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第十三讲租赁合同第一节概述一、概念与特征双务、有偿、诺成、转让财产使用权的继续性合同。要式V.不要式？租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同；其余为不要式合同。第二节效力一、出租人的义务1、交付租赁物并于租赁期间保持租赁物的适于租赁状态。2、维修租赁物。3、物的瑕疵担保。《合同法》233条。4、权利瑕疵担保。二、承租人的义务1、依约定方法或者租赁物的性质使用租赁物。《合同法》219条。2、妥善保管租赁物。3、支付租金。4、返还租赁物。5、其他。如未经出租人同意，不得擅自转租租赁物；未经出租人同意，不得擅自对租赁物进行改善或增设其他设施。问题---转租的后果（1）经过出租人同意的：承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人（即次承租人）对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿。（2）未经出租人同意的：出租人可以解除合同。法律依据：《合同法》第224条。《合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。2004--59．冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D．冯某有权要求翁某承担违约责任59.AC2009--60.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？A.甲有权要求解除与乙的租赁合同B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失C.甲有权要求丙搬出房屋D.甲有权要求丙支付租金三、租赁合同的特别效力（一）租赁权的物权化：买卖不破除租赁。（二）房屋承租人的优先购买权1、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2、承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。法律依据：《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。2013卷三-10.甲与乙订立房屋租赁合同，约定租期5年。半年后，甲将该出租房屋出售给丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋优先购买权受侵害为由，请求法院判决甲丙之间的房屋买卖合同无效。下列哪一表述是正确的？A.甲出售房屋无须通知乙B.丙有权根据善意取得规则取得房屋所有权C.甲侵害了乙的优先购买权，但甲丙之间的合同有效D.甲出售房屋应当征得乙的同意第三节租赁合同中的风险负担一、租赁物的风险负担物主即租赁物的所有权人承担。二、租赁物遇风险时租金的负担减少或不付租金；解除合同。依据：《合同法》第231条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第四节租赁合同的解除重点条文：《合同法》第219、224、227、231、232、233条。一、均可以解除合同的事由：不定期租赁（232条）。二、出租人解除合同的事由：不当使用（223条2款）、转租（224条2款）、未付或迟付房租（227条）。三、承租人解除合同的事由：租赁物毁损灭失（231条）、租赁物存在安全隐患（233条）。案例分析：案例1：在合同履行过程中，因发生雪灾导致租赁房屋坍塌是否构成不可抗力而不能实现合同目的？租赁合同中如有承租人维修保养租赁物义务的约定，应如何界定承租人的维修保养义务？案情简介：甲方（出租人）与乙方（承租人）在2005年6月23日签订“合作协议”一份，约定将甲方的部分厂房及附属设施租赁给乙方使用，维修保养由乙方负责，年租金12万元，期限自2005年7月1日至2008年7月1日。合同签订后，甲方将厂房等交付给乙方，乙方交付了租金。2008年1月至2月间，因雪灾致乙方租赁使用的厂房及设施被压坍塌，无法生产经营。乙方要求甲方于2月底前重建厂房，甲方以合同约定由乙方维修而拒绝重建；乙方于2008年2月16日以雪灾造成厂房坍塌，无法实现合同目的，书面通知甲方解除“合作协议”。甲方接到通知后，向法院起诉，要求确认解除合同通知不具有法律效力。一审法院判决：乙方行为符合法律规定，应属有效。故依《合同法》第94条第（1）项、第96条第1款的规定，判决：驳回原告（即甲方）的诉讼请求。二审法院：合作协议实为租赁协议，合法有效。