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广州市三旧(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造的政策解读广州业务拓展部2010年1月和记黄埔地产（广州）有限公司和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的相关文件关于加快推进“三旧”改造工作的意见颁布日期：2009年12月31日附件:1.关于广州市推进旧城更新改造的实施意见2.关于广州市推进”城中村”(旧村)整治改造的实施意见3.关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造范围旧城:越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区，其中以越秀区、荔湾区、海珠区为重点。城中村:138条城中村，其中包括52条整体拆除重建的城中村.具体名单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市”三旧”改造工作领导小组批准,也适用本政策.旧厂房:环城高速范围内影响环保类企业和华南路、广深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平方公里内的危险化学品类企业.和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造范围越秀区和天河区城中村图:52条整体拆除重建的城中村名单:越秀区:杨箕、登峰、西坑、瑶台(4个村)天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘（8个村）注:各村位置如右图蓝色圆点所示.瑶台村和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造范围52条整体拆除重建的城中村名单:荔湾区:花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18个村)注:各村位置如右图蓝色圆点所示.荔湾区城中村:和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造范围52条整体拆除重建的城中村名单:海珠区:官洲、琶洲、沥滘、三滘、红卫、东风(6个村)注:各村位置如右图蓝色圆点所示.海珠区城中村:和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围和时间安排三旧改造范围白云区城中村图:52条整体拆除重建的城中村名单:白云区:三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5个村)注:各村位置如右图蓝色圆点所示.棠下村和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的范围三旧改造范围黄埔区城中村图:52条整体拆除重建的城中村名单:黄埔区:文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7个村)萝岗区:黄陂、玉树、暹岗、华沙(4个村)注:黄埔区各村位置如右图蓝色圆点所示.另萝岗区的村改造是由政府主导的，部分村已经完成改造。和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的时间安排三旧改造的时间安排用3—5年左右的时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作,包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建.用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作.和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造的机构设置“三旧”改造办公室职能:制定全市“三旧”改造相关的配套政策.“三旧”改造项目市级权限范围内的立项改造方案的审批职能:编制本区旧城和城中村改造的规划和实施计划拟定改造规划方案“三旧”改造工作的组织、实施、协调等注：各区的“三旧”改造机构尚在筹备中，目前仅有荔湾区已经成立了“荔湾区城市更新改造办公室”。区“三旧”改造机构广州市“三旧”改造工作领导小组下设:区政府下设:和记黄埔地产（广州）有限公司三旧改造之一——旧城更新改造荔湾区逢源路宝盛沙地地块现状居民补偿货币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置等三补偿安置方式。成片改造模式的资金筹措我司关注重点熟地出让由区政府拆迁补偿完后公开出让。如已出让的海珠区南华西地块和拟出让的荔湾区逢源路宝盛沙地地块。生地熟让鼓励各区将拆迁及重建改造的打包公开出让来确定开发单位。和记黄埔地产（广州）有限公司城中村改造的两种模式全面改造模式:对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条城中村，将以整体拆除重建为主实施全面改造。（我司关注重点）综合整治模式:对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的86条城中村，将在基本不涉及房屋拆迁的基础上，改善居住环境和配套设施，清拆违章建筑、抽疏密度。如村民自愿进行全面改造,经市”三旧”改造工作领导小组研究决定,综合整治项目可以补充纳入全面改造计划.三旧改造之二———城中村和记黄埔地产（广州）有限公司复建资金来源熟地出让单独拿出一块融资地块公开出让。猎德村改造生地熟让按城中村现状公开出让融资，由开发企业负责拆迁、建设回迁房和支付货币补偿款。琶洲村改造自主开发由村经济组织自行融资进行开发建设。同和村改造三旧改造之二———城中村和记黄埔地产（广州）有限公司农民补偿按现状分住宅和非住宅进行登记和补偿,实行复建补偿、货币补偿或者二者相结合的补偿安置方式.住宅补偿按基准建筑面积复建补偿合法建筑面积拆一补一非住宅补偿被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按”拆一补一”给予安置,不足基准建筑面积部分,被拆迁人可以按成本价购买;超过基准建筑面积部分则按被拆迁房屋重置价给予货币补偿.没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目,被拆迁房屋属合法建筑的部分,按”拆一补一”给予安置.合法建筑外的部分按建设成本给予货币补偿.合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.三旧改造之二———城中村和记黄埔地产（广州）有限公司公开出让的城中村改造的流程村房地产开发公司制定改造专项规划，拆迁补偿安置方案、实施计划市“三旧”改造工作领导小组广东省人民政府区“三旧”改造机构市“三旧”改造办公室申请征收用地手续区政府未通过80%村民同意指导方案编制上报年度计划和改造方案按批准方案公开出让方案通过批准征收用地手续三旧改造之二———城中村和记黄埔地产（广州）有限公司企业可申请改作除商品住宅外的保险金融、商务办公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等非经营性用途，但要补交一定的地价。企业可申请公开出让并获得部分土地出让收益。国有用地自行改造公开出让集体用地自行改造公开出让参照城中村改造政策三旧改造之三———旧厂房和记黄埔地产（广州）有限公司关于三旧改造的相关结论旧城改造项目必须经过公开出让，其中成片改造的地块将采用熟地出让和生地熟让两种方式进行，值得我们重点关注。其中生地熟让的成片改造模式虽然存在一定的拆迁风险，但是也让开发商与政府有了一定的谈判空间。城中村改造项目只有经过公开出让方式才能开发可出售型的物业（不改变土地性质的纯租赁型土地开发可不经公开出让）。城中村改造最关键的是要事先跟村和村民就拆迁面积和补偿办法等达成协议;并落实相关规划条件,特别是容积率。旧厂房改造项目，在补交地价的基础上开发商可与国有土地旧厂房所有者合作，无须经过公开出让，改造成非住宅类的办公楼、商场等经营性用地和教育、科研、设计、文化和创意产业等非经营性用地，这一点值得我们关注。但地块若用于住宅类物业开发仍需经过公开出让。