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第1页共29页2013-2014年度_____________项目一期营销委托代理服务合同甲方：长沙房地产开发有限公司乙方：签订日期：2013年月日签订地点：第2页共29页2013-2014年度**项目一期营销委托代理合同甲方：地址：法定代表人：电话：传真：邮箱：邮编：合同联系人：电话：乙方：地址：法定代表人：开户行：帐号：电话：传真：邮箱：邮编：合同联系人：电话：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，就甲方委托乙方为甲方开发的“**”项目物业提供全案营销代理服务事宜，双方经友好协商，达成如下条款，以兹共同遵守。第一条项目概况本项目的基本情况如下：1.1本项目位于衡南县云集镇，总建筑面积约为3.8万平方米；1.2项目名称：；1.3项目性质：住宅、商业；第3页共29页第二条合同词语定义2.1本项目：系指甲方开发的位于衡南县云集镇云集大道的房地产项目。若项目名称发生变更，不改变本合同对本项目的实质描述，也不影响双方履行本合同的权利义务。2.2入场：系指乙方工作人员进入甲方指定的场地，开展营销策划、向客户开展接待、咨询、销售执行等工作。2.3每批次开盘日：是指经甲乙双方研究并最终由甲方确定，在取得预售许可证后每批次产品在媒体广告公布的正式开盘日期。2.4售出单位：是指客户已签订全套购房文件并交付全部房款的房屋单位，售出面积以签订购房合同约定的建筑面积为准，售出时间以购房合同签订时间为准。2.5平均底价：系指甲方要求乙方须完成销售的本项目商品房对外平均销售的最低单价。2.6单套底价：系指乙方根据代理销售的每期商品房结合房屋的层次、朝向、户型等因素制定的单套（单位）房屋的建筑面积对外最低销售单价。2.7合同单价：系指甲方实际与客户签约并执行的每平米单价。2.8回款额：系指房屋成功销售收回的款项，以实际汇入甲方银行账户的款项为准。2.9成功销售的界定：2.9.1按揭贷款客户：客户签订全套购房文件，按约定支付了所购房屋的首期购房价款，并按贷款银行规定将相关按揭资料交付贷款银行，且贷款银行审核同意并将该客户的全部按揭贷款划至甲方收款账户后，该客户所购买房屋视为成功销售。2.9.2一次性付款和分期付款的客户：客户签订全套购房文件并向甲方支付完所购房屋的全部房款后，该客户所购买房屋视为成功销售。2.10销售率：系指本项目某标段的销售过程中，在甲方指定的某一阶段或某一范围内已销售（不含支付定金而未签订购房文件的情况）房屋总建筑面积与可售房屋总建筑面积的比值。2.11客户所属界定：如售楼处有几家不同销售团队同时进行销售时，则驻场销售人员按照轮岗接待客户的方式界定客户所属，以销售人员填写《客户登记第4页共29页表》并每日提交甲方销售经理备案（或输入电脑客户备案系统）作为界定依据。2.12交房：系指按照购房合同的约定与客户办理的交付本项目各标段房屋所需的相关手续。2.13全套购房文件是指：《商品房买卖合同》、补充协议、物业服务合同、临时规约等在房屋销售时甲方要求客户签订的所有文件。购房合同是指：《商品房买卖合同》（包括附件）及其补充协议。第三条双方声明和保证3.1甲方向乙方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：3.1.1甲方系在中国正式成立和登记的法人，有在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力。3.1.2甲方有签署和执行本合同一切条款的权利。3.1.3甲方对因该物业本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。3.2乙方向甲方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：3.2.1乙方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力。3.2.2乙方有签署和执行本合同一切条款的权利。