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谨呈：安徽乐客来置业有限公司领导项目建议书上海蓝箭资产管理有限公司SHANGHAIBLUEARROWBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD目录壹城市解读贰招商定位叁运营管理肆商务合作壹城市解读城市宏观环境商业分析“1+10江淮城市群”扩大合肥对周边城市的辐射，加快同步发展。以合肥为中心，整合各城市核心资源，依托快速交通网路，形成2小时城市经济圈面积65329平方公里，人口3115.5万合肥、六安（部分）、巢湖、淮南、蚌埠、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州（部分）、安庆（部分）等11个省辖市城市解读合肥发展机遇近期城市发展方向：近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地适度向北部、东部和西南部发展在城市发展战略指引下，合肥近期重点向南、向西发展，高新区正式进入发展快车道。发展现状：合肥北部、东部、西南发展已基本成型，受土地、交通等因素制约，近年发展空间不大滨湖新区“启动区”开发已基本完成，下一步将加大“沿巢湖区”的建设西部片区正式进入快速发展期，基础条件好，且发展方向与城市宏观方向相契合，未来可作为空间大合肥城市规划城市解读高新区成为六安、淮南地区向合肥产业承接的门户区。淮南六安高新区发展机遇城市解读1.合肥对周边城市的辐射力将进一步增强，辐射范围也将同步扩大!2.高新区进入发展的快车道，成为六安、淮南两地区产业战略转移的承接门户，并承担着金融科技中心和商务载体职能!3.本项目处于合肥城市发展的主轴线上，前景广阔，将成为未来城市商业中心!在“皖江城市带”和“1+10江淮城市群”的带动下，凭借着人才、交通、资源等优势：小结城市解读商业分析合肥综合体分布商业分布多集中在二环以内，多数以综合体商业形式存在，随着城市的发展，二环以外商业有较好发展前景。区域数目（个）体量（万平方米）项目蜀山区17161.9中环城、之心城、大唐国际购物广场、福乐门国际广场等包河区11123.1万达广场、新都汇国际广场、兴隆购物广场等庐阳区13115.5银泰中心、华润欢乐颂、明发商业广场等瑶海区8111.5坝上街环球中心、信地城市广场、太阳城莱迪广场等政务区1091.4绿地花花市街、天鹅湖万达广场、新地中心等滨湖新区10121.5滨湖世纪城、滨湖高速时代广场、万达城等经开区787港澳广场、百乐门购物广场、融科城广场等高新区458.5祥源城广场、太平洋森活城等新站区223元一时代广场、家天下生活广场北城区471润地新城、北城世纪金源中心等、肥东县326.5星光国际广场、世宏城市广场等肥西县213中街水晶城、百大拓基广场总计911003.9商业分析合肥综合体数据统计目前合肥市3万㎡以上体量的综合体达到91个！约1000万㎡，并且还在迅速增加，现在合肥市人均商业面积：2.17㎡。就政务区：万达、新地等大型综合体商业经营情况不佳，银泰也同样面临开业压力!通过对合肥商业的调研分析：目前合肥市商业发展迅速！体量过大！同质化严重！导致经营困难，许多综合体商业招商运营难!!商业分析综合体问题该如何突破？1400米祥源城位置：北京地铁1号线西单站A出口定位特点：每一层都主打一个概念，并由这些概念为她的年轻消费群体构筑了一个面向世界的全方位体验空间。概念：趣味、炫目、优雅、性感、潮流、动感、冲撞、快乐、约会、童真、兴奋、梦想，每个概念都充分体现青春个性和独特性格。北京大悦城是由中粮集团精心打造的“国际化青年城北京大悦城的项目背景：该项目周边分布着美美、百盛、君太。中友、西单赛特、西单商场、109百货、西单购物中心等8家成熟的商业项目。商业分析地铁商业成功案例位置：1号线地铁购物公园C出口、3号线地铁购物公园G出口特色定位：集餐饮、购物、休闲、娱乐多功能于一体。COCOPark是深圳市唯一的公园版情景式购物中心，是深圳最具时尚气质的购物中心深圳COCOpark的背景：该项目区位上和本项目由于相似之处，位于地铁出口，周边依托周边的环境资源（公园），打造成为深圳最具特色主题的休闲娱乐中心。