2017_策略中心_产品营销创新案例分享(广西公司分享)

广西公司分享产品/营销创新案例分享版权：东莞中原策略中心2017.5产品创新案例豪宅产品打造案例商业创新案例产品创新案例噪音高压线如何吸引外区客产品溢价位置偏远Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011金地城南艺境Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011项目周边配套：学校：中山大学附属第二外国语学校、南城初级中学、东莞市第一中学、南城中学、南城阳光实验中学、济川中学等菜市场和超市：蔡白菜市场医院：东莞市人民医院、康华医院、玛利亚妇产医院、东莞博雅医院、南城人民医院、东华医院等银行：东莞银行、中国信合分社、广发银行、兴业银行、招商银行、中国银行、中国建设银行、中国工业银行、中国农业银行交通：蔡白站、白鹭站11路，38路，310路，道滘6路，801路、808路金地城南艺境基本信息——远郊大体量项目开发商东莞市香堤雅境花园建造有限公司投资商金地地产占地面积230000㎡建筑面积420000㎡物业公司深圳市金地物业管理有限公司容积率1.5地址东莞大道与港口大道交汇处绿化率40%代理商世联、合富总户数2784物业类别普通住宅别墅车位数2319栋数282栋车位比0.83总层数27交房时间2016年9月物业费洋房2.5元/平米；别墅3.5元/平米；均价洋房10000元/㎡；别墅20000元/㎡；装修状况毛坯开盘时间2014年12月14栋高层洋房+268栋双拼别墅组成，别墅呈现兵营式布局销售中心170169168167166165164163162161159158157156Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011洋房户型配比户型配比套数套数比面积（㎡）面积比建筑类型户型洋房98112850%11054446.9%10374433.1%7663232.5%12638416.9%4838420.6%总计2256100%235560100%双拼别墅16822743%3859038.5%18519336.6%3570535.6%2206011.4%1320013.2%265489%1272012.7%总计528100%100215100%洋房产品的主力户型为98㎡和103㎡的三房，别墅产品的主力户型为168㎡和185㎡双拼Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011户型情况：建筑面积98㎡，套内约75㎡，赠送后面积85㎡，使用率86.7%。（2+1）三房两厅两卫，户户飘窗，南北双阳台，主卧3.6米开间，客厅3.8米开间。户型设计：98㎡洋房Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011户型情况：建筑面积103㎡，套内约79㎡，赠送后面积93㎡，使用率90.3%。（2+1）三房两厅两卫，户户飘窗，南北双阳台，客厅3.8米开间进深10.7米，主卧3.6米开间22㎡豪华套房。户型设计：103㎡洋房Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011户型设计：168㎡别墅户型情况：建筑面积168㎡，套内约156㎡，可拓展面积面积138.51㎡，使用率176%。无地下室，前庭后院双车位，花园赠送120㎡以上Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011户型设计：185㎡别墅户型情况：建筑面积185㎡，套内约171㎡，可拓展面积面积155.29㎡，使用率176%。无地下室，前庭后院双车位，花园赠送140㎡以上Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011样板房样板房装修为新古典主义欧陆风格，展示较好，装修大气、有品质感。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011买一层，享四层样板房展示，赠送面积利用最大化。无负一层，无挑空，露台搭玻璃房。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011看楼动线看楼动线穿过现有的园林、水景，将利好面展示最大化。•客户的看楼动线从沿海大道开始，经过沿江道路•项目洋房样板房在销售中心二楼在一起，别墅样板房在销售中心不远的后方；•销售中心前门正对休闲广场，别墅样板房正对标准游泳池，给客户带来一定视觉冲击力；•从沿海大道开始专车接送销售中心Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011内部商业配套展示成熟波士顿褐石建筑风格、小品，项目内部商业配套展示缓解外部配套不足项目内部配套：风情商业街：花店、书店、面包坊、咖啡厅、酒吧等，社区商业大道：生活超市、便利店、药房、洗衣店、餐饮等；泳池：国际标准泳池；会所：美式主题会所；沿江园林景观带，休闲广场及运动场地等；情调浪漫的广场：钟楼、艺术雕塑、小火车、喷泉等；休闲配套：木栈道、静思台、瑜伽平台等；Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011销售中心利用2套双拼别墅改建。并不豪华，但美式风格突出，展示一气呵成销售中心Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2011园林展示广场设游玩设施。