第四条委托代理合同的期限4.1本合同委托期限为自本合同签订之日起至2014年9月30日止。合同到期后双方视合作情况再行协商后续合作事宜。第五条委托代理服务的内容及范围5.1委托的工作内容（具体内容详见附件一，包括但不限于附件所示）5.1.1信息咨询：房地产市场调查即市场信息资料采集与分析，提供房地产市场定期监测分析报告。5.1.2市场调研：对项目立身条件进行深入研究；对整体市场发展态势进行深层研判；对项目区域人文、经济、发展、历史、市政等综合环境进行评估；对竞争项目和潜在客群消费心态、消费趋向等需求进行分析；提交专业调研报告。第5页共29页5.1.3市场定位：通过对项目的市场调研分析，考虑市场发展的趋势，以市场需求为导向、销售为目的，对项目的目标客群、价格等各方因素进行科学准确的市场定位。5.1.4概念设计：通过对购房者及潜在购房者的调查，以及对调查客户的购房（含心理）分析，进行项目的目标消费客群定位。5.1.5营销企划：深入透视项目产品规划与设计情况，研究目标客群分布、区域、年龄、家庭、职业特点以及工作、消费、生活心态、消费心理、购房心态等，挖掘项目卖点，并提炼项目营销核心竞争力，科学制定项目的营销战略、阶段策略、媒体策略与通路、推广主题与推广策略，并提交项目整体营销报告。5.1.6广告推广：透视项目营销卖点，提炼项目核心竞争力，并以此为基础提交项目推广案名，制定项目广告推广策略与通路布局、费用分配；创意项目各种宣传资料与现场包装，实施广告策划与平面设计；结合项目各阶段营销推广主题，配合项目销售推进，策划各项公关活动并参与组织实施。5.1.7销售执行：组建高效专业的销售团队，进行全面培训，经考核合格后方可上岗执行销售工作；建立全过程销售管理流程，包括销售接待，签订购房文件、负责备案登记、收集客户按揭贷款资料、代办按揭手续、退换房处理等业务环节；并建立规范化的信息沟通机制，销售成交数据通过短信、电邮等形式进行日/周/月报。5.1.7售后服务：房屋销售后对客户进行日常维系（包括发送通知、电话沟通、组织业主活动等），并在工程竣工客户入住阶段，全力配合甲方、物业管理公司等部门，积极指导业主按流程办理入住手续工作，协助客户完成验、收楼；协调客户、甲方、物业公司之间的关系；配合甲方之客户服务部门处理客户投诉等事宜，促进销售等工作。5.1.8本合同生效后，乙方应整合其在房产销售和策划方面的专业力量为甲方提供售前、售中、售后全过程营销专业服务。5.2委托的销售范围5.2.1在本合同有效期内，甲方委托乙方代理销售的范围以合同附件的形式另行约定，具体委托代理销售的房源清单详见附件二。第六条营销费用分担第6页共29页6.1甲方承担如下营销费用：6.1.1本项目的广告推广费用和宣传费用(包括报纸、电视、车体、路牌等广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)。6.1.2本项目售楼处的新建或租赁、装修、空调、办公桌椅固定资产的添置所产生的费用。6.1.3购房文件的制作印刷费用。6.2除6.1条之外的营销费用由乙方承担。乙方承担费用包括但不限于如下内容：6.2.1乙方所属工作组人员及派驻销售现场人员的薪酬福利及提成及各类保险费。6.2.2销售人员的服装配置（夏装及冬装至少各一套，样式须匹配项目风格定位，经甲方审批同意后方可使用）及销售工具（激光笔、iPad等）。6.2.3为项目代理而开展的市调、宣传、销售所支出的人员交通、通讯、住宿、餐饮的费用。6.2.4乙方为本项目营销代理服务发生的风险费、乙方应缴税款及相关费。6.3、甲方承担的营销费用的额度控制甲方承担的营销费用总额控制在本项目销售总金额的2%以内（每批次的营销费用亦应控制在该批次房屋销售总额的3%以内）。乙方制定营销计划交甲方批准后，属于甲方承担范围内的营销费用甲方据实承担。在执行过程中，根据市场和营销的实际情况，经一方提议并经双方共同商定后，可以对营销费用的总额和构成作出适当调整。第七条购房合同的签订及房款收缴7.1乙方的营销说辞必须经过甲方审核确认。乙方不得进行虚假宣传，也不得故意隐瞒、诱导客户。7.2与客户签订的全套购房文件（包括示范文本、补充协议、临时管理规约、物业服务合同等），全部由甲方制定并提供。