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1第九章房地产法律制度南京工业大学2■9.1房地产开发经营管理制度■9.2房屋拆迁■9.3房地产交易管理制度■9.4商品房销售管理制度■9.5房地产的产权产籍管理39.1房地产开发经营管理制度9.1.1房地产法律关系1、概念–房地产法律关系：是房地产法律规范在调整人们的行为的过程中所形成的特殊和具体的社会关系，即具有法律关系上的权利和义务的关系。–我国房地产法律关系是房地产法律规范在现实生活中的体现。42、构成–主体•是指在房地产法律关系中，享有权利、承担义务的人，又称为“当事人”。国家是房地产法律关系中最为常见的主体，只不过它往往授权地方各级国家机关代为行使权利。其他公民或法人也可以是房地产法律关系的主体。•在房地产所有权法律关系中，权利主体特定，义务主体不特定：–房产：国家、集体、个人–地产：国家、集体•在房地产使用权法律关系中，主体双方都是特定的。可以是国家机关、企事业单位、社会团体及公民个人，也可以是中外合资企业和外国独资企业。5•客体–房地产法律关系的客体是主体的权利和义务所指向的对象。包括物质财富和非物质财富。①房地产所有权法律关系的客体：房地产•地产：国有土地和集体土地•房产：房产②房地产规划、建设中的法律关系的客体：•规划：房地产综合开发的规划设计文件和图纸•建设中：工程建设的成果——开发了房地产③房地产使用法律关系的客体：是房地产使用主体的权利和义务所共同指向的对象，较广泛。6•内容–房地产法律关系的内容是房地产法律关系最基本的要素，是指房地产法律关系主体享有权利和承担义务。•权利：所有权、使用权、支配权、收益权。•义务：主体在一定条件下承担某种责任或付出一定代价。–房地产法律关系不同，其内容也必然不同，但有一点是共同的，即都要靠国家强制力来保证其实现。•房地产租赁使用法律关系•房地产征用法律关系79.1.2房地产法的体系1、房地产法学体系：是指房地产法学的理论体系。–总论、房地产经营、房地产管理、房地产争议的处理及法律责任。2、房地产法规体系：是由关于房地产的各种规范性文件，按照一定标准分类组合成的有机整体。（P264：图8-1）3、房地产法律规范体系：是指所有调整房地产关系的法律规范按照一定标准进行分类组合所形成的有机整体。（P264：图8-2）8我国房地产相关法律体系：类别名称公布/修订日期总类中华人民共和国城市房地产管理法2007年8月30修正中华人民共和国物权法2007年3月16日开发用地类中华人民共和国土地管理法2004年8月28日修正中华人民共和国土地管理法实施条例1998年12月27日中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例1990年5月19日房产交易类城市房地产转让管理规定2001年8月15日修订中华人民共和国合同法1999年3月15日权属登记规定房屋登记办法2008年2月15日城市房地产抵押管理办法2001年8月15日修订司法解释最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释2000年9月29日最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定2005年11月4日99.1.3房地产开发经营管理制度1、房地产开发项目的确定2、房地产开发用地的取得：划拨、出让3、房地产开发项目的开发建设–房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。–《城市房地产管理法》第25条规定：“超出出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”（例题1）①资本金制度：不得低于20%②各方责任：勘察、设计、施工、监理等③项目手册制度10例题1：•某房地产开发公司用了1000万元人民币以出让的方式取得30亩土地使用权进行房地产开发，按约定应于2001年2月开工，但其在2002年8月尚未开工，其应当缴纳的土地闲置费为：（）A.100万元以下B.200万元以下C.300万元以下D.400万元以下•答案：B（根据《城市房地产管理法》第25条的规定。）114、房地产开发项目的交付①竣工验收–房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。②住宅小区的综合验收③备案–房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。129.2房屋拆迁9.2.1概述1、概念：–房屋拆迁：是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要而对在建设项目用地范围内，属于他人所有或使用的房地产权益、法规和规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过程。2、调整对象：房屋拆迁关系（1）调整房屋拆迁活动中形成的行政管理关系含有的内容；（2）调整房屋拆迁活动中形成的民事法律关系包括的内容；（3）《城市房屋拆迁管理条例》的特点139.2.2房屋拆迁实施程序1、提出拆迁申请–提交文件包括：建设项目立项的批准文件、土地使用的批准文件、拆迁人提出的拆迁计划和拆迁方案、房屋拆迁申请表。2、房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证3、签订拆迁协议4、实施拆迁–形式包括：统一拆迁、自行拆迁、委托拆迁5、监督检查6、档案归档149.2.3货币拆迁安置•《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“拆迁补偿方式可以实行货币补偿……”。1、货币拆迁的方法–货币拆迁：就是房屋拆迁人依照国家拆迁安置标准，对被拆迁人以货币支付形式来对被拆迁人居住利益的一种补偿。–安置方法：①被拆迁人放弃安置权，建设单位则按拆迁房屋的面积和单位面积价格的乘积付给被拆迁人。②建设单位把按政府规定应安置房屋折合成价款交给被拆迁人自己去买房。盈亏与建设单位无关。③建设单位确定一个购房价格，根据被拆迁人的选择和意愿去购房，价格差由被拆迁人承担。152、货币拆迁的作用（1）有利于住房制度改革，被拆迁人可以直接购买产权；（2）调动了被拆迁人的积极性；（3）开发商也十分希望更多的拆迁户用货币自主去购商品房，从而激发开发商开发、销售精品商品房的积极性、竞争性；（4）货币安置起到促进和启动房地产二、三级市场发育，使房地产活跃起来，促进城市大量闲置房的盘活。163、货币拆迁应注意事项（1）因地制宜确定货币拆迁政策；（2）货币拆迁应保护原产权人的利益；（3）被拆迁人得到安置款后，必须用于购房；（4）按拆迁政策确定拆迁安置面积和安置单位面积价格标准；（5）货币安置应与房改政策结合起来；（6）拆迁安置实行货币安置时，必须签订好协议。