房屋出卖人被鉴定出是精神病,房屋买卖合同效力如何确定

知识产权顾问房屋出卖人被鉴定出是精神病，房屋买卖合同效力如何确定？房屋出卖人被鉴定出是精神病，房屋买卖合同效力如何确定？房屋买卖合同的签订，看似正常不过，但法律风险无处不在。尤其是对于合同向对方属于无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，或者事后被鉴定出来属于无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，交易风险非常大。【张付杰律师按】依据我国现行相关法律规定，精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行交易的民事行为，未征得法定代理人的同意，或事后追认，该民事行为能力无效。【基本案情】王某婚前有一套房产，王某将该房屋作为婚房，于2008年与李某登记结婚，并共同居住该房屋内，2011年10月份，王某将房屋挂牌出售，2012年1月孙某通过房产中介，看中了王某的房产，并于2012年1月18日于王某签订房屋买卖合同。合同约定，双方于2012年7月前办理房屋过户手续。但直至2013年5月，王某仍不配合办理房产过户手续，孙某遂于2013年6月委托本律师向法院起诉，要求王某办理过户手续。【庭审纪实】李某代理王某参与庭审诉讼，提出合同约定的房价过低，王某患有精神分裂症，系精神分裂症患者，属于无民事行为能力人，作为监护人的代理人对房屋的买卖行为不知情，事后也不认可，原被告签订的房屋买卖合同应属无效。第一次庭审中，法院认为确认被告的行为能力确有必要，遂要求被告提供相关门诊病历及相关材料，对被告的民事行为能力进行鉴定。2013年9月23日，经鉴定机构鉴定，结论为：被告目前系精神分裂症患者，但无法评价原告签订合同时的民事行为能力状况。第二次庭审，法院基本确认代理律师的代理意见，将择期宣判。【律师部分代理意见】被告主张自己在签订房屋买卖合同时系无民事行为能力人，应承担相应的举证责任，经鉴定机构被告目前系精神分裂症患者，但无法评价原告签订合同时的民事行为能力状况的鉴定结论，并不能直接证明被告与原告签订房屋买卖合同时的精神状况，在未经法院依照法定程序确认被告行为能力前，被告具有民事行为能力，且双方的房屋交易是按照当时的市场价，通过房产中介进行的，并不存在被告声称的房屋交易价格过低的问题。【律师提醒】房屋买卖合同相对方的行为能力直接影响合同的效力。就以往的行为能力鉴定，应当提供过去一段时间内的诊治情况。如不能证明签约当时的行为能力，仅以现时的鉴定结论，证明房屋买卖合同无效，可能将是一厢情愿，难以得到法院的支持。东方能源（香港）有限公司（简称“东方公司”）与福州保税区建诚贸易有限公司（简称“建诚公司”）订立柴油进口合同，约定东方公司出口5,000吨柴油给建诚公司，每吨181美元，CFR福州马尾。合同允许卖方装船时多装或少装5％，装货港韩国安山（ONSAN），买方以信用证方式付款，信用证得在提单签发之日起90天以美元按发票金额支付。信用证下跟单文件为商业发票、正本提单、数量证明书、质量证明书等。东海公司根据其与建诚公司、福州吉福石化公司连江东升保税油库（简称“吉福油库”）的《长期代理进口协议书》，作为建诚公司的开证代理人，在建诚公司向其支付800,000元开证保证金后，于1998年1月16日在中国建设银行福建省分行开立了FJLC9801014信用证。信用证载明开证申请人为东海公司，受益人为东方公司，总金额875,000美元，提单签发日起90天按发票金额付款，装船港韩国安山，目的港中国福州，货物为轻柴油，数量5,000吨（±5%），单价CFR175美元。1998年1月20日，双龙公司签发了NO.1提单，提单载明托运人为东方公司，收货人凭指示，通知人为东海公司，船名“光勇”轮，装港韩国安山，卸货港福州马尾，装轻柴油5,234.71吨。提单由船长PARKKILNAM签发。