本案争议焦点是合同履行过程中因发生雪灾致房屋坍塌是否构成不可抗力并致不能实现合同目的。自然灾害属于不可抗力的范围，就本案而言，尽管随着天气预报技术的进步，有关部门就当时的天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息。但本次雪灾地域之广、程度之深、灾情之重均为社会大众和本案当事人所周知，也是社会一般大众不能预见、不能避免并不能克服的，客观上也不能要求乙方对此加以预见、避免并予以克服，故应认定为不可抗力。合同约定乙方负有房屋和设备的维修保养义务系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务，对因雪灾这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏，承租人不应负担过分的维修保养义务，且承租人提供的现场图片表明租赁物坍塌损坏严重，已无修复的可能，承租人租赁合同的目的已不能实现。依照《合同法》第231条的规定，即“…承租人可以解除合同”。故乙方有权解除合同，其通知甲方解除合同符合法律规定，应为有效。判决：驳回上诉，维持原判。附：《合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。问题：《合同法》231条与94条第1项之关系。在此案中，如果是出租人请求解除合同，结果如何？案2：航次租船合同承租人未能在约定时间提供货物装船，但仍在努力备货，出租人能否以此为由解除合同?（来源：《人法案例选》2011年第4辑总第78辑第274--288）案例3：租赁合同中的附随义务（《人民法院案例选》第64辑第238-243页）法院认为：经营场所的安全保障义务，是出租方（被告）作为超市经营方应尽的附随义务，现出租方违反了其应承担的附随义务，应当承担造成损失的赔偿责任；而承租人（原告）对其经营的贵重物品未尽严格的安全注意义务（仅将其放置于加锁的玻璃柜台内，未将其放置于保险柜中），也应自行承担部分责任。故判决被告赔偿原告损失124563.2（损失总额160819.27）元。2013卷四四、（本题22分）案情：大学生李某要去A市某会计师事务所实习。此前，李某通过某租房网站租房，明确租房位置和有淋浴热水器两个条件。张某承租了王某一套二居室，租赁合同中有允许张某转租的条款。张某与李某联系，说明该房屋的位置及房屋里配有高端热水器。李某同意承租张某的房屋，并通过网上银行预付了租金。李某入住后发现，房屋的位置不错，卫生间也较大，但热水器老旧不堪，不能正常使用，屋内也没有空调。另外，李某了解到张某已拖欠王某1个月的租金，王某已表示，依租赁合同的约定要解除与张某的租赁合同。李某要求张某修理热水器，修了几次都无法使用。再找张某，张某避而不见。李某只能用冷水洗澡并因此感冒，花了一笔医疗费。无奈之下，李某去B公司购买了全新电热水器，B公司派其员工郝某去安装。在安装过程中，找不到登高用的梯子，李某将张某存放在储藏室的一只木箱搬进卫生间，供郝某安装时使用。安装后郝某因有急事未按要求试用便离开，走前向李某保证该热水器可以正常使用。李某仅将该木箱挪至墙边而未搬出卫生间。李某电话告知张某，热水器已买来装好，张某未置可否。另外，因暑热难当，李某经张某同意，买了一部空调安装在卧室。当晚，同学黄某来A市探访李某。黄某去卫生间洗澡，按新装的热水器上的提示刚打开热水器，该热水器的接口处迸裂，热水喷溅不止，黄某受到惊吓，摔倒在地受伤，经鉴定为一级伤残。另外，木箱内装的贵重衣物，也被热水器喷出的水流浸泡毁损。问题：1.由于张某拖欠租金，王某要解除与张某的租赁合同，李某想继续租用该房屋，可以采取什么措施以抗辩王某的合同解除权？2.李某的医疗费应当由谁承担？为什么？3.李某是否可以更换热水器？李某更换热水器的费用应当由谁承担？为什么？4.李某购买空调的费用应当由谁承担？为什么？5.对于黄某的损失，李某、张某是否应当承担赔偿责任？为什么？6.对于黄某的损失，郝某、B公司是否应当承担赔偿责任？为什么？7.对于张某木箱内衣物浸泡受损，李某、B公司是否应当承担赔偿责任？为什么？2013卷四四、参考答案：1.李某（次承租人）可以请求代张某（承租人）支付其欠付王某（出租人）的租金和违约金，以抗辩王某的合同解除权。2.由张某（出租人）承担。因为张某（出租人）有提供热水（热水器）的义务，张某违反该义务，致李某损失，应由张某承担赔偿责任。3.可以（是）。张某承担。因为张某（出租人）作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人、应当履行租赁物的维修义务；张某有保持租赁物符合约定用途的义务。4.由李某承担。因为李某（承租人）经张某（出租人）同意装饰装修，但未就费用负担作特别约定