何光华与何锦阳房屋买卖合同纠纷案

何光华与何锦阳房屋买卖合同纠纷案江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2006）赣中民一终字第488号上诉人（原审被告、反诉原告）何光华，又名何岗华，男，1956年7月6日生，汉族，个体工商户，住定南县城源江路96号。委托人代理人张睿，江西南芳律师事务所律师。委托人代理人彭斌，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）何锦阳，男，1954年12月16日生，汉族，教师，住定南县历市镇修建村社背村民小组。委托代理人张治安，定南县治安法律服务所法律工作者。上诉人何光华因房屋买卖合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2006）定民二初字第44号民事判决，于2006年6月27日向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院查明，2004年4月2日，被告何光华向定南县老城农村信用合作社贷款7万元，期限为二年，月利率为7.7775‰。经张贵明介绍，被告何光华将其座落在定南县城源江路的房屋一栋转让给原告何锦阳。2004年8月11日，原告何锦阳支付被告何光华购房定金5000元。2004年9月27日，原、被告签订《卖房、购房合约》1份，合约内容为：1、何光华沿江路坐北朝南一栋房，5m×20m=1O0m2；2、付款方法何锦阳付款(现金)4万元，何光华给房屋钥匙；3、余款何锦阳付老城信用社贷款及利息，同时，以后一切因贷款造成的事因经济事务，有关责任由何锦阳负责；4、何锦阳付清一切购房款后，何光华给何锦阳《土地证》及《建设规划许可证》；5、在何光华规定的时间内何锦阳没有付清经济及贷款，何光华有权处理转让沿江路何岗华100m2楼房一栋；6、何锦阳如果没有如期付款，算何锦阳的租房款，每月400元，一年12个月，计4800元；7、何锦阳付何岗华款在2005年4月2日付清；8、何光华转让此房总金额为10万元，何光华付何锦阳《土地证》、《建设规划证》，其他手续由何锦阳负责，干扰盒另计费，何锦阳付贷款及利息从2004年9月27日开始；9、此合约于订立之日起生效。原、被告及在场人张贵明在合约上签名，但原、被告未在合约上注明签约时间。当日，原告何锦阳支付被告何光华购房款共3500O元，被告出具了收条给原告何锦阳，并交付了房屋钥匙。2004年12月29日，原告何锦阳支付被告何光华购房款6000元，被告何光华出具了收条。在合同履行期间，被告何光华将店内的旧木料搬走，并将水泵及二楼电表、插座撬走，原告何锦阳则另请他人安装二楼的电路。2004年9月29日，被告何光华支付从2004年7月1日起至9月29日止的贷款利息1669.57元。2004年11月，原告何锦阳将该房租给陈风英使用，每月租金200元。2004年12月26日，原告何锦阳支付被告何光华在定南县老城农村信用合作社的贷款利息1476元(从2004年10月1日起至12月31日止)。2005年3月27日，原告何锦阳支付被告何光华贷款利息1328.4元(从2005年1月起至3月止)，被告何光华出具了收条。2005年4月3日，原告何锦阳要求退房，并将房屋钥匙交给被告何光华。当月，被告何光华开始收取承租人陈风英交纳的房租。2005年6月26日，被告何光华以11万元的价格将该房屋转让给张建明。2005年9月27日，因原告何锦阳已遗失15000元的收条，被告何光华只退回原告何锦阳购房款26000元。嗣后，原告何锦阳多次要求被告何光华退回剩余购房款，双方未能达成一致意见，原告何锦阳遂向本院提起诉讼。一审法院另查明，2005年6月27日，被告何光华归还贷款4万元并支付利息1609.94元。2005年1O月1日、12月29日，被告何光华支付贷款利息各715.53元。2006年3月22日，被告何光华支付贷款利息626.43元，并在老城农村信用合作社办理了贷款展期手续，仍欠贷款3万元。