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肥城外交官公寓旅游度假休闲中心项目前期规划方案2011年5月13日一：地块属性简析二：项目定位思路三：产品定位建议四：产品规划思路PART1外交官公寓项目地块属性简析一、基本情况1、地理位置：位于肥城西7公里处，泰临路肥梁路交汇处，康王河两岸。2、规划用地：约3700亩。3、总投资额：约10亿元。关键词：规模性、自然湿地、水系环绕、文体发展中心项目地块大，项目开发具有规模性，项目南面可延续开发，有条件打造成为当地标志性名星项目。项目所处地块有着得天独厚的生态环境优势，对于生态旅游地产的打造有着不可复制的优势和条件。项目地块内有着丰富的自然水系，有利于水上公园的开发。为项目打造水上景观带提供优势。项目的东面是政府规划中的文体中心，可引入大型体育赛事及名人文艺演出，为提升整个片区的发展起到推动作用，和我们即将打造的“外交官公寓”项目相得益彰、遥相呼应，有利于城市发展进程的推动。规模性：自然湿地：水系环绕：文体中心：二、片区发展前景分析关键词：城市区位、高铁线、高科技产业发展、旅游产业发展城市区位：肥城隶属于山东省泰安市于山东省会济南接壤，地处山东中部、泰山西麓,是资源丰富的鲁中宝地，闻名中外的肥桃之乡。距离有“天下第一山”之美誉的泰山仅40公里左右，泰山又称东岳为五岳之首，是中国最美的、令人震撼的十大名山之一，其自然景观雄伟高大，有数千年精神文化的渗透和渲染以及人文景观烘托。肥城特产“佛桃”更是名誉全国。独有的地理位置为其发展提供诸多有利条件。京沪高铁：京沪高铁，从北京南出发至上海虹桥站，全线纵贯北京、天津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省，总投资约2209亿元，并于2011年5月11日开通。计划于2011年6月通车。京沪高铁的开通将大大提速沿线城市的经济发展，也将带动沿线城市旅游产业发展，京沪高铁泰山西站紧邻本项目，为项目旅游投资带来不可预见的价值空间。高新科技产业发展：高新科技产业发展也是肥城城市发展规划的一部分，对于高新技术产业区的规划与发展不但能吸引国际知名高新产业公司的进驻，更将增大人才涌进，提速城市经济发展。高新产业的发展势必推动当地休闲娱乐，旅游度假等产业的需求。对于高端旅游度假休闲娱乐的需求也将更为渴求，对于我们来说也是一种发展机遇。德州：全球最大太阳能建筑江苏湖州：高新产业区高级会所旅游产业发展：旅游产业作肥城市城市规划与发展策略的重要组成部分，本案旅游休闲度假中心的开发思路与城市发展战略相互支持，本案的开发将于临近本案的“宋城——古街风情旅游项目”组成新区旅游产业发展的核心，将提高地方就业，拉升经济增长，加速城市经济发展进程。旅游房地产，顾名思义，就是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。旅游地产形态符合旅游业和房地产业产业升级的内在要求和市场需求趋势，因而，它必将获得快速、持续的发展，从而成为复合型产业的一种全新业态。一个具有城市代表性的大型旅游休闲社区的建立，亦将成为城市发展的重要动力，通过开发旅游地产、生态公园等大型旅游休闲社区推动城市发展的案例比比皆是，一个成功的大型旅游休闲社区的开发亦将成为该城市的城市名片，将大大提升城市知名度，带来巨大发展空间。旅游地产发展意义及案例维也纳CityPark观光摩天轮维也纳CityPark里面的观光摩天轮可以说是世界旅游地产开发的先驱，维也纳摩天轮建于1897年，维也纳CityPark里的摩天观光轮经历了无数战火硝烟至今依然屹立在公园里，述说着它的古老和100多年来带给人们的新奇与震撼。如今已成为维也纳的标志。旅游地产成功案例深圳华侨城——波托菲诺1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（OverseasChinaTown），波托菲诺是华侨城以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区。由于旅游开发的成功，极大了改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环境，使周边环境之优美就是比做“皇家御花园”也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和燕涵山、北靠高尔夫练习场和侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境，为这一房地产项目带来极高的附加值和未来的升值潜力。海南模式——国际旅游岛海南这一全国最大的经济特区，曾经的蛮荒之地，经济仍然相对落后的南国海岛，如今，岛内的房地产业、旅游业发展成为社会的焦点，由此孕育的旅游地产更是受到各界人士的关注。