签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决

签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决2009-10-16一、关于计价方式二、面积确认及面积差异处理方式三、付款方式和期限四、关于交付期限五、关于逾期交房的违约责任六、关于规划、设计变更七、房产交接中的法律问题2000年10月，建设部公布了《商品房买卖合同示范文本》（下简《示范文本》），自2001年4月1日开始执行；2001年4月又颁布了《商品房销售管理办法》（下称《销售办法》），以规范商品房交易双方的行为。与以往的房屋买卖合同相比，《示范文本》增加了不少内容，其中将房地产开发企业开发过程中所需获得的一系列证件，详细列入了合同之中。以前，有许多购房者由于缺乏房地产开发方面的基本知识，不知道要审查所购项目的手续是否齐全，为交易埋下了隐患。现在的做法则在无形之间，就使购房者在签订房屋买卖合同的过程中自然而然地了解到所购买的项目是否具有合法的手续，为保障购房者的权益起到一定作用。一、关于房屋计价方式这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的，在签订正式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一致即可。付款方式则关系到价款折扣，以及购房者的承受能力，甚至购买意向。目前的个人商品房买卖活动中，有80%以上的人是选择自行支付一部分房价款，其余部分以申请银行个人住房抵押贷款（即通常人们所说的“按揭”）的方式支付。这样，是否能够申请到银行贷款，成为许多购房者购房行为的前提。《示范文本》中给出了3种计价方式，同时，购房者与开发商在此之外还自行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计，也有一些开发商采用按套计价的方式，但多用于尾房销售。这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的差别。建筑面积，包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（下称“公用分摊面积”）两部分。套内建筑面积，即购房者独自使用的建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套内使用面积，与开发商在销售房屋时告知您的套内建筑面积是两回事，并且是少于套内建筑面积的。通常购房者所计算的使用率是指套内使用面积与建筑面积的比例。因此，当购房者向销售人员咨询使用率是多少时，一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则，购房者会发现，一套所谓“使用率”达到80％以上的房屋，在刨除了套内墙体面积和阳台建筑面积之后，也许就只有75％左右了。另外一点需要购房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各种各样的阳台，有时，销售人员会指出，“我们的阳台是只计算一半面积的”；但实际上，阳台面积的计算也是根据不同的样式有不同的标准。对于封闭式阳台，是按其外围水平投影面积计算，可以理解为全部阳台面积都要计人销售面积，如果这时只计一半的话，那才真的是让利了。对于挑阳台（底阳台）则是按其底板水平投影面积的一半计算，凹阳台则是按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算，均可以理解为阳台面积只有一半可计入销售面积。购房者应当按照自己购置房屋的阳台样式确认阳台面积的计算标准。二、房屋面积确认及面积差异处理方式面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，一是对开发商的投入要求较小，二则购房者通常可以享受到较大的优惠。但是，预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益之间选择一个中间道路呢？对于开发商，首先应在图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控制，使误差的产生降到最低程度。对于购房者，如果想避免面积误差，最好的方法莫过于购买（准）现房，实地的考察是胜于任何口头承诺和凭空想象的。如果购房者仍然要选择期房，则只能是与开发商就此问题进行事先约定。《示范文本》的一大特色就是倾向于保护购房者的利益，《示范文本》第5条关于“面积确认及面积差异处理”的规定就极大地体现了这一特色。该条第2款明确将面积误差比以3％为分界线，3%以内的，双方据实结算房价款；超出的，购房者有权选择退房，不退房的，规定了于购房者相对有利的处理方式。当然，买卖双方也可以选择不采用《示范文本》中给出的处理方式而自行进行约定。这样，开发商就被推人了一个为难的境地。如果选择《示范文本》给出的处理方式，自然是心有不甘，尤其是对于其中面积缩水时要将少于3％的部分双倍返还买受人的规定，更是感到不可接受。可是，购房者在看到这样一种于自己有利的处理方式时，自然是要坚持以此为准。双方就容易产生矛盾，对房屋的销售必然有影响。笔者认为，该种方式比起以前大多数开发商自行设定的处理方式自然是对购房者给予了更多的保护，但是，对于开发商也有些过于苛刻，尤其是上述的双倍返还的规定，实际上是缺乏法律依据的。同时，该条规定中也有一些不全面的地方。在此，笔者提出自己认为双方相对较容易接受的处理方式供大家参考：（一）面积误差比绝对值在3%/4%以内（含3%/4%，该3％或4%由双方协商确定，均是较为公平的，下同）时，双方据实结算。如产权登记面积小于房屋买卖合同约定面积，则出卖人应于收到具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果（即产权登记面积，下同）文件之日起30日内向买受人退还有关面积差价款；如产权登记面积大于房屋买卖合同约定面积，则买受人应于出卖人向其出示具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果（即产权登记面积，下同）文件之日起30日内向出卖人补交面积差价款。