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物业管理信息系统物业管理电算化主讲：吴锐邮件：ruiwu@qq.com电话：13615699184物业的主要组成要素已建成并具使用功能的各类居住和非居住的建筑物;与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；与这些屋宇的建筑相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路;附着在上述实体上的各项权益。物业管理的主要内容1、常规性的公共服务2、委托性经营服务3、社会性管理与服务常规性的公共服务合同范围内的服务⑴房屋管理服务⑵房屋装修管理服务⑶物业共用设施设备管理维修服务⑷环境清洁卫生管理服务⑸绿化管理服务⑹公共场地安全秩序管理服务⑺社区文化服务⑻其他同时惠及全体业主、使用人的服务委托性经营服务有偿服务（1）公共事业单位的委托服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；（2）业主家政或商业委托代购、代办服务；（3）多种经营服务项目，如开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；再比如从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等（4）其他业主特定的委托专项服务。社会性管理服务社会责任和义务（1）协助有关部门开展基层民主选举、人口普查、常住人口统计、暂住人口的管理、计划生育等；（2）协助各级政府部门开展工作并接受指导与监督，协助做好社区治安防范、社区突发事件的应急和处理；（3）协调处理业主间的相邻关系。物业承接查验阶段物业入住阶段物业装修阶段立项阶段规划设计阶段建设施工阶段房屋销售阶段竣工验收阶段业主大会成立选聘物业管理企业物业管理的基本环节早期介入前期物业管理常规物业管理什么是信息系统信息系统(IS)：是一种专门类型的系统。是一系列相互关联的可以收集（输入）、操作和存储（处理）、传播（输出）的数据和信息，并提供反馈机制以实现其目标的元素或组成部分的集合。输入处理输出反馈常见的信息系统（1）事物处理系统（TPS）（2）管理信息系统（MIS）（3）决策支持系统（DSS）（4）人工智能专家系统（AI）人工智能专家系统管理信息系统决策支持系统事物处理系统1事务处理系统TPS•事务处理系统是一种系统目标与决策无直接关系的纯数据处理系统，此系统中数据的收集、录入、编辑、加工和输出都是严格按照事先确定的规范进行。2管理信息系统MIS•管理信息系统是为实现企业的整体管理目标，对各类管理信息进行综合处理，对企业的计划、控制和执行提供帮助，并辅助各级管理人员进行管理决策的信息处理系统。3决策支持系统DSS•是MIS的发展和深化，它可以支持和辅助各种问题的决策过程。DSS在对管理人员的决策工作进行分析论证，提供决策支持。4人工智能和专家系统AI•最高层次的信息系统，不仅能够运用专家的知识和经验进行推理和判断，而且还能解释本身的推理过程，回答用户的问题，以及不断地增长新知，修改原有的知识。物业管理信息系统•用于物业管理的一种信息系统.•实质是指在物业管理中由人和计算机等组成的能进行信息收集、传输、加工、保存和使用的系统。物业管理信息系统的组成包括•硬件设备•软件资源–系统软件–应用软件•数据库•远程通讯设备•人员–系统人员–系统用户物业MIS的作用1.存储并管理相关资料2.记录并处理日常事物3.实现财务电算化4.实现信息共享与高速交换5.实现规范高效的管理6.为科学决策提供支持物业MIS的组成与模块划分•在物业管理实践中，无论物业管理信息系统采用哪种具体方案，通常均包括如下一些功能模块：1.房产管理模块产权管理、房产档案、出租管理、装修管理、维修管理、统计报表2.住户/业户管理模块入伙登记、住户资料、投诉管理、统计报表3.