海南旅游地产的发展成了海南未来发展的一个亮点，其一得天独厚的生态环境和稀缺的自然资源，在全国乃至全世界都是罕有的，具有“资源支撑”；海南国际旅游岛建设，对海南的经济和房地产的发展具有深远的影响，具有“产业支撑”；休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，源源不断的消费群体带来“需求支撑”。PART2外交官公寓项目定位思路项目核心：水上迪斯尼，建筑世博园。来到外交官公寓，就像到了很多国家旅行一样。吃喝玩乐、欣赏美景、领略各国建筑风情，应有尽有。1、定位高国际化视野由于本项目是外交官公寓，面对主要客群是国际人士，所以在开发初始定位就要高，具有国际视野，与国内同类项目拉开差距。关键词：高端、高品位，国际化，2、特色鲜明、功能性极强的综合体参考国际同类项目运作思路，准确把握国际旅游地产规划要领和发展动向，突出外本案的产品国际化、文化多元化、交融性，利用超前的功能规划、丰富的建筑风格将项目打造成独无仅有的滨水旅游度假休闲综合体。3、强势的区域行业地位一个旅游地产项目的成功运作离不开内容坚实的旅游内容，一个特色鲜明的旅游项目会带来国内外无数目光的关注，使该片区持续升温，并迅速成为鲁西地区著名的旅游景点，进而带动地产项目的销售。在这两者的共同作用下奠定该类项目的典范工程。4、遵从生态开发原则由于本项目地处稀缺的湿地自然环境，湿地本身就是一种有卖点的旅游资源，所以在开发强度上尽可能少的人为地形改造，保留大部分原有的湿地地貌及水湾地貌。遵循“三低一高”的开发原则，即：低层建筑、低密度开发、低容量利用、高绿化率。5、以人为本为了更好的体现本项目的游乐特点将整区设定为开放性，但又考虑到特殊业主及物业使用者的隐私将部分区位设置极其严格的安防系统，所以在规划的每个细节都会考虑到人性化因素。在游客的活动区设置公共休息区、厕所、以及无障碍设施等进行全方位人性化开发与经营。PART3功能分区与项目布局本项目规划遵循动静分区、尊重现状、集约土地的原则，规划成“五区”，即水上迪斯尼乐园区、商业消费区、中心岛高级会所区、外交官公寓区、高档住宅区。本案区内所有建筑均为世界各地具有代表性建筑风格，极力强化该项目的国际化属性与定位。项目规划简述1、水上迪斯尼乐园（或东方威尼斯）位于康王河北岸，沿河岸一带展开，形成一条水上游乐、风景带。游乐设施参照国际上几个主流水上游乐主题公园的形式，进行国际化配置，并对相关服务设施进行完善。该区充分利用康王河、湿地等独特资源，迎合人们“亲水生活、戏水游乐”的特点，突出水的独特魅力，营造出一个欢乐动感的水上世界。主要设置参考内容：观景线木栈道、码头、雕塑、大型游泳区、速滑冲浪槽、威尼斯游船、水摩托、儿童泳池。2、商业消费区沿肥梁路与北岸西端一带展开，肥梁路可直接贯穿该片区的商业项目，方便游客驻车消费，该片区尽可能大的利用土地面积，最大化利用水湾地貌，营造出一个水陆效果俱佳的商业休闲环境。做到人在景中、景在窗外的视觉感官效果。主要设置参考内容：一个五星级酒店、一个大型购物广场、内街购物休闲广场、沿街商铺、水湾主题餐厅、欧洲水湾酒吧咖啡风情街、SPA水疗休闲会馆、涉水宾馆。3、中心岛高级会所区中心岛上规划高级私人俱乐部、企业招待用会所，私人高端住宅。才去封闭式管理，该岛留有2-3个出入口，出入该岛都要通过桥面上的关卡，为了岛上的私密与安全原则上普通游客不准进入该岛（夜间从不对外开放）。但为了更好体现本案以中外文化交流为主旨，所以会在每周的某一天或每逢重大中外文化交流活动时对外开放，让游客更好的了解世界各国的建筑与人文。主要设置参考内容：一个大型水上城堡，风格参照巴洛克式时期，建筑面积约在500平左右。多个各具世界特色的独栋别墅，风格参考欧洲瑞典建筑，地中海沿岸建筑；亚洲的巴厘岛、泰国、日本等建筑风格；美洲的以加拿大为代表的北美建筑风格。4、外交官公寓区公寓区主要建筑规划为独栋别墅、双拼、部分联排，大部分围绕水湾展开，向陆地方向延伸，风格也以世界各国最具代表性的建筑为主，尽可能的体现外交官公寓这一国际化主题。白天景观：“水、自然、世界建筑群落”以康王河水景流经小区中央，纵横交错的水道、贯穿在小区的房前屋后。各国现代风格的建筑，充满憧憬悠然生活的情境。使自然与人文的气息弥散在人们健康的生活空间，将一种精神赋予在未来的生活中。夜间景观：“水、灯光、东方的威尼斯”在夜间水景园林设计方面，本案以“水•灯光”为主题，融合北欧现代建筑风格与中国庭院写意文化的绿色生态别墅社区，水、光、影的变奏搭配等设计特色，以水和音乐为主题的水景园林10多处，营造了优美的金水琉光，再加上喷泉、广场、水湾和灯饰的巧妙搭配，通过木栈道、石材、流水、金属等建筑语言的组合，充分诠释了“水、光”的主题与特色，体现了“异域格调、现代文明不夜城”的夜间休闲主题。5、高档住宅区高端住宅区主要规划有大部分连排别墅，初步预计开发000栋，总建筑面积000平米，片区南端开发电梯洋房（5F），大约开发000栋，总建筑面积约000平米。沿街楼座规划一层底商。区内还设有一个3000平米的幼儿园。在规划上，小区出入口设在南侧，贯穿南北有一条区内专属交通干线。因此将幼儿园置于距小区入口约100米的位置，从布局上与居住区域和组团达到了功能的分区，同时方便园区内外家庭的孩子就学。