国内外厂房改造案例分析

国内外厂房改造案例分析关于风华地段的启发[国内外工业遗产改造汇总]改造前改造后工业遗产旅游点博物场馆模式休闲街区模式主题公园模式“标本”式开发原生态开发商业消费街区创意产业园钢铁制造亨利钢铁厂，上海钢铁十厂北杜伊斯堡景观公园（帝森钢铁公司）关税同盟，沈阳铸造厂奥博豪森有色金属矿加工区，国际建筑展埃姆舍公园船厂广东中山歧江公园亚历山大老鱼雷工厂仓储转运中心萨尔布吕肯市港口岛公园汉堡仓库街，纽约南街海港，日本函馆湾，新加坡克拉码头，伦敦道克兰烟草码头，波士顿昆西市场纽约苏荷，悉尼岩石区，上海“登琨艳设计工作室”，上海创意仓库，昆明上河创库艺术社区，深圳华侨城德杜伊斯堡内港，英伦敦道克兰巴特勒码头，美国巴尔的摩内港，法国马赛仓储建筑群码头美国路易斯维尔布河滨公园伦敦新康科迪亚码头港口机械厂奥伯豪森中心购物区铁路终点站卡斯菲尔德科学与工业博物馆煤气厂美国西雅图煤气厂维也纳煤气厂污水厂美国丹佛市污水厂公园煤矿厂苏格兰中部工业博物馆诺德斯特恩公园，唐山南湖公园，抚顺西露天矿森林公园纺织厂上海春明创意创业园美国马萨诸塞州罗维尔电站辅机厂上海滨江创意产业园采石场希腊狄俄尼索斯采石场露天博物馆美国加州萨克拉门托河谷绿景园玻璃厂天津万科水晶城水泥厂广州芳村花卉公园美国波士顿海岸水泥总厂酿酒厂北京阿拉里奥艺术中心其他荷兰西城公园，德国环状公园，韩国金鱼渡公园旧金山吉拉德里广场，日本北京英国卡斯菲尔德区，巴黎麦涅巧克力工厂根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：分类项目名称规模建筑面积产业特色商业休闲创意办公其他配套商业占比零售餐饮文娱Loft艺术工作室酒店展示空间以创意办公为主导8号桥12000m2建筑设计、设计咨询、影业制作低于20％新十钢18000m2文化、设计、传媒、雕塑16％智造局23000m2国际服务外包10％无锡北仓门13000m2艺术展览创意设计低于20％以商业休闲为主导田子坊约20000m2文化艺术体验大于50％同乐坊19300m2酒吧娱乐时尚活动70％老码头25000m2商业休闲、时尚消费60％左右1933老场坊25000m2休闲体验60％札幌啤酒厂120000m2时尚休闲啤酒文化体验大于90％以创意办公为主导核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在商业业态相对单一，以餐饮为主商业占比低于20％以商业休闲为主导核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；商业比重都要高于50％案例分类上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发展之路上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色，在11月份组织成立了“上海创意产业中心”上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30多万平方米。截止2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中[上海创意产业发展历程]上世纪90年代2004年下半年2005年4月2006年底上海创意产业的定义：以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类，并涉及诸多行业。上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导的特色产业基地泰康路田子坊8号桥苏河现代艺术馆、登琨艳工作室等苏州河创意仓库海上海新城LOFTM50莫干山路50号外滩3号、18号2577创意大院空间188创智天地[上海创意产业分布特征]同乐坊——主题特色以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间；针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。•酒吧面积均在1000－2000平米之间，可以容纳1000余人；•内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；•除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。文艺演出时尚发布媒体见面会论坛讲堂代表案例解读——同乐坊时尚餐饮（30％）俱乐部（50%)零售概念店(20%)其他香啡缤好友咖啡老灶店你好，维也纳(奥地利餐厅)SkyClubMuseClubJ’SClubKento’sLiveHouse宝马会阆风艺术画廊杰奎琳画廊张钢宁钢琴坊芷江梦工厂(剧场)单个面积约几百平米不等单个面积在1000－2000平方米左右1000-2000平米左右餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布，易于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业同乐坊——业态布局代表案例解读——同乐坊改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。代表案例解读——同乐坊同乐坊——形态风貌8号桥地处卢湾区，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷附近还有城隍庙、豫园、文庙、新天地等景点，人气旺盛。基本概况：项目名称：建国中路8号桥项目地址：建国中路8号。项目面积：占地11亩，建筑面积1万余平方米。其前身为上汽集团所属“上海汽车制动器公司”,该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设在此地，共有50—80年代厂房8栋。2003年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华轻投资管理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了“8号桥”。每一座办公楼都有天桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁，将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来，这一举措开了上海将工业历史建筑进行保护性开发的先河，并注入了新产业元素，使工业老建筑所特有的底蕴、想象空间和文化内涵成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的新天地。