园林突出褐石小镇风格的文艺奢雅，让人犹如回到旧时代美国波士顿Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011项目形象项目形象为“原版波士顿风情，褐石小镇”，以江景、华南区首个褐石小镇作为主打卖点Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011促销早期主要围绕褐石小镇概念；后期配合节点，打城区概念，突出价格优势，换城区四房Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2011项目为占地10.81万方的中大规模社区，建面约21.95万方，容积率为1.7，由191套160㎡的联排和1620套70-91㎡的高层洋房组成。项目基础信息项目信息项目推广名卓越蔚蓝山别名卓越蔚蓝山花园开发商东莞市鹏跃置业有限公司占地（㎡）10.81万㎡地址塘厦镇梅观高速大坪出口处建面（㎡）21.95万㎡楼面地价3661元/m²交楼标准带装修物业管理深圳市卓越物业管理有限公司容积率1.7物管费3.5元/㎡·月（别墅）、2.8元/㎡（洋房）绿化率35%建筑设计类型别墅：简欧风格，高层：art-deco风格梯户比两梯六户（洋房）物业类型别墅、高层洋房总户数1181户主力户型及面积段2-3房（70-91㎡）车位数920成交均价36000元/㎡车户比别墅1:1，高层1:0.45首次开盘时间2015年12月9日土地年限70年Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2011项目临近大坪高速路口、莞深高速，高压线及厂房，沿路居民易受噪音、粉尘及高压电磁波的影响，周边居住环境较差。项目四至Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2011规划布局191套美墅1620套•项目产品线规划以尊重现状地形、规避不利因素。建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落，避开高压线对项目的影响。•利用现代欧式的风格，通过打造高品质、优生活、绿健康的社区景观，迎合客户对慢生活的追求理念。户型面积户数160平别墅160191二房1卫70540三房1卫83540三房2卫91540Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2011主力户型为70-91㎡的两-三房，充分利用空间价值达到利用率最大化，成功吸引更多深圳客户。户型83㎡，三房两厅一卫02、03户型点评：格局方正，布局合理，功能区域分布清晰人性化收纳空间，奢想居家多变功能餐客厅一体设计，生活起居自在穿行宽敞厨房，蒸煮幸福滋味卫生间明卫设计，雅洁清新，优越生活乐享主次卧飘窗设计，良辰美景起卧朝夕相伴Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2011主力户型为70-91㎡的两-三房，充分利用空间价值达到利用率最大化，成功吸引更多深圳客户。户型91㎡，三房两厅两卫01、04户型点评：灵动空间布局，广阔观景视野入户玄关设计，体贴收纳空间客厅、餐厅一体化设计，直通大景观阳台、飘窗半开放式厨房，明亮空间施展大厨艺双卫生间设置，细节周到考量豪华主卧套间，设备独立宽敞卫浴，更显奢华生活Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2011联排别墅160平4房2厅户型Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2011项目首先把游泳池、园林完美展示给客户，细节处理到位，快速打动目标客户群体园林设计Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2011看楼动线看楼动线，无不体现高品质、优生活、绿健康的社区景观的设计理念Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2011•占地面积：138600平方米•建筑面积：520000平方米•地址：苏州相城区御窑路与安元路交汇处•周边有御窑小学、陆慕小学、相城实验小学、相城实验中学、苏州国际外语学校等配套•总户数：4710户•主要户型：86平米、93平米•装修状况：精装修•住宅房价：12000元/平米•物业费：2.46元/平米*月•容积率：3.0绿化率：37%•物业公司：苏南万科物业管理有限公司•开发商：江苏苏南万科地产有限公司万科VC小镇万科VC小镇引入了万科幸福系和万科全新的V-KIDS计划，是苏州首个儿童主题社区Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2011首个V-Kids全龄儿童成长社区有专门的儿童会所V-CASTLE，有苏州首个小小万客会,四点半学堂、苏州首个丛林探险游乐场、乐高游戏屋、苏州首个儿童漂流图书馆、苏州首个儿童会客厅，五大硬件设施为孩子的健康快乐提供丰富的支持平台。Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2011V-castle功能区展示——乐高创意家，开发小朋友智力Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2011V-castle功能区展示——小小万客会和四点半学堂Codeofthisreport|34©CopyrightCentalineGroup,2011V-castle功能区展示——丛林探险岛，享童趣欢乐Codeofthisreport|35©CopyrightCentalineGroup,2011V-castle公共区装修Codeofthisreport|36©CopyrightCentalineGroup,2011销售中心把售楼处打造成咖啡馆，增加客户的购房体验。并且后期售楼处撤出后整个场地可以直接作为V-café经营的店面不用二次装修Codeofthisreport|37©CopyrightCentalineGroup,2011销售中心定位清晰：刚需年轻家庭，关注孩子成长万科业主子女可以免费在V-castle里面学习游戏，以对孩子的关爱来吸引家长。Codeofthisrepor