设备管理模块设备台帐、图纸管理、大修档案、公共设备、分包工程、出入库管理、统计报表4.行政管理模块人事管理、文件管理、资产管理、合同管理、公司制度、统计报表5.安全管理模块报警系统、保安管理、消防管理、停车场管理、违章处理6.环境管理模块保洁管理、绿化管理、废弃物管理、统计报表7.社区文化管理模块社区活动、公共关系管理、统计报表8.财务管理模块费用输入、费用记帐、应收帐款、收款登记、统计报表、月末处理、参数设定9.系统管理模块系统权限管理、代码维护系统、帮助系统、安全定义、数据备份、数据导入、更换操作员物业MIS的开发1、选择开发方式（自行、委托、购买）2、系统分析（可行性分析、结构分析、流程分析）3、选用工具（设计工具）4、实现5、测试、验收、交付6、运行维护（升级、更新）物业MIS开发的原则在物业管理信息系统的开发和实施过程中，应当遵守以下基本原则：1、明确目标，积极创新。2、面向用户，共同参与。3、整体性与相关性结合。4、循序渐进。5、动态适应。6、重在管理物业MIS规划分析的步骤系统规划的步骤：•明确规划目标、任务和要求•现行系统的初步调查和分析•确定系统开发策略•提出新系统的开发方案•可行性研究•提出系统规划报告并通过评审物业MIS可行性研究•可行性分析的主要内容包括：（1）系统开发的必要性（2）经济可行性分析（3）技术可行性分析（4）管理的可行性分析：指管理人员对开发应用项目的态度和管理条件。可行性分析报告要尽量取得有关管理人员的一致认识，并经过主管领导批准，才可付之实施，进入对系统进行详细调查的阶段。物业MIS组织结构分析•组织结构，指的是一个企业的组成以及这些组成部分之间的隶属关系或管理与被管理的关系，通常可用组织结构图来表示。•组织结构图是一个层次结构图。居住小区物业管理信息系统分析小区物业管理组织图系统可行性研究系统开发的可行性系统运行可行性。大部分业务人员已经掌握了计算机的基本使用方法和操作技能，对于局域网windows环境下的软件使用比较熟悉。技术可行性。经济可行性。小区物业管理系统系统设置基本信息管理信息查询故障处理退出系统添加用户住户管理房屋管理收费管理收费信息住户信息房屋信息故障查询故障处理小区物业MIS功能设计数据流程图小区物业系统关系图收费处小区物业管理系统小区数据录入综合统计报表系统关系图房屋契约业务入户水电气读表物业管理申请装修交水电气费用装修填写收费通知单通知业主业主入户流程图收费管理费用数据录费用计算费用收取费用查询月结处理费用数据录入录入各项针对住户收费数据。包括住户水电数据，公共公摊水电数据，室内维修数据及家政服务数据。费用计算计算水电费，管理费和服务费费用收取向住户发出缴费单通知并登记住户缴费信息。费用查询根据不同的查询住户缴费信息记录以及月结处理记录，并可对查询结果进行编辑和删除。月结处理统计一月内住户各项应交费用和实交费用，并计算滞纳金以及向未交清费用的住户发出催缴通知单。系统初始化管理三表走数录入非走表费用费用核算用户交款月结非表初始化总表读数管理定义收费项目和标准房间收费项目管理现金收费支票收费银行托收用户电费收缴流程图代码设计•1、代码为事物提供一个概要而不含糊的认定，便于数据的存储和检索。•2、可以提高处理数据的效率和精度。•3、同时也可以提高数据的全局一致性。•4、代码是人和计算机的共同语言，是两者交换信息的工具。•如：小区物业管理的单元楼号•楼号01---10，楼层01—15，每个楼层为A,B座•用户编号•例如0101A代表一号楼一层A座住户对小区物业管理系统登陆进行管理。○用户名为系统用户输入用户名的系统口令。○密码用于操作员进入自己的系统口令。在登录进入主体平台的时候，系统会要求用户输入用户名及密码作为验证信息，为了防止非用户在使用时重复试探登录信息，在登陆时系统将限制添加此书为三次，如果超出三次，将自动退出。