企业定位：定位于国际级的、融合国内的好的创意类企业的聚集地，这类企业讲求的是开放性的办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，临近城市中心，可以充分感受时尚与城市文明，有效的节约沟通成本。经营状况：8号桥项目，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。同时对于老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，其中的建筑结构上的表达，都需要良好的材料作为装点。因此，以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，便成了创意地产产品的增值点。8号桥项目的经营模式以分期开发，全部租赁，正是8号桥在经营上的核心战略模式。如同住宅产品的分期开发一样，前期的开发带动了项目的价值，通过人气的打造，项目区域价值的提升，为后期开发的项目也提供了良好的环境条件，落实到商业层面，这些都成为未来提价的基础。有了价格的增长，才能显示出该物业价值的增长潜力。8号桥办公场地租金为6-10元/㎡，物业管理费20元\㎡\月，停车方式为立体式停车库与租用周边社区停车场。代表案例解读——8号桥创意产业集聚区代表案例解读——8号桥创意产业集聚区8号桥位于上海市中心城区卢湾区建国中路8-10号，由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成。园区占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米，吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外的知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。8号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂房空间布局整个８号桥由8栋房子构成，基本上保持了原来的布局。“8号桥”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遥相呼应，21米高的天桥将两座工业老建筑连接起来代表案例解读——8号桥创意产业集聚区8号桥最独特的是园区设计师留出了很多‘租户共享空间’，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。8号桥创意产业空间布局（二）：独特的‘租户共享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间代表案例解读——8号桥创意产业集聚区8号桥建筑特征：历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行在这里交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围。8号桥创意产业集聚区由上海汽车制动器厂旧工业厂房改造而成。其老工业建筑的内部由艺术家改造后，保留了原来的砖石墙体、屋梁架构，同时艺术家又以艺术手法将现代材料、设施安置其中。代表案例解读——8号桥创意产业集聚区8号桥建筑特征（一）:历史与未来、传统与现代的交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围田子坊地址上海市卢湾区泰康路210弄形成时间2000年初建筑面积2万余平方米初始用途建造于20世纪30年代的弄堂工厂改造手法建筑构架保留，外部有选择性地整饰，内部重新分隔并装修进驻产业设计行业（建筑/服装/室内/广告/礼品/广告摄影，陶艺/环境/家具/图案）集聚规模18个国家，不同领域160余户房租水平平均日租金约元／平方米代表案例解读——田子坊上海田子坊代表案例解读——田子坊上海田子坊代表案例解读——田子坊其他案例欣赏——1933老厂房上海1933老厂房——时尚中心+自然形态历史博物馆+影视拍摄基地海上海新城——创意LOFT+创意商业街+创意生态居其他案例欣赏——海上海新城保守估算，广州优质创意产业园区仍有超过400万平方米的市场缺口，未来发展潜力巨大，产品品质成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素2008年广州创意产业从业人员增长率为5.2%2008年广州创意产业从业人员约为91万人保守估算，2010年广州创意产业从业人员达106万人依据经验，企业人均办公面积约为10平方米2010年广州创意产业办公物业需求达1000万平方米目前已立项的各种档次和规模的创意产业园区存量供应和潜在供应面积不足600万平方米广州创意产业园区仍有超过400万平方米的需求空间广州创意产业园区办公面积需求估算广州创意产业发展迅速，但创意产业园区建设远远无法满足行业发展需求。全市创意产业园区供应不足百万平方米，其中不乏档次偏低，环境恶劣的低档办公物业除创意产业园区和甲级写字楼外，目前多数创意行业企业租用乙级、丙级写字楼，办公环境普遍较差，并且标准写字楼严谨、刻板的园区氛围无法满足行业对自由创作氛围的需求总体而言，市场亟需功能定位合理、环境和硬件水平较好的优质园区。因此，本项目的品质高低将成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素广州创意产业分布特征]代表案例解读——广东红砖厂项目背景介绍•1958年6月10日广东罐头厂建成投产。以苏式建筑为主，左右呈中轴对称，平面规矩，主楼高耸，回廊宽缓伸展，其次是有“三段式”结构，指的是檐部、墙身、勒脚三个部分，而且楼房墙体厚，有一砖半厚，房子空间大，冬暖夏凉。园区占地16万平方米，区内现在仍保留着几十座大小不一的苏式建筑。原身为广州鹰金钱食品厂，它自身在广州有着一段段辉煌的历史，其内在空间及建筑群特质，使它散发出一种独特的魅力。•红专厂创业园区2009年4月开始动工。保留罐头厂各个工作车间的名称，如“解冻街”、“制罐街”、“成品街”等等。•包括艺术文化交流机构、国际画廊、艺术家工作室、雕塑展厅及广场展示区、酒吧／咖啡厅、进口书店、艺术文化商店、摄影棚、养生会所等数十个门类。园区曾吸引各种展览，如广州当代雕塑邀请展、首届丹麦文化周的开幕和包豪斯展览等园区的功能分区•划分为创