商业分析地铁商业成功案例个性化！差异化！的主题定位是本项目未来发展的唯一出路！商业分析小结贰招商定位项目现状解读周边市场分析客群消费分析项目定位招商定位项目现状解读优势：1、便利的交通，长江西路与即将开通的地铁2号线。2、优美的环境，毗邻合肥市的后花园大蜀山。3、规模优势，超20万方的综合商业，区域内无竞品。4、品牌优势,月星家居、苏果驻场。其他：商业自持，保证运营力度。劣势：1、项目投放市场时间过久，有一定的负面性。2、项目处于相对较偏位置，人气有待提升。3、项目周边居住消费人群有待开发。如何保证入驻商家，在项目未达到成熟前的良好经营是关键问题？把握利基市场，影响次市场辐射周边市场!利基市场：市场消费最具影响力的1.5Km范围。周边市场分析1.5Km3Km5Km大于5Km利基市场次市场次辐射市场乐客来利基市场次市场辐射周边市场辐射周边市场常驻人口13万壹定位蜀麓苑长住人口3.88万周边1Km小区调查小区名称住宅栋数（栋）住宅户数（套）开盘时间住宅均价（元/㎡）估计人数（个）商业均价（万）红皖家园1624912009-637005000山水间花园2319122013-85600-680040001.8博城香山丽舍3817582007-8560035001.4博威香槟小镇3617002009-8760034001.5拓基沃野花园1315502010-866323200西城山水居(在售)1214642013-7794830001.6山湖苑1928762007-536005600科学家园1617862010-969233500蜀新苑3737852006-526007600共计2101932238800利基市场范围内：回迁小区3个，中档小区6个，在售小区三个，高档小区1个（大富山庄别墅区）共计人口约3.88万，人均消费1万元，区域内年消费值为3.88亿元，预估2年内利基市场增加1.5万人。幼儿园、少年宫：9所、小学1所、中学1所。学龄前儿童+孕妇约9000人，按照人均2万/年的开销，年产值1.8亿元乐客来利基市场商业调研业态数量比例餐饮8932%休闲娱乐72%孕婴155%服装鞋帽83%汽修美容155%生活配套14653%总计280图表可以看出，周边范围以生活配套商业和餐饮为主。区域内永久性沿街商铺共326间、开业商铺为280间。区域内年消费值3.88亿元平均到280家店铺，每家年营业额应该为138.5万。多数商家无此营业额，商业产值大量外流！“没有调查，就没有发言权”，为了更好的对目标客户的需求做出正确的分析。在周边3个小区：红皖家园、山水间花园、香山丽舍、一共做了90份问卷调查，旨在对周边儿童人群的消费有更进一步了解，回收有效问卷78份，具体情况调查统计如下周边客群分析客群消费分析问题一：您一般带孩子去哪里玩？为什么（选择原因）？地点附近街道超市、公园、商场等欢乐岛市区麦当劳、肯德基等外地选择人数39915123所占比例50%12%19%15%4%原因价格距离环境服务选择人数1848366所占比例17%44%33%6%图标可以看出距离、环境是带宝宝游乐的两大主要因素！问题二：带孩子出去玩一次您可以接消费费用是多少？价钱0-50元51-99元100-200元300以上元得票数318516所占比例4%23%65%8%次数一周两次一周一次二周一次二周以上及其他得票数948129所占比例12%62%15%11%问题三：您多久带孩子出去玩一次？周边多数家庭消费能力在中等水平!300以上，问题四：您认为我们应该设置哪些项目？（多选）项目儿童膳食餐饮婴儿抚触游泳儿童主题游乐儿童游泳馆儿童智力开发儿童服装儿童家具票数43246930603318项目儿童曾用品寄换儿童日常用品儿童摄影成长记录儿童新奇特用品艺术培训班儿童特色理发成人餐饮中心票数16335145534532多数家长对孩子健康快乐、成长教育较为关注！问题五：我们开业您会不会去？选择我们的原因？