除事前征得甲方书面同意外，乙方不得改动购房文件中的任何条款及文字。7.4购房文件中需要填写的空格处，由乙方认真审核客户的身份、需求等信息后，并根据所售房屋的实际情况，按要求填写。如发生错误或遗漏的，所引起第7页共29页的一切后果及责任，均由乙方自行承担。7.4乙方协助并指导客户在购房文件上签字盖章。乙方必须认真审核客户所提交证明文件，并确保客户在购房文件上的签字盖章的真实性。7.5乙方按如下流程办理购房文件签约手续：客户签订认购书→客户缴纳认购定金→签订购房合同→缴纳首付款（或全部房款）→办理按揭手续（仅指按揭贷款客户）→房款收齐后将购房合同及票据返给客户。7.6乙方应协助并督促客户按约定向甲方缴款，并协助按揭购房客户向贷款银行办理按揭贷款手续。客户缴纳的所有款项均直接支付至甲方指定账户，乙方不得以任何名义、任何方式收取、截留或挪用客户所缴纳的任何款项。第八条甲方的权利与义务8.1甲方的合同权利8.1.1甲方有权视乙方销售进度采取不同销售方式（如自销、分销、团购等）加快销售，确保完成甲方项目年度考核指标。8.1.2甲方有权对乙方提交的市场研究与营销策划等报告文件进行审核确认，并有权要求乙方及时按甲方意见进行修改。甲方根据乙方在各阶段提供的分析报告及相关建议，最终确定本项目在不同阶段的营销实施方案，乙方需根据甲方书面盖章确认的实施方案完成方案中应当由乙方完成之工作。8.1.3甲方审定并最终确定项目营销方案与计划、销售策略、销售价格、付款方法及楼盘推广相关资料制作等，甲方对上述工作有最终决定权。当乙方的销售进度不能满足要求时，甲方有权调整销售策略、方案，乙方应当执行。8.1.4甲方有权对乙方现场销售组织管理实施监督，有权对乙方派出项目小组提出项目策划、营销的相关工作要求，并对乙方工作表现提意见。甲方有权按照甲方规章制度对乙方的销售人员的不当行为作出处罚。甲方有权要求乙方对不符合甲方要求的人员进行更换，乙方应保证在_3_天内更换到位。8.1.5甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，乙方应在24小时内告知甲方。如遇突发事件，乙方应在第一时间内以包括但不限于电话、书面文字、向甲方现场负责人口头通知等方式告知甲方。8.1.6乙方提供的或乙方与甲方共同制定的与本项目有关的策划方案、销售方案等成果文件的知识产权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不得将其用于本项目之外的其他用途。第8页共29页8.1.7甲方有权对乙方的代理工作和服务进行定期检查、指导和考核，并有权对乙方未完成的工作任务进行相应地经济处罚。8.1.8甲方对与客户签订的全套购房文件的起草、变更、终止享有决定权。8.1.9甲方有权选定本项目的按揭银行，有权决定办理按揭贷款银行的优先顺序。8.1.10客户支付购房款、定金、诚意金等所有款项均由甲方收取，由客户直接划至甲方指定账户或者由甲方财务人员按照程序直接收取，乙方不得收取客户支付的任何款项。8.1.11甲方有权对客户给予折扣或其他优惠。未经甲方书面同意，乙方不得对客户给予折扣或其他任何优惠。8.1.12甲方有权对客户给予折扣优惠，甲方享有对违约客户的定金没收权。8.1.13甲方有权审核确定并核发支付给乙方的营销代理服务费。8.1.14依据法律法规及行业惯例，作为营销代理委托方应享有的其他权利。8.2甲方合同义务8.2.1本合同签订后，甲方应向乙方提供以下文件和资料：包括项目开发节点的各种证书、外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格等。8.2.2甲方以入场通知单（通知单格式见附件三）的书面形式通知乙方筹备相关销售事宜。8.2.3甲方依据经审批的《立项》、《开发大纲》及经审批下发的年度经营指标制定项目年度销售计划表，并与乙方共同签署作为本合同的附件四。8.2.4甲方在乙方配合下准备销售资料、销售合同、组织推广活动，依据项目进度及乙方建议确定各期推出楼盘单位。8.2.5甲方及时明确本项目的按揭银行。8.2.6甲方负责委派专人负责收取客户定金、购房款、与客户签订购房合同并办理相关购房手续，乙方应