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系在平等自愿、协商一致的情况下签订的，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，对双方均有约束力。根据业已查明的事实，原告提出解除合同，被告接收了房屋钥匙，并收取了房屋承租人陈风英的房租，故本院确认原、被告协商后解除房屋买卖合同。所以，应根据履行情况及合同性质，原、被告可要求恢复原状及赔偿损失。关于原、被告签订合同的时间问题。原告提出是2004年9月27日，经审查，被告在反诉状承认原告在订立合同前已付定金5000元的事实，被告出具收取定金5000元的时间为2004年8月11日；原、被告在合同中约定，原、被告将余款6万元付被告的贷款及利息，付贷款及利息从2004年9月27日开始。所以，本院确认原、被告订立合同的时间为2004年9月27日，被告提出订立合同的时间为2004年4月2日的反诉意见与本案事实不符，本院不予采纳。关于原告在订立合同前支付被告5000元款项的性质问题。经审查，被告于2004年8月11日出具的收条载明，被告收取原告定金5000元。故被告提出该款是定金的反诉意见与本案事实相符，本院予以采纳。关于被告退回原告购房款金额的问题。经审查，被告未提供证据证明其在原告交回收条后一次性退回原告购房款41000元，而原告却提供证据证明因其已遗失被告出具的15000元的收条而未退回购房款15000元的事实。故本院对被告提出的其已退回原告购房款41000元的反诉意见与本案的事实不符，本院不予采纳，但应根据原告认可的金额26000元予以确认。关于原告在履行合同期间是否违约的问题。经审查，原、被告约定原告应将余款6万元在2005年4月2日前付清，但原告未按约付清该款，且于2005年4月3日提出解除合同。故本院对被告提出原告构成违约的答辩及反诉意见与本案事实相符，本院予以采纳。关于被告在履行合同期间是否构成违约的问题。经审查，原、被告在合同中没有对室内电表、水泵、旧木料等事项进行约定，被告未提交证据证明原告同意其撬电表、水泵，室内水泵及电表为房屋的附属设施，根据交易习惯，应认定被告将电表、水泵一并转让给原告；但被告在交付房屋后撬走二楼电表、水泵，违反诚实信用原则，已构成违约。故本院对被告提出其行为未违约的答辩与本案事实不符，本院不予采纳。综上，原告要求被告退还购房款，被告应退还原告购房款15000元；原告另支付被告购房定金5000元，因该款是为了保证合同正式订立而在合同签订之前交付的，具有担保订立合同的性质，嗣后，原、被告已订立房屋买卖合同，该款应抵作价款或收回，鉴于原、被告已解除合同，故被告应当一并返还。被告要求不予返还定金5000元的反诉请求，本院不予支持。原告要求被告返还所付利息2804.4元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担所付购房款46000元的利息5149元的请求，因原告未按约付清房款，且提出解除合同，故本院不予支持。被告要求原告支付房租款，因双方约定原告未在期限内付款，原告应支付房租款每月400元，故本院予以支持；但被告请求金额不妥，房租应从2004年9月27日起至2005年4月2日止计算，即6个月7日，计人民币2493元。被告要求原告支付因未支付银行贷款的利息6724.22元，因原告在双方约定的付款期限(2005年4月2日)届满后即提出解除合同，被告也同意解除合同，原告的违约行为没有造成被告经济损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、被告(反诉原告)何光华应返还原告(反诉被告)何锦阳购房款15000元；二、被告(反诉原告)何光华应返还原告(反诉被告)何锦阳定金5000元；三、被告(反诉原告)何光华应返还原告(反诉被告)何锦阳贷款利息2804.4元；四、原告(反诉被告)何锦阳应支付被告(反诉原告)何光华房租款2493元；五、驳回原告(反诉被告)何锦阳的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)何光华要求不予返还定金5000元的反诉请求；七、驳回被告(反诉原告)何光华要求原告(反诉被告)何锦阳支付贷款利息6724.22元的反诉请求。