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常见无效房屋买卖合同法律实务探悉常见无效房屋买卖合同法律实务探悉房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大，法律事实复杂，交易周期漫长，商业风险巨大，对交易当事人利害攸关,还涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，这些都离不开买房合同的效力问题。所以如何认定房屋买卖合同的效力，显得尤为重要。因而在房屋买卖纠纷诉讼中，双方都应首先考虑买房合同是否合法有效。笔者结合审判实践仅就几种常见无效房屋买卖合同的情形做一探讨。一、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。然而，在实际的房地产买卖中，因为一些不规范的操作时常会出现一手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整兑现的尴尬：要么缺少土地证，要么一时拿不出房产证。而一方面，卖方急于将房产出手;另一方面，买方却望而却步要撤出交易，纷争由此而生。在这样的情形下，法律是认定解除交易还是交易继续?我们就结合如下案例做一分析。2003年下半年，蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签了一份《认购书》。双方约定，蔡先生确定认购和平大道回龙小区B5幢别墅，房屋产权系曹某所有，总价为83万元。双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。当天，蔡先生向交易中心支付了3万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。交了定金后，蔡先生到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某，但土地证的所有人却是某公司。经进一步了解，原来这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一个要求退钱，一个要求卖房，双方协商不下，蔡先生诉诸法院。一审法院经审理认为，和平大道回龙小区B5幢别墅的产权人，没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书，而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡先生的行为，违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押;未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，法院一审判定：蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效;交易中心应返还蔡先生3万元定金。交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三：第一，蔡先生认购该别墅时，是对该房产做了充分了解才同意认购的。第二，《认购书》上所有条款约定的都是“房产”，要求签订的也是“房屋”买卖合同，从未包括地产。第三，房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权，我国没有实行房、地产权利主体一致的原则，而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈，是错误的。就第三个理由，交易中心做了进一步说明：首先，土地与建筑物各为独立的不动产，因而房产与地产是两个不同的产权，曹某依法领取了房产证，当然有百分之百的权利处分该别墅，将之转让他人;其次，土地与房屋既然各为独立的不动产，难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。曹某只有房产权，当然只能处分房产权，而不能处分地产权;再次，我国《城市房地产管理法》在制定过程中，该法草案中曾规定：国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致，即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对，这条规定后被删除。所以，我国没有实行房地产权利主体一致的原则。交易中心同时指出，由于房地产交易操作中的不规范，历史上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题，就是现在全市90%的商品房也都没有办理土地分割证，实践中普遍存在房地产权利主体分离的现象，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房，都不能转让吗?对此，蔡先生则认为，我国《城市房地产管理法》起草过程中，未形成正式法律文件的观点，不能成为定案的依据。对方还称“全市90%的商品房也都没有办理土地分割证，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗?”而事实上，本案中交易中心代销的房产，连“大证”都没有，根本谈不上土地分割证的问题。中级法院二审认为，我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《城市房屋权属登记管理办法》也规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。所以，交易中心的抗辩理由，不符合法律规定。而该中心与蔡某签订《认购书》，代理销售的和平大道回龙小区B5幢别墅，未依法取得土地使用权并领取土地证，违反了上述法律法规的规定，因此代销房产存在权利瑕疵，蔡先生有权拒签买卖合同，并要求退还定金。终审判决：驳回上诉，维持原判。本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议，与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国不动产登记机关分散，土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。但是，房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，有着先天的紧密联系，在形态上这两者也是密不可分的。人为将其剥离并由两个部门管理，既不符合国际惯例，又给不动产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了导致法律上的问题以外，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。目前，在法院的司法审判实践中，基本上适用“房地一体的原则”。本案的判决也是根据《城市房地产转让管理规定》：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。由于上诉人并未依法取得土地使用权证书，所以其代理销售的房产存在权利瑕疵，最终导致了销售方的败诉。此外，还需注意的一点是，我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”，相信随着我国立法工作的不断进步和发展，类似的法律问题和法律争议将会越来越少。二、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。如姜某与钱某是夫妻关系，1998年8月购买了某小区某幢406室房屋，产权登记在丈夫钱某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同，将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中，钱某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻姜某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明。2000年8月蔡某付清了房款，领取了406室产权证后搬入406室居住，对房屋还进行了装璜。嗣后，姜某发现406室被卖，遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。对该案的法律适用存在三种意见：第一种意见认为，406室是姜某、钱某的夫妻共有财产，共同享有所有权，钱某处分夫妻共有财产未经姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有权，钱某与蔡某的房屋买卖无效;第二种意见认为，406室房屋产权登记在钱某名下，在房屋买卖合同签订过程中蔡某有充分的理由相信406室房屋产权属钱某所有，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效;第三种意见认为，虽然钱某作为共有人之一处分了共有财产，但蔡某作为第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，姜某的损失可向钱某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。笔者赞同第三种观点。第一，有明确的法律根据。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益应予保护;第二，兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的过错原则，蔡某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查共有人姜某对出卖的意思表示，主观上没有过错，钱某故意对蔡某和姜某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，致姜某的权利受到侵害，过错责任在钱某，姜某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济;第三，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费，二则带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全。三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺，签了两年的租赁合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房产公司准备将这家商铺出售，向张先生发出了《意见征询书》，征询购买意向。《意见征询书》上列明房屋每平方米价格8500元，总价90多万元，办理手续的定金为2万元。但当3月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺时，才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同。事后，张先生得知，王先生购买商铺的总价只有85万元，而且支付的定金也只有1万元。张先生于是向法院起诉，要求房产公司解除与王先生的合同，并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同。法院审理认为，根据民法通则和合同法的规定，出租人出卖租赁房屋时，应当提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。房产公司虽然在出售房屋前征询了承租人张先生的意见，但没有把给予王先生的优惠条件告知张先生，而且在3个月期限未满时就与王先生签订合同，其行为已经侵犯了张先生的优先购买权。法院最后判令房产公司与王先生签订的买卖合同无效，由房产公司按照与王先生签订的合同条款与张先生签订合同。我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”因此，在此案中，房产公司与王先生签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权，张先生的诉讼请求理应得到