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合约与法律管理主讲人：谭敬慧二OO八年十一月如何签订《商品房买卖合同》主讲人：张玉阳2011年3月主题一、现状二、与商品房买卖合同有关的协议三、商品房出售的法定条件四、如何签订《商品房买卖合同》五、接收房屋时的注意事项六、如何进行房屋缺陷的维修七、如何进行房屋缺陷的索赔1现状•花样繁多的促销手段◆旅游、入户、入学、就业承诺◆送大礼包、返购物券、送汽车、送车位车库等◆包租、年还贷◆精装修等•形式多样的前置签约形式◆小订单、大订单、定金单、订金单等◆意向购买协议、意向认购协议等◆预定协议等•大量积压的预售商品房（现房）•政策不一的销售规定•苦苦支撑的开发企业2与商品房买卖合同有关的协议◆小订单、大订单、订金单、定金单◆意向购买协议、意向认购协议◆预定协议、认购协议书◆商品房买卖合同◆按揭贷款协议等3商品房销售的法定条件•商品房预售条件（预售房）1、已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售商品房计算，建设投资达总投资的25%以上，并已经确定施工进度和军工交付日期；4、取得《商品房预售许可证》。•商品房预售条件（现房）1、取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、已通过竣工验收；4、拆迁安置已经落实；5、水、电、气、暖等配套基础设施，具备使用功能法律：《城市商品房预售管理办法》第五条，《商品房销售管理办法》第七条4五证一：《国有土地使用证》五证二：《建设用地规划许可证》Ⅰ五证二：《建设用地规划许可证》Ⅱ五证三：《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》附件五证四、《建设工程施工许可证》五证四、《商品房预售许可证》如何签订《商品房买卖合同》•商品房买卖合同签约种类▲联机备案合同（电子版）▲纸质合同•期房签约前的注意事项1、查看五证（多层为主体封顶，高层过半或7层）2、对照之前的有关协议；3、详细阅读合同文本；4、所要首付款（或全款）发票；5、落实竣工日期与交房日期；6、落实土地抵押情况。•现房签约前的注意事项1、查看房屋的结构、质量、市内配套设施；2、查看室外的公共配套设施；3、咨询项目的容积率、绿化率、建筑密度；4、是否通过竣工验收；5、查看五证。商品房买卖合同说明•1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。•2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。•3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。•4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容可以手写项为优先。商品房买卖合同说明•5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内•容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定：对于实际情况未发•生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。•6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。•7、本合同条款有中华人民共和国建设部和国家工商管理局负责解释。合同主体•出卖人•出卖人：xxx公司•注册地址：•邮政编码：•营业执照注册号：•企业资质证书：•法定代表人：•联系电话：•委托代理人：•联系电话：•地址：•邮政编码：•委托代理机构；权限：•注册地址：•邮政编码：•营业执照注册号：•法定代表人：•联系电话：•买受人•【本人】姓名：•国籍：•身份证号：•邮政编码：•联系电话：•地址：•委托／法定代理人姓名：•国籍：•邮政编码：•联系电话：•地址：《商品房买卖合同》•★第一条项目建设依据•出卖人以出让方式取得位于、编号为新国用（）第号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为。•该地块土地面积为：平方米，规划用途为：，土地使用年限自。•出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名：•建筑工程规划许可证号为：，施工许可证号为：。•注意事项：查看上述内容与五证中的内容是否一致•法律风险：无证销售•主要解决房屋销售合法性问题关于小产权房问题•定义：小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前，通常所谓的小产权房也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权其实就是乡产权，它并不构成真正法律意义上的产权说的。再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋。•集体土地建房的法律规定→、集体组织内部成员可以建造住宅；→、体组织可以建造集体企业用房；→、法律规定的其他用房。•小产权房的现状＊已经建造的，维持现状；＊尚未建造的，不得建造；＊国家尚未出台较为彻底的处理办法。建议：城市居民不要购买。•法律风险：出现纠纷无法得到法律的保护案例一•案情简介：1999年4月，张某在汉口市某小区购买住房一套（期房），价款341289元，同日签订了《商品房买卖合同》，付款方式：一次性付清，交房时间：2000年6月30日之前。•争执焦点：土地使用年限•正常情况70年，本案件为40年•张某2000年元月发现该种情况，2000年2月20日向开发商提出退房要求。开发商拒绝退房，同年3月提起诉讼，要求以重大误解为由，解除合同。•法院处理结果：调解•关注点：认真审查合同条款案例二•案情简介：2003年6月，李x经别人介绍在市郊区A村购买了一套住宅，主要目的是为了解决子女上学问题，但后期无法办理产权证，校方不予认可，仍然按照外来人员子女入学规定收取借读费。