开业会不会去，这个问题在调查的客户是全票选择会去进行消费，原因各不相同，具体如下：选择原因去看看没地方玩让宝宝成长距离近项目齐全设施完善得票数151821159所占比例19%23%27%19%12%数据说明项目具有独特的优势性、周边居民对此处开设儿童游乐中心较为认可！开业到场比例100%！调查结果显示，周边区域内存在市场需求潜力，而且区域内无竞争产品！旨在全力打造区域内最大、最具影响力的儿童成长、娱乐中心！以幸福家庭为主题，吸引准妈妈、婴童人群休闲娱乐、带动小规模购物！项目定位思路次主力客群：儿童家庭成员和亲属方案一项目定位方案1项目主题定位：一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场主力客群定位：孕妇及学龄前儿童无忧妈妈、健康宝宝、幸福家庭！楼层主题业态1F无忧妈妈孕妇化妆品、孕妇服饰、孕婴用品系列（亲子家园等孕婴店）、胎教中心、孕妇保健培训机构（孕妇瘦身）、甜品屋（冷热饮等）、孕妇特色休息区等；2F健康宝宝儿童服装、鞋帽、儿童摄影、儿童早教中心、儿童教育艺术培训机构、儿童家纺、宝宝图书馆、婴儿游泳馆+特色理发、成人休闲中心（咖啡、免费wifi等）、亲子餐厅等；3F快乐童年童车、玩具、儿童运动器械、儿童奇特用品、电玩城、儿童游乐园、甜品屋（冷热饮等）、老人休闲健康体验中心等；4F幸福家庭家庭娱乐成长中心（如：家盒子等）、亲子餐厅DIY亲子手工制作中心、儿童4D动感影院等一站式孕童主题·美赛亚幸福广场（暂定）项目定位方案一业态细分各楼层之间增加差异化，增强业态互补，减少商场内同业态之间竞争！项目定位一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场项目定位1F主题：无忧妈妈业态面积比例业态孕妇保健机构胎教中心孕妇特色休息区甜品屋孕妇化妆品孕妇服饰孕婴用品比例26%20%7%3%7%10%26%体验类53%、购物类47%方案一业态细分一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场项目定位2F主题：健康宝宝业态面积比例业态儿童培训机构系类儿童家纺宝宝图书馆成人休闲中心亲子餐厅儿童服装、鞋帽婴儿游泳理发儿童摄影比例33%5%10%6%12%14%12%8%体验类81%、购物类19%方案一业态细分一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场项目定位3F主题：快乐童年业态面积比例业态儿童玩具系类电玩城儿童游乐园甜品屋老人休闲健康体验童车运动系类比例17%20%35%5%3%20%体验类57%、购物类43%方案一业态细分一站式孕婴童主题·美赛亚幸福广场项目定位方案一4F主题：幸福家庭业态面积比例业态儿童4D影院DIY亲子坊亲子餐厅家庭娱乐成长中心比例25%20%12%43%体验类100%广场形象建议趣味吸引好奇优、劣势分析优势：1、潜在需求旺盛，周边没有同类项目定位，具备唯一性。2、主要以整合本地资源为主，装修补贴少，招商费用较低。3、模式新颖，可延展空间大，带来物业升值。劣势：1、由于以整合本地商户为主，单铺需求面积不会太大，将会拖长招商周期长；2、创新模式，广告投放量大，后期运营成本较高；项目定位方案一在周边的客群调查过程中，同时我们还发现周末带孩子出去的多数为年轻爸爸妈妈们，他们基本上以80后为主，他们表示，希望周边区域内能够满足自己需求的商业出现，而且抱怨区域内商业产品！所以在区域内打造最大、最具个性化的快时尚、休闲娱乐商业！以个性时尚为主题，吸引80、90后人群休闲娱乐、带动小规模购物！项目定位思路二方案2项目定位定位分析次主力客群：月星家居的购物群体和地铁站的流动性群体项目主题定位：快时尚年轻主题体验式中心主力客群定位：年轻时尚的80、90后楼层主题业态1F潮流前线快时尚服装、手表、皮鞋、箱包、手袋、化妆品（如：屈臣氏等）、休闲餐厅；2F都市时尚快时尚服装、美甲皮包、饰品、甜品屋（冷热饮等）、内衣、家居服、美容健体等(SPA)、休闲餐厅；3F欢乐童年儿童服装、鞋帽、儿童摄影、儿童培训机构、宝宝图书馆、婴儿游泳馆+理发、儿童游乐场；4F轻松无限特色休闲餐饮、咖啡馆、休闲网吧、儿童游乐场。美赛亚广场年轻快时尚