置业公司商品房买卖合同纠纷案

置业公司商品房买卖合同纠纷案李莹【案情简介】原告：王春梅被告：重庆市永川区华创新天地置业有限公司(以下简称华创置业)第三人：重庆华创物业管理有限公司(以下简称华创物管)2005年12月15日，原告与华创置业签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买其开发的永川区人民西路8号附17号第1幢第1层8-17(B1-66)门面的相关事宜，包括原告2005年12月15日付款232888元，其余房款交房时交付，华创置业需于2006年9月30日前交付使用，超期90天后需缴纳自到期日起到实际交付日止的违约金;180日内办理完毕房地产权证，否则需按王春梅已缴纳的钱款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约支付232888元。当天原告又与第三人签订《委托经营管理协议》，约定原告将所购门面委托华创物管管理，2006年12月31日至2009年12月30日止，原告每月获得收益金1725元。2006年10月1日，华创置业将涉讼门面交付给华创物管，并签订了商铺交接书。原告诉称，其依照与被告签订购房合同内容履行了付款义务，但被告却不按约向原告交房及办证，多次催促未果后，遂起诉要求被告交付违约金共计101160.32元。被告辩称，原告与其签订购房合同的同时又与华创物管签订委托经营管理协议，其按照该约定于2006年10月1日将涉讼门面交付给华创物管，不存在逾期交房。关于办证违约金，应从实际交房日算，且约定的违约金高于实际损失，要求降低，按商业银行同期贷款利率算。交房违约金和办证违约金只能算一项，不能同时主张。第三人述称：基于与原告签订的委托经营管理协议，2006年10月1日，华创置业公司交付原告所购房屋给华创物管公司统一管理，故交房未违约。之后，我方通知了原告等业主前来领取收益金，部分业主未领取。休庭后，只要原告愿意，也可到我方领取收益金。【裁判要点】法院认为，本案原告按约支付了购房款，华创置业公司理应按合同约定交房时间2006年9月30日前将经过竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，华创置业公司将原告所购门面交与华创物管公司不应当视为华创置业公司向原告交房;双方所签商品房买卖合同约定的逾期交房违约金每日万分之五过高;原告所主张的逾期办证违约金不应当主张。据此，法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：一、由重庆市永川区华创新天地置业有限公司于本判决生效后立即支付王春梅逾期交房违约金47294.58元(从2006年10月1日起，以购房款233888元为本金，按每日万分之三计算至2008年8月5日止);二、驳回王春梅的其他诉讼请求。【争议焦点】一、华创置业公司将原告所购门面交与华创物管公司是否应当视为华创置业公司向原告交房?二、双方所签商品房买卖合同约定的逾期交房违约金每日万分之五是否过高?三、原告所主张的逾期办证违约金是否应当主张?【法理评析】本案系在商品房买卖合同的履行过程中因为交房对象和违约金等事项出现争议而引发的纠纷，在分析该案件需要围绕该案的三个焦点来梳理线索：首先，关于“华创置业公司将原告所购门面交与华创物管公司是否应当视为华创置业公司向原告交房”的判定，此处涉及到合同的相对性和约束力方面的内容。根据传统的合同相对性理论，所谓合同的相对性是指合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力;合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。虽然现在合同相对性有了很大突破，但在无法定情形时双方当事人按照合用约定内容由一方向另一方行使权利并履行义务的要求仍然是未变的。未经对方当事人许可不得向第三人履行义务和行使权利，这是合同相对性的要求。由于购房合同系原被告所签，故被告需按约向原告交房，而非第三人华创物管。同时被告于约定交房时间尚无竣工验收备案登记证，表明该房屋尚未获得可以交付使用的完全保障，尚不满足交付使用的条件，被告将门面交付给华创物管的行为是无法律和事实依据的。其次，关于“双方所签商品房买卖合同约定的逾期交房违约金每日万分之五是否过高”的判定，此处涉及违约金的相关法律规定。违约金一般由合同当事人双方合意约定，但是在商品房买卖合同的履行过程中双方因此发生纠纷诉至法院，一方当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，法院应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告因为被告未按时交房所带来的损失在于其可从第三人处获得的收益金，每月1725元。而依照原被告的约定，被告一个月应当支付原告逾期交房违约金3508.32元(233888元×每日万分之五×30日)，远高于原告的损失，故法院予以适当减少，按照原告已交付的购房款的万分之三计算每月的逾期交房违约金是适宜的。最后，关于“原告所主张的逾期办证违约金是否应当主张”的判定，此处涉及逾期办证违约金约定的可行性的问题。原被告对于逾期办证违约金的约定是以房屋已经交付使用为前提，被告对于办证事宜予以无故拖延，方需交纳违约金。现在本案的特殊性在于直至审理期间，该房屋是否已取得竣工验收备案登记证尚不明确，而该登记证是办理房屋产权证的前提，被告也未将该门面交付给原告使用，也就是该违约金成立的前提尚不存在，也就不存在执行的问题。同时违约金不能重复计算，前述分析已经肯定了原告取得逾期交房违约金的权利，如果再次肯定逾期办证违约金，必然导致重复计算，对被告来说是不公平的，因此法院对此予以否定是正确的。【法律风险提示及防范】商品房的买卖已经成为当今经济的热点问题，炒房热以及房价的跌涨已经成为大家关注的焦点，但是在巨大的房屋销售额后，商品房买卖合同的签订以及履行中存在的问题也日益凸显，需要引起重视。在签订商品房买卖合同的过程中，双方当事人需要对购房过程中涉及的房款的数额、房屋的位置、面积以及交付时间，房产证办理的主体和时间、费用等相关事项均做详细的规定，同时可以按照双方的意思表示来约定违约金或者定金事宜，但是需要合理适当。开发商在交付房屋时，必须保证已经取得竣工验收备案登记证，并保证房屋的质量达到相关标准，严格按照合同约定向相对方履行义务，避免类似于本案的向第三人交付而承担违约金的情形发生，给自己带来不必要的损失。【法条链接】1.《中华人民共和国合同法》第44条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第16条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第229条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。