179.2.4房屋拆迁纠纷的处理1、行政裁决–按照房屋拆迁行政法规，因当事人达不成协议或者被拆迁人无正当理由拒绝拆迁时，由房屋行政主管部门对拆迁纠纷进行行政裁决。–任何单位和个人必须服从城市人民政府的动迁决定。2、依法起诉–若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉，如果拆迁当事人对有关拆迁的其他决定不服，也可以直接起诉，由法院判决。189.3房地产交易管理制度9.3.1房地产交易管理概述1、房地产交易概念–通常是指城镇房地产交易。–各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动均属房地产交易活动管理的范围。–《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。192、房地产交易管理机构及其职责–房地产交易管理机构：主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，包括：国家住房保障部，省、自治区建设厅（直辖市为房地产管理局），各市县房地产管理部门，以及进行房地产交易的场所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。20–房地产交易管理机构职责：①对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；②办理房地产交易登记、监证等手续；③协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费；④为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；⑤为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产价格、为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。219.3.2房地产转让管理1、概念–房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠予、或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。2、转让条件–房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。–不得转让的房地产的几种情况：见P274的七种情况223、房地产转让程序①房地产转让当事人签订书面转让合同；②房地产转让当事人向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，未作书面答复的视为同意；④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；⑥房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。233、房地产转让合同–房地产转让所签订的合同内容由当事人协商拟定，内容一般包括：①双方当事人的姓名或者名称、住所②房地产权属证书的名称和编号③房地产坐落位置、面积、四至界限④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限⑤房地产的用途或使用性质⑥成交价格及支付使用的时间⑦房地产交付使用的时间⑧违约责任⑨双方约定的其他事项。249.3.3房地产抵押管理1、概念–房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2、抵押条件–房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。–《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内容的土地使用权，可以设立抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设立抵押权。”253、抵押贷款程序（1）向银行递交贷款申请（2）银行指定的评估公司对贷款房屋进行评估（3）申请人应呈交房地产保险证明（4）签订抵押贷款合同（5）公证、登记（6）还款付息、注销抵押264、抵押贷款合同–抵押贷款应当签订书面合同。5、抵押登记–《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产当事人应在抵押合同签订后30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记：①抵押当事人的身份证明或法人资格证明；②抵押登记申请书；③抵押合同；④《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》⑤可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明资料；⑥可以证明抵押房地产价值的资料；⑦登记机关认为必要的其他文件。276、房地产抵押物占有、保管与处分–在物上设立抵押权后，不影响债务人的占有、使用和经营管理。–处分抵押房地产是指债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。289.3.4房地产租赁管理1、房屋租赁的概念–房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、房屋租赁合同（契约）–房屋租赁合同：是房屋出租人将房屋交予承租人使用，承租人按照租赁双方约定的期限和金额向出租人交纳租金，明确双方的权利和义务，并在租赁关系终止时，将承租的房屋完整无损地退还给出租人，租赁双方依据法律法规经双方协商的一种契约（合同）。3、房屋租赁登记备案–签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应在租赁合同签订后30日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。299.4商品房销售管理制度•商品房销售包括：商品房现售和商品房预售•商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；•商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。309.4.1商品房购买流程1、购买商品房流程（1）销售条件（2）合同（3）交付挑选房源实地考察签订认购签订合同支付房款保险公证验收房屋物业管理产权过户312、房地产开发企业在交易商品房时应承担的义务3、法律责任《商品房销售管理办法》P2