逾期支付面积差价款的，违约方每逾期1日向对方支付应付差价款万分之3至万分之5（违约金的具体比例由双方协商确定）的违约金。（二）当该房屋的面积误差绝对值超出3%/4%时，买受人有权退房。买受人退房的，应自出卖人向买受人出示具有国家认可房产测绘资质的测绘部门实测面积结果（即产权登记面积，下同）文件之日起15日内将解除本契约的书面通知送达出卖人，出卖人自接到该解除契约通知之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照中国人民银行同期贷款利率给付相应利息。买受人不退房的，产权登记面积大于房屋买卖合同约定面积的，面积误差比在3%/4%以内（含3%/4%）部分的房价款由买受人补足；超出3%/4%部分的房价款由出卖人承担，相应面积的产权归买受人。产权登记面积小于房屋买卖合同约定面积的，面积误差部分的房价款由出卖人返还买受人。如买受人未在上述期限内将解除本契约的书面通知送达出卖人，则视为买受人不退房，处理方式同上。面积差价款的支付方式和违约金的计算同上文（一）所述方式。产权登记面积-合同约定面积面积误差比=------------------------------合同约定面积三、房屋付款方式和期限在房屋的买卖过程中，开发商最重要的义务就是保质保时地完成房屋建设，购房者最重要的义务就是按照约定支付房价款。目前的房地产市场中，支付方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款3种。无论是何种支付方式，对于购房者而言最重要的一点就是及时按照约定支付应付款，否则，就是违反了房屋买卖合同的约定，要承担违约责任。其中尤其值得一提的是按揭付款方式。随着人民消费水平的提高和消费观念的变化，以向银行申请个人住房抵押贷款，即通常所说的“按揭贷款”支付部分房价款的方式，现已成为许多购房者的选择，不少开发商还以优惠的贷款条件来作为促销手段。而开发商为了尽快回款，在房屋买卖合同中通常会与购房者约定，购房者在签订房屋买卖合同后若干日内应向银行指定的机构（一般为律师事务所）提交申请资料和费用，甚至应在签订房屋买卖合同后若干日内申请下来银行贷款（以该笔贷款进人开发商之账户为准），否则，购房者要承担违约责任。作为购房者而言，尤其是在购买期房时，由于支付房价款时所购房屋可能还根本没有实际出现，总是希望尽量晚一点再申请银行贷款，似乎这样对自己的权益有更大的保护；并且认为即使自己晚些日子，开发商也不会真的向自己追索违约金。实际上，如果购房者与开发商在房屋买卖合同中对此进行了明确的约定，购房者就有确实的义务按照约定履行，否则，必然要承担违约责任。但是，要求购房者在一段时间内申请下来银行贷款的做法也是有失公允的，因为贷款的最后审批权掌握在银行，且申请过程中经办机构和银行都可能出现拖延的情况，甚至还会出现申请条件的变化，让购房者来承担这种风险是不合理的。笔者认为较好的方式是，开发商与购房者约定，自双方签订房屋买卖合同之日起日内，购房者应向相应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用，否则，应承担逾期付款的违约责任。如果因贷款银行改变贷款条件而致使购房者无法成功申请银行贷款的，购房者最好在补充协议中约定处理方式，以免当该种特殊情况出现时使自己陷人被动境地。在双方就此问题达成一致后，购房者应按照约定履行付款义务。应当提醒购房者注意的是，由于近期各银行均对自身的贷款条件进行了调整，对贷款申请的审查较以往严格，同时，对贷款发放的比例也因申请人状况的不同而有所变化。以北京为例，建设银行以往对外籍人、外地人和北京人发放贷款的条件和比例是基本一致的，普遍为最高限度可达8成、20年；然而，从去年年底开始，对外籍人和外地人的发放条件明显提高，比例则一般控制在6成、10年。这就对外籍人和外地人购买由建设银行提供贷款服务的项目提高了要求。如此一来，如果是一位非北京本地居民，在京购买商品房并且选择以银行贷款方式支付部分房价款的，在签订房屋买卖合同之前最好是先向为该项目提供贷款服务的银行咨询，明确以自身的条件大致可以申请到多少贷款，结合自身的资金状况，再来决定是否购买。以免在签订完毕房屋买卖合同之后，发现自己无法取得足够的银行贷款，自己的实际情况又不允许再以现金支付部分房价款，将会使自己陷人一个两难境地，要在此时提出退房就将要承担违约责任。或者，在房屋买卖合同中对是否可以取得足够贷款的情形进行事先约定，以免陷人被动局面。另需提醒购房者注意的是，2001年中国人民银行为了规范个人住房贷款市场，已专门下发文件，对外籍人和港澳台人士贷款作出限制性规定，停止向外籍人士与我国台湾地区人士发放个人住房贷款，对于港澳人士则比照外地人标准执行。这一政策的出台，将极大的限制外籍与我国台湾人士购置房产之行为，尤其是对于北京等地的高档外销楼盘销售具有相当大的影响。中国人民银行这样做的意图目前仍不明确，但这显然是与加人世界贸易组织后所要求的国民待遇原则相违背的，该政策之执行方向仍有待研究。但在该政策执行期间，外籍人士和我国台湾地区人士购房时就更应周详地考虑付款方式问题。四、关于房屋交付期限交付期限是购房者最为关心的问题之一，也是购房过程中最容易产生纠纷的环节之一。是否可以交付并非由开发商一家说了算，而是要符合有关政府规定，《示范文本》第8条中就根据各地之不同情况给出了四种交付条件，并可由双方约定交付条件。当然，虽然是在房屋买卖合同中没有明确这一条件，但并不是说开发商可以自说自话，而是必须要符合国家有关工程验收标准的规定，该等规定在各地不尽相同。以北京市为例，商品房的交付条件为开发企业应取得销售房产之质量竣工验收备案表。由于房屋的建设需要一定的过程，期间难免会遭遇一些特殊情况致使开发商的建设计划受到阻碍，导致的后果就是可能延期交付。因此，在关于交付期限的规定中，也允许双方就可据实顺延交付日期的事项进行约定。最普遍的理由就是不可抗力的出现。所谓不可抗力在法律上就是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因出现不可抗力而给予开发商延期的权利是有明确法律依据的。在现实生活中，有些开发商将恶劣天气和政府部门的原因也通过补充协议约定归为“不可抗力”之类，笔者认为这样一概而论是不妥的。但应当承认，有些时候恶劣天气和政府部门的特殊原因的确会造成开发商工期上的延误，同时，很难将该种延误归结于开发商的