用户登录身份验证合法用户系统管理员系统操作员查询操作查询、修改、删除操作修改密码权限否是是是否否用户登录验证过程流程图物业管理信息系统安装配置•安装要求–满足Windows及SQL2000需求–分辨率1024*768–网络联结设置–日期时间设置在配置之前•学会搜索•常用搜索引擎–Baidu–Google–Yahoo–Qihoo•搜索方法简介分辨率设置•方法一：–参照书本P24•方法二：–桌面空白处右键选择属性选择设置标签网络设置•必备协议：TCP/IP、NetBEUI•配置本地连接P25•什么是协议？如何查看•别的打开方法–右下角小电脑图标双击–网上邻居右键属性–控制面板网络联接系统时间设置•如何修改时间？•设置时间格式–YYYY-MM-DD–YY-MM-DD•控制面版区位和语言选项•注意：分类视图与经典视图SQL2000的安装•插入光盘–自运行，或执行autorun.exeSQL2000的安装SQL2000的安装SQL2000的安装•然后点下一步，或回车•同意软件许可协议•直到出现下图SQL2000的安装SQL2000的安装维思力物管MIS安装•插入光盘等待自动执行•或执行install.exe和setup.exe•安装、修复、卸载•关于注册号系统初始化•数据库连接•1、启动SQL服务•2、打开SQL服务管理器•3、点击开始运行服务系统初始化•启动软件，在登录窗口点数据维护系统初始化•如有多个数据库服务器，注意选择系统初始化软件注册•超级用户•用户名：HXX•密码：LJH•不可删除，可更改密码•注册方法–帮助菜单软件注册输入注册号主界面小区物业管理单机版•初始化•首次登录输入用户名注册•再次登录不需要•管理相关用户权限软件功能列表•1、系统与数据：包括公司设置、用户、权限、参数设置、基础信息（数据字典）录入等；•2、档案管理：包括房产资源（小区档案、楼宇档案、房间方案）、住户档案（包括家庭成员信息）、产权人档案、资源图片、房产验收记录、车位信息、委员会信息（包括成员）；•3、入住管理：住户迁入、住户退房、产权确认、产权取消、换房管理、看房记录、房间预定、租户档案、租户合同；•4、工程管理：包括房产资源（小区档案、楼宇档案、房间档案）、住户档案、产权人档案、资源图片、房产验收记录、车位信息、委员会信息等；•5、财务收费：费用项目设置、租金设置、表数录入、费用计算、收费、抵押金预付款、公共维修基金管理、应收款分析；•5、工程维修：岗位设置、维修项目、工具器材、临时用工、工程计划、工程任务、派工单、工程实施记录、工程验收记录、设备档案、设备保养计划、设备保养记录、设备运行记录、设备普查、住户维修、住户装修等；•6、社区建设：包括社区文化、公告、信件管理、大事记等•7、公司内务：包括保安消防、库存管理、保洁绿化、投诉管理、人事管理、文档管理等；•8、统计分析：资源档案查询、费用查询、工作记录查询、设备普查记录等。系统设置一、单位设置单击【增加】按钮，单位信息处于编辑增加状态。在〖单位编号〗、〖单位名称〗等的空白处内输入要设置的内容，然后单击【保存】按钮即可。单位设置中选择第二页面‘系统参数’，可以设置系统必要的参数数据单击【修改】按钮，输入相应参数值后，保存即可。单位设置中选择第三页面‘部门设置’，可以设置各公司的部门信息：单击【增加】按钮后，出现输入框：输入相应名称即可。二、基础设置从主菜单项《系统》中选择《数据设置》一项，系统将弹出下面窗口：在不同代码页面，可以设置相应信息，操作方法：点增加或修改，输入代码后，点保存按钮。三、基础信息（其他）操作方法同上页描述。在本软件正式启用之前，第二和第三节内容必须录入完整，因为在以后的档案信息录入中，可能用到这些基础信息代码。逐个选择不同页面，录入数据四、权限设置•权限设置比较复杂，详细描述见下页：•权限设置的原理是：首先在程序设计时已设若干权限项目，细化到界面的按钮和菜单级，我们可以设置许多不同的权限组，一般可以按部门或是否管理人员来划分，给所有不同的权限组分配相应的权限，然后将操作员分配到所属的权限组，一个操作员可以同时属于不同的权限组，将该操作员的所有权限组的权限合并后，即得到其操作权限。•2、增加用户点【用户选择】，可为当前权限组设置用户点【权限组选择】，可为当前用户设置权限组1、