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中小户型住宅产品小空间里面的大文章——深圳小户型住宅产品发展演变趋向目录•小户型住宅产品的定义•小户型产生的历史根源和发展阶段•小户型产品的特殊性•小户型产品规划和单体上的趋向•近年来小户型产品的户型设计新手法•日本小户型住宅的分析以及对我们的启发•小户型常规营销手段。•小户型今后的发展趋向一、小户型住宅产品的定义以户型面积定义的小户型产品类型代表项目功能种类纯粹小户型项目（公寓类）汇展阁、趣园、世金汉宫、鸿隆107、澎柏白金公寓等以酒店型、商务型公寓和单身公寓为主。紧凑型小面积户型项目花好园、名仕阁、御风庭、时代骄子、双城世纪、都市E站、金色假日、丽阳天下等以白领型公寓、酒店服务公寓，小户型住宅为主。一、小户型住宅产品的定义功能上划分的小户型住宅种类类型项目代表服务人群居家型花好园、丽阳天下、旭飞花园、城市新天地、城市主场、金色假日等白领类、港人度假类、中港家庭类、粉领类等商务型都市E站、世金汉宫、都会100、金茂礼都等深港两地商务人员、小型企业一、小户型住宅产品的定义二、小户型产生的历史根源和发展阶段97年深圳小户型典型1997年以汇展阁为代表开创了深圳酒店式公寓的先河，这也是深圳最早的高档小户型产品97年深圳小户型典型汇展阁的单体通廊式98年深圳小户型典型1998年以“旭飞花园”和“紫薇阁”为代表的小户型住宅热销，引发了地产商对小户型产品的关注。98年深圳小户型典型华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实用的紧张雕塑家园首次出现了公建化的小户型。首创了ＬＯＦＴ空间99年深圳小户型典型2000年深圳小户型典型都市E站已经开始注意到了内部的采光和通风。产品规划集约化程度较高---丹枫白露。2002年深圳小户型典型朗钜御风庭注重户型采光的均好性。并在走廊设计了空中花园。2004年深圳小户型典型2004年苹果园创造了关外小户型开始的时代2004年深圳小户型典型城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。对共用空间的处理较好。2005年深圳小户型典型城市主场采光良好的走廊和电梯间2005年深圳小户型典型城市主场公共空中庭院2005年深圳小户型典型星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的模式。2005年深圳小户型典型小户型产生的几种情况代表楼盘先天规划条件有缺陷：地块小、噪音干扰大、景观资源差。旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。有问题楼盘，烂尾楼改建，有些改建后功能变化。双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等度假和临时性居住水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等大社区的产品补充鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等政策导向2006年6月1号开始实行的”国六条“90平方米以下占70%,将形成小户型的新的市场需求。小户型产生的几种情况时间代表楼盘市场特征1997－1999年汇展阁、名仕阁、紫薇阁、旭飞花园、华达园、华天苑、鹏盛公寓、华清园等小户型住宅起步阶段2000－2003年今日家园、都市E站、都会100、丽阳天下、彩田名苑、枫丹白露、苹果园、星桂园、时代骄子、百分白公寓等小户型住宅发展提升阶段2004－2005年星河世纪广场、趣园、花好园、御景华城、世金汉宫、城市主场、城市天地广场、御风庭、鸿隆107、金贸礼都、友邻国际公寓、风格名苑、海世界、I领海等小户型进入多元化发展阶段小户型发展的历史阶段片区位置代表项目受众人群口岸片区罗湖、文锦渡、皇岗等口岸地带汇展阁、双城世纪、置地逸轩、阳光新干线、御风庭、城市天地广场、港城华庭、绿茵阁金、御庭园等香港客户、深港家庭、深港投资客旧厂改造区八卦岭工业区、上步工业区、天健工业区等鹏盛公寓、城市主场、翠馨居、都会100、东方时代、金贸礼都、TT国际公寓等深圳白领、粉领、投资客等旧城改造区东门、蔡屋围、水贝等东门168、蓝馨苑、风格名苑、今日家园、名仕阁、星桂苑等深圳白领、深港家庭、深港商务人员、投资客等旧村改造区岗厦、新州、沙嘴、泥岗、皇岗等星河世纪广场、花好园、丽阳天下、星座传奇、皇庭世纪、翠雅居、华天苑等深圳白领、投资客等海景度假区盐田海世界、倚天阁、I领海、湖心岛等老板阶层、高级金领其他片区南山、宝安、龙岗等时代骄子、百分白公寓、友邻国际公寓、新一代公寓、米兰公寓、鸿隆107、五米阳光、苹果园、信和爱琴居等深圳白领、深港家庭、投资客等四、小户型住宅产品的特殊性1、小户型产品的多义性：●小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场。●小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用。●小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物业，小户型实际也可以做出不同的档次。小户型产品适用于广泛的消费人群2、容易异化的功能●小户型产品在功能上的转化是经常出现的。●深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。●例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开始从居家为主，之后变成办公为主。●模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写字楼。小户型功能容易异化为办公●小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改变。小户型功能容易异化为办公一．灵活的LOFT设计●弱化居住功能，提供灵活的大空间，给使用者自由发挥●平层大空间方式—只预留厨卫管线●高空间方式（可增设夹层）案例一：马赛公寓小户型功能容易异化为办公3、产品缺陷不可避免●小户型住宅由于面积的限制，住宅所要求的许多功能难以满足。●小户型住宅的私密性较差。●小户型住宅的入驻人员复杂，安全性差，管理难度大。五、小户型产品规划和单体上的趋向（一）小户型在产品规划上的趋向1、小户型产品规划上注重私密性考虑。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计。3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件楼道错开的设计，以保障小户型的私密性。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：在景尚公寓中同样采用了楼道错开的处理方式，住户的私密性较好。