05第五章租赁合同

第五章租赁合同第一节租赁合同概述第二节租赁合同的效力第三节租赁权的物权化第一节租赁合同概述一、租赁合同的概念与特征第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”1．是转移物的使用权、收益权的合同。2．租赁对象主要是物，租赁物须是有体物、非消耗物、特定物。3．是双务、有偿、诺成、不要式合同第215条:“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”4．属于继续性合同。5．兼具债权与物权特征。律考真题（2000-3-25-单）甲去外地做生意，向乙借款5万元，为表示信用，甲将一套三居室的住房交给乙方居住。双方言明：利息与房租冲抵，一旦借款返还，乙即退还房屋。乙对甲的房屋享有什么权利？A．抵押权B．质押权C．承租权D．借用权司考真题（2005-3-56-多）甲、乙双方达成协议，约定甲将房屋无偿提供给乙居住，乙则无偿教甲的女儿学钢琴。对于该协议，下列哪些说法是正确的？A．属于无名合同B．属于实践合同C．应适用合同法总则的规定D．可以参照适用合同法关于租赁合同的规定第一节租赁合同概述二、租赁合同的种类（一）使用租赁与用益租赁第225条：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”（二）一般租赁与特殊租赁（三）定期租赁与不定期租赁第214条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”定期租赁租期的更新：约定更新（即续订，第214条）；法定更新（第236条）。第一节租赁合同概述三、不定期租赁合同的表现与特殊效力（一）表现：1．租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的；（第215条）2．当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依合同法第61条仍不能确定的；（第232条）3．租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的；（第236条）4．当事人明确约定为不定期租赁。（二）效力：对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人（第232条）。律考真题（2000-3-26-单）张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。次年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的？A．双方没有续订合同，租赁关系消灭B．次年1至3月，双方存在无偿合同关系C．次年1月起，原合同应视为续订一年D．次年1月起，该合同转变为不定期租赁第二节租赁合同的效力一、出租人的主要义务与责任1．交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”一、出租人的主要义务与责任2．对租赁物和租赁权的瑕疵担保责任第231条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”第233条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”第228条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”一、出租人的主要义务与责任3．维修租赁物的义务第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”出租人承担维修义务的条件。第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”一、出租人的主要义务与责任4．承担租赁物上的合法负担，返还租赁物的有益费用5．租赁合同终止时，出租人应及时接受承租人返还的租赁物，并及时退还押金和其他担保物第二节租赁合同的效力二、承租人的主要义务与责任1．按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物第217条：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”第218条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第219条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”二、承租人的主要义务与责任2．妥善保管租赁物第222条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”二、承租人的主要义务与责任3．不得擅自对租赁物进行改善或添附第223条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”4．不得擅自转租第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”二、承租人的主要义务与责任5．支付租金第226条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”6．返还租赁物第235条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二节租赁合同的效力三、转租1．转租的概念2．合法转租（经出租人同意）3．违法转租（未经出租人同意）《2009年关于城镇房屋的司法解释》第16条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”返回关于房屋转租之司法解释法释第15条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”法释第17条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”法释第18条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”司考真题（2004-3-59-多）冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D．冯某有权要求翁某承担违约责任司考真题（2009-3-60-多）甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？A．甲有权要求解除与乙的租赁合同B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失C．甲有权要求丙搬出房屋D．甲有权要求丙支付租金第二节租赁合同的效力四、对承租房屋装饰装修、扩建的处理《合同法》第223条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物的。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《关于民法通则的司法解释》第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”《2009年关于城镇房屋租赁合同的司法解释》第9－14条。第二节租赁合同的效力五、租赁合同中的风险负担租赁合同中的风险负担，指租赁期间，因不可归责于双方当事人的事由，致租赁物或承租人财产毁损、灭失的损失由谁承担的问题。依第231条关于“租赁物因不可归责于承租人的事由毁损、灭失”处理的规定，及第222条关于“承租人应妥善保管租赁物”之规定：1．依约定2．无约定时：（1）租赁物的风险，应由出租人承担。（2）承租人可不付或少付租金，或解除合同。（3）承租人的财产损失，应自己承担。司考真题（2003-3-81~84）甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请回答以下81~84题。司法真题（2003-3-81~84）81．该租赁合同的性质如何?A．附解除条件的合同B．附延缓条件的合同C．附始期的合同D．附终期的合同82．对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理?A．由乙无条件拆除，费用由乙自理B．装修物归甲所有，且甲无须支付费用C．装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用D．若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，可折价后归甲所有司法真题（2003-3-81~84）83．对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理?A．由甲承担维修费用B．由乙承担维修费用C．由甲乙分担维修费用D．甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用司法真题（2003-3-81~84）84．若本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，下列关于合同解除的何种说法是正确的?A．甲无权随时解除合同B．甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙C．乙可以随时解除租赁合同D．若合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金第三节租赁权的物权化一、租赁物所有权的变动不破租赁第229条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”1．所有权变动不破租赁的表现：（1）买卖不破租赁；（2）赠与、互易不破租赁；（3）抵押不破租赁。2．“租赁期间”。3．适用范围：动产、不动产。一、租赁物所有权的变动不破租赁4．除外情况：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。（以上两点见司法解释第20条）（3）当事人另有约定的。第三节租赁权的物权化二、房屋承租人的优先购买权1．优先购买权的概念与特征第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”（1）优先购买权为专属权。（2）优先购买权为一种机会权利或附条件的权利。（3）优先购买权属于法定权利。（4）优先购买权的性质，理论上有请求权说、形成权说、物权说。司法解释将其界定为：附强制缔约义务的请求权。二、房屋承租