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LOGO房屋买卖合同一、房屋买卖的概念出卖人与买受人约定，由出卖人转让其房屋的所有权给买受人，由买受人支付房屋价款的合同行为。包括：现售和预售。房屋买卖合同的特征:双务合同；有偿合同；要是合同；诺成合同。（交付的意义在于孽息的归属、转移时间和保修时间的计算。）二、房屋买卖的条件和限制1、房屋买卖主体的范围和条件：A、自然人；（民事权利能力和完全的民事行为能力）B、企业、事业单位或法人团体；（必须具有法人资格，否则买卖无效）C、外国自然人、法人和其他组织；（外销房）一般而言，实行国民待遇（WTO的要求）；但是也要符合《规范房地产市场外资准入和管理的意见》等的规定。D、人民法院。根据《民事诉讼法》，查封、扣押的财产，如果被执行人在法定期限不履行义务，人民法院可按照相关规定交相关单位予以拍卖或则变卖。LOGO《规范房地产市场外资准入和管理的意见》（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。LOGO《城市私有房屋管理条例》第十三条机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。《商品房销售管理办法》第七条商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。LOGO2、房屋买卖标的物的分类及限制：A、不仅包括房屋，还包括房屋占用范围内的土地使用权；B、不同角度，不同标准可以分很多类。新建房和旧房，商品房和非商品房，公房和私房，现房和期房等。（准现房：大致进度已经完成；未竣工、未交付；能看见实际存在的房屋等。）3、意思表示要件：意思自治、自愿、公平、公正和诚实信用等原则。4、程序要件：签订书面合同，权属登记手续，领取房地产产权证书。LOGO三、房屋买卖合同的订立程序要约—承诺—合同的登记《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。四、房屋买卖合同的主要条款1、双方当事人的姓名或者名称、住所；2、商品房坐落位置、户型、各间的面积尺寸、四至界限、共有部门说明等；LOGO3、列明房屋的质量情况；例如：私房：新旧程度、墙面、管道及有关设施；楼体的沉降程度、平直度、墙面质量和水电气暖、密封、消防、电梯等设施的约定；公摊部分的说明；补充条款：周边设施、异味条款、噪音条款、停车位条款、电磁辐射条款；关于社区设施的约定；土地使用权的取得方式等。4、房屋面积的确认和面积差异处理；建筑面积、套内面积以及用户实际使用面积等。套内面积：共同隔墙、外墙按水平投影面积的1/2算；敞开阳台按1/2投影面积算等。《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：(一)房屋层高：计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米，以下同)。(二)外墙墙体：同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。LOGO(三)斜面结构屋顶：房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。(四)不规则围护物：阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。(五)变形缝与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。(六)非垂直墙体：对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。(七)楼梯下方空间：楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。(八)公共通道：临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。(九)二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。(十)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。(十一)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。四、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。LOGO《商品房销售管理办法》第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝─────────────×100%合同约定面积LOGO5、价款；《城市房地产转让管理规定》第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。6、履行方式；一次性付款、分期付款和其他方式；7、交付和登记；交付时间、过户登记时间、购买人的验收等问题。8、违约责任；9、其他约定。LOGO五、房屋买卖合同的效力1、双方当事人的权利义务：1）出卖人的义务：A、交付房屋；B、转移房屋的所有权；C、瑕疵担保义务（物之担保责任和权利担保责任）（不存在未告之对方的瑕疵）2）买受人的义务：A、支付价款B、受领房屋和有关凭证C、有关通知和保管的义务2、合同无效的情形：1）因欺诈、胁迫所订立；恶意串通侵害国家、集体或第三人利益；合法形式非法目的；违反法律法规强制性规定等。2）出卖人无主体资格；3）房地分离出卖；4）侵犯第三方的优先购买权；（国家、共有人、承租人等）5）机关团体、部队或企事业单位违反法律强制性规定购私房的；（本单位流通）6）非法转让。（不得转让的房屋）LOGO3、标的物所有权的转移A、关键点：买受人领取了《房屋所有权证》，房屋的所有权才转移。（所有转移权与合同效力是两个不同的概念）B、《房屋所有权证》附图需要注明房产测绘单位、套内面积和分摊的公用建筑面积。C、权属登记明确高度低于2.2米的部分的权属归属。D、房屋买卖采用登记的公示方式。4、标的物的孽息和风险的转移（注）孳息是与原物相对而言的，是指由原物而产生的物。孳息包括天然孳息与法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性而产生的物，如母牛所生的牛犊，果树上所产出的果实，土地上所生产的粮食，都为天然孳息。法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物，例如，房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息，即为法定孳息。法定孳息与天然孳息的区别就在于：——前者须依一定的法律关系才能取得，而在此法律关系中，有权取得孳息者须履行相应的义务；而后者是基于物的天性所得，取得人并不以履行一定的民事义务为前提。法定孳息一般只能为须履行相应义务的人取得。LOGO六、订立房地产买卖合同应该注意的问题1、总体上注意的问题：A、明确什么样的房才能买；（内销、外销、私房的产权证明、商品房的各种许可证明。）B、全面了解所购房屋；（具销售资格否、权属瑕疵否、租赁否、抵押否、限制房产否）C、应缴纳的多种税费；契税：凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）；典契税率，按典价征收3%；赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）。买受人为纳税人。印花税：对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%，权利证书每件5元等。营业税：（房价+价外费用）*5%；出卖人为纳税人；2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。城市建设维护税、土地增值税（四级累进制）、个人所得税（唯一自用5年以上，免征）等。D、选择合适的示范文本。（现售、预售、私房、二手房等）LOGO2、商品房买那合同应注意的问题：A、合同文本应当是房屋土地管理部门统一印制的标准文本，或则是建设部推荐的规范文本。（否则需要特别小心）B