1998年1月27日，托运人东方公司传真给双龙公司，要求双龙公司在未收到正本提单的情况下将“光勇”轮所载轻柴油中的3,034.71吨交付给福州明达电力开发公司（简称“明达公司”），其余2,200吨交付给吉福油库，并保证由此产生的一切责任与损失由东方公司负责。同日，双龙公司向其福州港船舶代理人即福州外代下指令，要求福州外代将“光勇”轮货物放给明达公司、吉福油库。福州外代在收到船东电话指令后，于当日开出两张小提单，准予明达公司、吉福油库提取上述货物，货物已凭小提单提走。1998年2月9日，东海公司依照信用证的约定，向开征行承兑赎得包括上述NO.1号提单在内的全套单证。1998年2月12日，东海公司持正本提单到福州外代处提货时，得知福州外代已无单放货。此后，东海公司多次向放货人、提货人追讨。2月19日、3月28日建诚公司给东海公司出具《承诺书》，表示货物已由其于1月28日提货报关，除其已付800,000元保证金外，其将向东海公司支付开证费111,69元，承兑费11,505元，改证费200元，东海公司开证手续费76,263元及货款，但建诚公司未履行承诺。1998年4月10日，东海公司在福州市中级人民法院申请诉前保全，福州市中级人民法院的（1998）榕经保字第10号、第11号裁定书裁定冻结建诚公司银行存款6,902,553元或查封、扣押相应价值的财产，裁定止付受益人东方公司的FJLC9801014号信用证项下875,000美元，上述措施均未能保全到有关财产。1998年4月22日，东海公司与东方公司签订了一份《协议书》，将本案信用证的付款期延长至1998年7月15日。1998年4月25日，东海公司与东方公司、建诚公司签订了《补充协议书》，再次明确信用证的付款期为同年7月15日，并约定：建诚公司将其储存在吉福油库的大约6,000吨柴油的所有权转让给东海公司，东海公司同意在1998年6月15日前，只拥有这批柴油的所有权，不实质处分这批柴油，6月15日前建诚公司须付清相当于916,074.25美元的人民币以赎回这批油，否则东海公司可将油出卖以收回上述款项。1998年4月27日，东海公司以其与东方公司就有关问题达成协议为由，向福州市中级人民法院提出撤销止付信用证的裁定，解除财产保全。1998年5月18日、7月13日，东海公司通过其律师两次向双龙公司发索赔函，要求双龙公司因无正本提单放货赔偿原告货款和利息损失。东海公司上述追偿行为未取得任何效果。1998年7月20日，开证行中国建设银行福建省分行对外支付本案信用证项下“光勇”轮所载柴油的货款。1998年7月27日，中国建设银行福建省分行向东海公司发出通知函称：“我行已于1998年7月22日付款，其中你公司用自有资金买汇付款597,184.96美元，我行垫付资金318,884.51美元，垫款利息按合同规定以每日万分之五收取。”东海公司无进口柴油许可证。二、双方争议的主要焦点（一）原告的诉讼请求原告认为：其从东方公司进口柴油，在其承兑赎单后，凭正本提单于1998年2月12日向被告双龙公司的船舶代理人被告福州外代提货时，发现福州外代已依双龙公司指令，在没有正本提单的情况下，仅凭副本提单及保函将货物交付他人，而原告已就该批货物对外付款，为此，原告向厦门海事法院提起诉讼，要求法院：（1）判令两被告连带赔偿货款损失6,803,416.2元；（2）判令两被告连带赔偿原告开证费11,169元、改证费200元、合同代理费76,263元、诉前保全费35,043元、37,718元；（3）上述货款、费用自1998年7月25日起日万分之五的利息。（二）被告的答辩意见被告双龙公司认为：近洋运输中，信用证付款的情况下只能凭保函无单放货。原告只是进口商的开证代理人，其无进口许可证，不可能提取提单项下货物，原告明知双龙公司凭保函放货，并且认可放货，对外承兑付款，原告已依债权关系追索贸易合同的买家，并已部分受偿，故不应转而向船东主张提单项下的物权。被告福州外代认为：其作为双龙公司代理，依双龙公司指令放货，责任应由双龙公司承担；原告在发现货被提走后，并未依提单关系向船东和福州外代主张提单权利，而是以贸易合同开证人的身份，与贸易合同的卖家东方公司及实际收货人建诚公司交涉，并达成一份补充协议，对原贸易合同作了补充，因此，提单物权凭证效力归于灭失。