以上第一、二、三、四项相互折抵后，被告(反诉原告)何光华仍应返还原告(反诉被告)何锦阳款项计人民币20311.4元，限在本判决生效之日起十五日内履行完毕。案件受理费1100元，反诉费880元，实支费400元，合计2380元，由原告(反诉被告)何锦阳负担380元，被告(反诉原告)何光华负担2000元。上诉人请求撤销一审判决关于上诉人返还被上诉人购房款15000元和定金5000元的内容，将被上诉人向上诉人支付房租款2493元变更为5893元，其主要上诉理由为：（1）一审法院仅凭与被上诉人何锦阳有利害关系的证人证言认定上诉人还欠15000元购房款是错误的。（2）因为被上诉人违约，应适用定则罚则，5000元定金应不予返还。（3）合同签订日期是2004年4月2日。因被上诉人违约，其应支付房租应从2004年4月2日起，计算至上诉人将房屋转让给其他人的时间，即2005年6月26日，房租金额为5893元。被上诉人答辩请求维持原判决,其主要理由：（1）因被上诉人遗失15000元的收条，上诉人未将该15000元购房款返还被上诉人。（2）被上诉人于2004年8月11日支付的5000元是预付款，上诉人应返还给被上诉人。（3）双方订立合同的时间是2004年9月27日，应从此时起计算房租至双方解除合同的2005年4月2日止。根据上诉人的上诉、被上诉人的答辩，以下原判决认定的事实双方没有争议，本院予以确认：2004年4月2日，上诉人何光华向定南县老城农村信用合作社贷款7万元，期限为二年，月利率为7.7775‰。经张贵明介绍，何光华将其坐落在定南县城源江路的房屋一栋转让给何锦阳，双方签订《卖房、购房合约》一份，主要内容有：何光华将二层房屋一栋以10万元价格转让给何锦阳；何锦阳付款(现金)4万元，何光华即将房屋钥匙交给何锦阳，余款由何锦阳从2004年9月27日开始付何光华在老城信用社贷款及利息；以后一切因贷款造成的有关责任由何锦阳承担；如果何锦阳未能在2005年4月2日付清钱款及归还贷款本息，何光华有权处理双方合约转让的楼房，并算何锦阳租用该房，月租400元，一年12个月，计4800元；合约于订立之日起生效。上诉人、被上诉人及在场人张贵明在合约上签名。合约未注明签约时间。签订合约后，何锦阳付给何光华购房款3500O元，何光华出具了收条，并将钥匙交付给了何锦阳。2004年12月29日，何锦阳支付何光华购房款6000元，何光华出具了收条。在合同履行期间，何光华将店内的旧木料搬走，并将水泵及二楼电表、插座撬走，何锦阳则另请他人安装二楼的电路。2004年11月，何锦阳将该房出租给陈风英使用，每月租金200元。2004年12月26日，何锦阳支付何光华在定南县老城农村信用合作社的贷款利息1476元(从2004年10月1日起至12月31日止)。2005年3月27日，何锦阳支付何光华贷款利息1328.4元(从2005年1月起至3月止)，何光华出具了收条。2005年4月3日，何锦阳要求退房，并将房屋钥匙交给何光华。当月，何光华开始收取承租人陈风英交纳的房租。2005年6月26日，何光华以11万元的价格将该房屋转让给张建明。根据上诉人的上诉、被上诉人的答辩及本案业已查明的事实，对双方争议的焦点，结合双方提供的证据，分析认证如下：1、关于上诉人退回被上诉人购房款金额问题被上诉人主张上诉人仅退回26000元，仍应退回2万元。为支持这一诉请，被上诉人向法庭提交的证据有：（1）一审中提供的张康贤的书面证言一份。该证言反映，何锦阳因遗失何光华出具的15000的收据一事曾同张康贤一起找何光华协商解决。一审庭审中，何光华质证认为无法证实张康贤是如何知道何锦阳丢失收条一事，该证据不能证明待证事实。本院认为，何光华并未对该证据的真实性、合法性提出异议，只是认为其证明力不够。（2）一审中，何锦阳的代理人向法庭提交的向张贵明（张桂明）调查的笔录一份。笔录反映，张贵明与何光华、何锦阳双方有亲戚关系，因双方发生房屋买卖纠纷，曾参与调解。张贵明听