迷你两房两厅，面积仅为58－62平方米,做到户型通风采光较好。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：金茂礼都的走道采取了三段式的设计，避免了大通道。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：1、小户型产品规划上注重私密性考虑：避免大通道，减少单元的户数。万科17英里的楼道处理——改变楼道和入户门的设计。1、小户型产品规划上注重私密性考虑：1、小户型产品规划上注重私密性考虑：万科17英里的楼道处理和入户门的设计。利用走廊的变化增加私密性1、小户型产品规划上注重私密性考虑：折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性。折线型的走廊锯齿状的入户方式1、小户型产品规划上注重私密性考虑：2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计五米阳光通过改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两层单位。按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算”。外挂廊既能节省建筑面积，又能够形成一梯两户的格局。2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计2、小户型产品规划考虑到短进深、南北通透的设计两房两厅带入户花园，南北通透，厅和房间全部朝南，进深仅为5.7米。面积仅为58平方米。小户型实现南北通透。带玄关的单身公寓南北通透。面积仅为27.58平方米3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件领尚时代利用天井增加小户型的采光通风条件。蜜园利用天井和凹槽增加小户型的采光通风条件3、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件（二）近年来小户型产品在户型设计上的趋向1、近年来小户型的集约化程度明显提高2、尽量的缩小进深，增加采光面。3、空间使用的合理性和舒适性。金茂礼都的单房可以做到23平方米，旭飞华达园的单房在26平方米左右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。1、近年来小户型的集约化程度明显提高集约化的小户型公寓，尽量用有限的空间创造出更多的功能来。2、尽量的缩小进深，增加采光面。早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有些问题锒钜·御风庭的单身公寓的进深为6米，置地逸轩的一房两厅的进深不算阳台为5.7米，加上阳台为6.8米，从采光的效果来看现阶段的小户型的采光效果更佳。改良后的小户型进深都比较小2、尽量的缩小进深，增加采光面。3、空间使用的合理性和舒适性客厅餐厅玄关厨房洗手间卧室一房两厅的小户型，面积仅为42平方米，还有穿堂风，加上阳台进深仅为6米。3、空间使用的合理性和舒适性凸窗凸窗卧室卧室阳台餐厅客厅厨房卫生间玄关两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为51.76平方米。纳米化的小户型设计卧室转角大凸窗客厅带多功能厅充分的四面采光采光良好的小户型3、空间使用的合理性和舒适性六、近年来小户型产品的户型设计创新手法1、小户型中也采用了入户花园入户花园2、步入式凸窗扩大室内面积凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。城市主场的一房一厅建筑面积32平方米，室内面积24平方米，两个大凸窗附送面积10平方米.注:2006年深圳新的房屋测量规范已经不允许这样做了.城市主场硕大的凸窗设计2、步入凸窗扩大室内面积利用夹层做的吊柜城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米。注:2006年深圳房屋测量规范明确凸窗的进深不能超出0.6米.3、小户型采用隔层送露台手法注:2006年深圳房屋测量规范明确允许做两层高露台,但是中间不能做隔栅,如做隔栅,按两层面积计算.空中院馆“空中院馆”虽然只“送”了一半面积，但不失为改善建筑品质，增加实用空间的有效手段4、空中院馆空中院馆替换了连接客厅与个人卧室的走廊，通过巧妙的分隔，将连贯性和私密性都得到前所未有的重视。4、空中院馆5、隔层送出的露台为一些发展商利用，为小业主暗示可以隔出一间房来。6、超高入户花园在小户型中便于二次改造7、利用户型的二次改造，扩大室内空间.澎柏假日寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。表面上看该公寓有许多缺陷，关键是二次改造之后的效果。澎柏假日公寓利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。7、利用户型的二次改造，扩大室内空间.8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来小户型复式下层复式上层在入户花园和客厅上空都有隔出房间的可能复式一房一厅49－52平方米，带入户花园，通过二层改造可以多出11平方米。8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来9、利用2.2米层高局部偷出面积将厨房和卫生间都做成2.2米以下的凸窗形式。9、利用2.2米层高局部偷出面积多重组合送出空间的做法●入户花园赠送1/2●落地凸窗全送●玻璃前厅全送●浴缸位全送●建筑面积71m²10、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台上，节省空间。小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台10、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间11、适应小户型空间的家具设计可以折叠的床，白天和夜晚两用。折叠床塌塌米11、适应小户型空间的家具设计11、适应小户型空间的家具设计迷你餐桌迷你沙发11、适应小户型空间的家具设计11、适应小户型空间的家具设计利用凸窗下空间设计的塌塌米和写字台.七、日本小户型住宅的分析以及对我们的启发（一）、日本住宅的分类按组合形态分类：a、独户住宅b、集合住宅面积：普遍90—100平米，个别豪华型200平米以上；层数1-3层；在日本土地私有化，个人买下土地后，找开发商进行建造，即定购。a、独户住宅●面积：普遍住宅套型面积都在90平方米以下，三居室的套内面积也基本上在80平方米左右；●形式有：中央楼梯型、单走廊型、跃廊型；●楼宇有物业管理，遍布城区及郊外。城区内一般都单幢式开发；郊外都较成规模开发，享有小区环境，密度较低。a、集合住宅日本集合住宅的特点1.独特的平面布局2.和室和玄关3.丰富的储物空间4