原告7月份对外付款前，虽占有提单但非善意持有人，无诉权。国际油轮运输中，尤其近洋航运中，正本提单流转时间长，代理公司凭船方指令放货，符合国际惯例。【律师代理词】一、原告律师的代理词原告委托代理人，厦门群贤律师事务所赵德铭和陈志铭律师认为：（一）本案为共同侵权之诉，两被告应承担连带赔偿责任。根据《中华人民共和国海商法》和我国的司法实践，提单作为货物的物权凭证，谁拥有提单，谁就拥有提取并控制货物权利。除此之外，其他人在没有法律依据的情况下，擅自提取货物，侵害了提单合法持有人的物权。根据《中华人民共和国海商法》第七十一条，提单是承运人据以交付货物的保证。可见，把货物交给提单合法持有人是承运人及代理人的法定义务，同时，提取并控制货物是提单合法持有人的法定权利。本案两被告的无单放货行为，客观上已经构成对原告物权的侵害。原告之所以对外开证承担付款义务，是因为有提单作保障，在被告建诚公司等不履行付款赎单义务的情况下，原告可以留置并处分货物。被告福州外代作为专业性船务代理公司，明知无单放货侵犯了提单持有人的权利，是一种违法行为，而仍将货物放给了非正本提单持有人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，两被告应承担连带责任。（二）原告有权行使追偿选择权，就所遭受的损失向负有连带责任的任何一方或几方被告主张赔偿，在这种索偿得到完全满足以前，本案中的其他连带责任方（包括两被告）不能免除其赔偿责任。被告把原告的追偿行为当成认可无单放货、免除承运人及代理人责任的表示，这种认识与法律规定相悖。原告依法拥有对共同侵权人索赔的选择权，原告向其中一个或者一个以上共同侵权人的索赔，属于依法行使索赔权利，依法行使权利并不会解除其他侵权人的侵权责任。在缺乏充分证据证明提单持有人明确同意无单放货的情况下，提单合法持有人与无单提货人单纯的协商以及订立没有履行或者没有完全履行的赔偿协议，并不能认定提单持有人存在该项同意。有关追索与赔偿协议完全是提单持有人不同意无单放货而进行索赔的有力证据。二、被告律师的代理词被告双龙公司委托代理人，上海段和段律师事务所高俊和徐捷律师认为：（一）近洋运输，提单流转滞后，信用证付款情况下，只能凭保函放货。这种做法，有利于贸易和运输的发展，有其客观必然性。（二）建诚公司是贸易合同的买家，原告只是信用证开证代理，没有进口许可证，无法成为适格的合法收货人，不可能合法占有本案涉讼货物，双龙公司根本无法凭正本提单将货物交付给原告。双龙公司是凭保函将货物交付给了合法的货主。（三）原告明知双龙公司凭保函放货，并且认可、承兑付款。凭保函放货，与原告主张的损失，无必然的因果关系。相反，正是由于原告接受存在重大不符点的议付单据，才造成货款对外支付。（四）原告一直主张债权，只是无法完全实现债权，才转而主张物权，目的是把商业风险转嫁给船东。原告主张了债权，并且部分受偿，已丧失了提单项下的物权。据上，被告双龙公司恳请法院驳回原告的起诉。被告福州外代委托代理人，该公司职员陈晖、祝光明认为：福州公司完全依船东的指令行事，并未超越代理权限范围，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。据此，福州公司在本案中不承担任何民事责任。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第83条的规定，只有对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中才可以列为共同诉讼人。因此，本案原告对福州公司没有诉权。原告在2月12日发现货已被实际收货人提走后，并未通过提单关系向船东和福州公司主张提单权利，而是以贸易合同开证人身份，与国际贸易合同卖方和实际收货人交涉货款支付及货物处理问题，并在4月25日签订一份补充协议，该补充协议是对原贸易合同的补充，说明原告愿意改变条件，变通方法，继续履行原贸易合同，从而在事实上认可了实际提货人的提货行为，即原