•问题：1、能否解决子女入学2、能否退房3、能否办理入户•法律风险：1、短期内不可能办理产权证；2、入户将受到严格限制；3、子女入学问题不可能得到解决；4、无法办理按揭贷款；5、拆迁不会得到合理补偿。•国家政策小产权房是不受法律保护的，禁止城镇人购买农村小产权房。★律师建议：不要轻易购买《商品房买卖合同》★第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为（预售房或现房）。预售商品房批准机关为xxxx房产管理局，商品房预售许可证号为。●解决预售的资格问题☆注意事项1、查看预售证中是否包含所售的商品房；2、查看预售证的有效期限；→律师提示：1、房屋销售的前提；2、开发商有权不予退还定金等款项的前提。案例•案情简介：2004年7月12日，赵x在z市c区认购了A开发商开发的“台胞名家”一期的一套商品房，双方签订了“商品房认购协议书”，赵x按照协议约定缴纳了2万元定金，签订协议后的第三天，赵x儿子考上D国x大学，急需资金，无法按期办理购房的后期手续，7月16日找到A开发商讲明了家中的情况，要求退购上述房屋，A开发商予以拒绝。•问题：赵x能否实现退房退款•委托律师调查情况：A开发商尚未取得《商品房预售许可证》案例•律师建议：可以提起诉讼，请求确认双方签订了“商品房认购协议书”无效，要求双倍退还定金•赵x于2004年7月20日向法院提起诉讼，21日A开发商取得《商品房预售许可证》•案件结果：赵x胜诉，10日内退还2万元定金并支付利息。•司法解释：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。★第三条买受人所购商品房的基本情况。•买受人所购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一、房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第楼【单元】【层】号房(户型：)。•该商品房的用途为商业或住宅，属框剪或砖混，层高为米，建筑层数地上层，地下层。•该商品房阳台是非封闭式。•该商品房建筑面积平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。●目的：确定所购房屋的基本特征☆注意事项1、落实房屋的基本构造与合同附件一相符；2、落实三项面积数额；→律师提示：1、三项面积同时约定；2、详细了解户型结构《商品房买卖合同》《商品房买卖合同》★第四条计价方式与价款。•出卖人与买受人约定接建筑面积计算方式计算该商品房价款：•该商品房单价为(人民币)每平方米元，总金额(人民币)•大写：整。•附属用房单位售价为()每平方米元，总金额()•大写：整。•出卖人不得再向买受人价外收费。•缴纳住房维修基金每平米30元/40元/60元，合计总额()元。：●目的：确定房屋价款☆注意事项1、房屋单价要和之前的有关协议对照；2、购房总价要亲自计算；3、了解维修基金的缴纳时间、数额及方式。→律师提示：1、发现问题及时处理；2、注意索要维修基金收据。案例●案情简介：2003年8月26日，孙x在b市认购了f开发商开发的“水上乐园”三期的一套商品房，双方签订了“商品房认购协议书”，孙x按照协议约定，于9月1日前往开发商售楼部签约，房屋的建筑面积为115.24平方米，单价为3480元，房屋价款为401035.2元，签约价款为407036元，一次性付款。房屋交付一个月后，孙x发现开发商多收了6000元房款，后多次协商，销售人员一推再推。●委托律师调查情况：A开发商尚未取得《商品房预售许可证》●律师意见：可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2、可以单独要求退还多收取的房款及利息。●赵x于2004年7月20日向法院提起诉讼，要求退还多收取的房款及利息。21日A开发商取得《商品房预售许可证》●案件结果：双方达成调解协议，10日内退还多收取的房款并支付利息2000元。司法解释：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；《商品房买卖合同》★第五条面积确认及面积差异处理。•根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积(本条款中均简称面积)为•依据进行面积确认及面积差异处理。•当事人选择按套计价的，不适用本条约定。•合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。•商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方•式进行处理：•1、双方自行约定：•(1)以房管部门实际测量为准，按合同单价多退少补；•(2)；•(3)；•(4)；•2、双方同意按以下原则处理：•(1)面积误差比绝对值在3％内(含3％)的，据实结算房价款：•(2)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。•买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。•买受人不退房的，产权登记面积人_r合同约定面积时，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。•面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)，合同约定面积~100％•因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。●目的：如何处理面积误差☆注意事项：不要轻易选择第一种方式→律师提示：争取选择第二种方式。（司法解释第十二条）案例■案情简介：2006年6月28日，杨某在郑州市x住宅小区购买商品房一套，合同约定建筑面积为89.80平方米，合同单价为4868元/平方米，面积误差处理：约定按照合同单价据实结算，多退少补。2008年6月30日，房屋通过竣工验收，