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讲师：王国学1998年毕业于呼伦贝尔学院物理教育专业2002年成功考取大连海事大学法律专业本科学位2001年-2004年个体经营2004年9月-2007年好旺角房屋店经理2007-2008.12链家地产高端部经理2009年1月-至今瑞家地产中部区域区域经理房地产经纪基础知识王国学问题：客户为什么给我们佣金？专业快捷安全容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。非普通住宅144㎡以上10000元/㎡以上容积率1.0以下进深：在建筑学上指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的”领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割.就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。框架结构(钢混）：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。砖混结构（混合）：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。裂缝:是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。土地使用年限：住宅土地70年、商业用地40年、工业用地：50年房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。不得进行交易的房地产司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的共有房地产未经其他共有人书面同意的权属有争议的已批准实施拆迁的未经国资部门批准的行政事业单位房地产依法收回土地使用权的法律、法规规定不得交易的其他情形房地产价格的影响因素：①、所处的位置；②、开发费用；③、经济用途；④、供求状况；⑤、经济环境；⑥、政策法规；⑦、人口因素⑧、物业商品房的“五证二书一计划”1、五证：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》2、二书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》3、一计划：《建设工程投资计划》现行的土地获取方式（来源）划拨出让：分为招标、拍卖、挂牌三种房地产经纪人中国房地产经纪执业规则（全文）.doc房地产经纪人必须具备的条件1、良好的心理素质2、良好的知识素质3、较强的法制观念4、较强的时政意识“5S”服务1、SPEED（速度）2、SMILE（微笑）3、SINCERITY（真诚）4、SMART（机敏）5、STUDY（研学）房地产经纪服务原则1、平等化原则2、珍惜常客3、体察顾客希望顾问式服务法1、符合顾客心理的应对法2、实际性的商品知识3、信心十足地推荐4、以体验性的知识来说服顾客消除客户疑虑的CDDC法则1、澄清疑虑（引导、倾听、不要争辩）2、认可疑虑（从客户角度考虑、体谅）3、打消疑虑（但是……换到你的立场）4、确认疑虑（您觉得还有……）房产经纪的职业优势1、有“钱图”2、一生的事业3、较大的自由度THEEND