室，此改动存在严重的安全隐患，二被告故意隐瞒了重要事实，使原告在违背真实意愿的情况下签订合同，故原告起诉要求撤销原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》，并由被告杨海返还定金及中介费等。被告杨海辩称：被告杨海向原告如实告知了房屋的真实情况，并提供了房屋所有权证，原、被告在自愿的情况下签订了《房屋买卖（居间）合同》，应当继续履行该合同，驳回原告的诉讼请求。被告地鼎公司辩称：我公司多次带原告现场看房屋，并如实告知房屋的基本情况及天然气的安装位置。原告在了解房屋的现状后与被告自愿签订合同，合同依法成立，不得擅自解除或者变更，故应当驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点是：原、被告三方签订《房屋买卖（居间）合同》中约定房屋的户型是二室一厅，房屋原户型是一室一厅、被告杨海在装修时将原厨房私自改装成卧室的情况，改装的卧室内放有天然气表及其主管道，存在安全隐患。而被告认为，原告在购房时多次到现场看房屋的具体情况，并且被告告知了原告房屋户型的改变情况。被告杨海对以上陈述未举示证据。关于二室一厅和一室一厅的区别应该是明确的，但是类似的案件中，合同约定的户型是指经过改装后的房屋结构还是房屋原有结构，在双方约定不明时，就涉及二手房买卖合同的解释。进过上文分析，笔者建议：其一，对于此类不对称信息，卖方经常处于有利地位，理应将法律责任与举证责任更多得归于卖方。其二，房地产中介机构属于专业机构，其专业知识也明显优于买方。因此，应在法律制度角度进一步明确房地产中介机构的责任。其三，二手房买卖合同属于合同法调整的范畴，同时由于其标的的特殊性，涉及民众的居住权，因此同时适应消费者权益保护法等经济法，以保护弱势一方。综上，应做出对买方有利的解释，而法院的判决也同意了笔者的观点。注释：①尹田.法国现代合同法.北京:法律出版社.1995.②梁慧星.民法解释学.北京:中国政法大学出版社.1995.③林诚二.民法理论与问题研究.北京:中国政法大学出版社.2000.④罗伯斯考特,张军等译.托马斯尤伦.法和经济学.上海:三联书店.1991.⑤张维迎.博弈论与信息经济学.上海:上海人民出版社.1996.⑥科斯.李风圣译.契约经济学.北京:经济科学出版社.1999.