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中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理形成性考核册姓名学号年级专业保定广播电视大学房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成D．按我国固定资产投资的统计分类4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。A．一切因素B．主体因素C．客体因素D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。A．产业与结构布局B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀D．政府及公众对待外资的态度7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段8、获取土地使用权是房地产项目的（）。A．投资决策阶段的工作B．前期工作C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作9、在房地产开发项目的（）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工10、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。A．国内外市场环境B．竞争情况C．技术发展D．市场营销因素12、（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A．预测性调查B．试探性调查C．描述性调查D．因果性调查13、等差序列年费用系数为（）。nA．1/i-n/[(1+i)-1]B．n/(1+i)nnnC．i(1+i)/[(1+i)-1]D．[(1+i)-1]/i14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（）元。A．1120B．1125.51C．1126.83D．1126.1815、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A．8.24%B．8%C．6.12%D．12.62%16、置业投资中的房地产出租成本（）。A．含开发建设成本和出租成本B．含开发建设成本和经营成本C．含购买成本和出租成本D．含购买成本和经营成本17、开发建设投资在开发建设过程中形成（）。A．固定资产B．固定资产和其他资产C．以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产D．以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本18、房地产置业投资项目的期间费用计为（）。A．开发建设投资B．经营成本C．流动资金D．运营费用19、当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。A．建筑密度B．建筑物占地面积C．容积率D．建筑覆盖率20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（）除以资本化率来得到。A．年净经营收入B．年收入C．年经营收入D．年销售收入21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（）作为评估项目的资本化率。A．中位数B．平均值C．众数D．加权平均值22、（）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。A．投资估算及资金筹措B．项目评估基础数据的预测和选定C．项目经济效益评价D．项目不确定性分析23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（）程度。A．安全B．盈利C．资金平衡D．资产平衡24、（）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（）。A．18%B．24.2%C．36.4%D．45.8%26、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A．50%B．60%C．70%D．80%27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（）的作用。A．财务杠杆B．资金时间价值C．盈利机制D．经济规律28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（）。A．房地产的价值最大化B．物业的净经营收入最大化C．物业的有效毛收入最大化D．物业的经营费用最小化29、（）是制定物业管理计划的基础。A．租金方案B．物业的出租策略C．物业管理的预算D．物业所有者的目标30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（）来确定的。A．固定资产的经济寿命B．固定资产的自然寿命C．不大于固定资产的自然寿命的原则D．国家的税收政策31、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这体现的房地产的投资特性是（）。A．位置的固定性或不可移动性B．适应性C．政策影响性D．相互影响性32、房地产开发投资的起始工作是（）。A．可行性研究B．购买土地使用权C．规划设计D．施工建设33、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。A．与出现损失有关的不确定性B．由风险因素引起的损失C．可能出现的结果之间的差异D．获得预期收益可能性的大小34、我国房地产开发统计中销售量采用是（）。A．竣工的房屋面积B．可销售面积C．建筑面积D．实际销售面积35、我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（）。A．平均价格B．中位数价格C．众数价格D．同质物业的价格指数二、多选36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（）。A．以资产为基础的投资定义B．以标的物为基础的投资定义C．以企业为基础的定义D．以所有者权益为基础的定义E．以交易为基础的定义37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的。A．权益B．当事者C．房地产商品D．房地产交易需求E．交易组织机构38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A．城市基础设施B．高新技术C．城市公用配套设施D．资金E．专业人员经验39、市场调查的内容包括（）调查等。A．国内外市场环境B．土地使用情况C．技术发展D．消费者E．市场营销因素40、对于房地产开发投资活动来说，（）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。A．土地费用B．固定资产折旧费C．建造成本D．销售或出租收入E．税金利润41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。A．成本收益率B．投资收益率C．现金回报率D．财务内部收益率E．财务净现值42、现金流量法对于（）等类型的开发项目评估尤其有效。A．一栋高层写字楼B．居住小区综合开发项目C．商业区开发项目D．工业开发项目E．新区开发和旧城改造项目43、土地费用由于有（），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。A．管理费用B．出让金C．城市建设配套费D．土地开发费用E．不可预见费44、租售期(出租期或出售期)的长短与（）等有直接关系。A．潜在消费者的情况B．宏观社会经济状况C．市场供求状况D．市场竞争状况E．预期未来房地产价格变化趋势45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。A．是项目投资决策的依据B．是编制项目销售方案的依据C．是筹集建设资金的依据D．是编制下一阶段规划设计方案的依据E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。A．土地费用B．城市建设配套费C．规划设计费D．勘察费E．可行性研究费47、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（）。A．自有资金和借贷资金的矛盾B．资金成本和资金结构的矛盾C．资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾D．投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾E．资金投入的集中性和来源分散性的矛盾48、房地产开发项目投资的融资渠道包括（）。A．自有资金B．银行贷款C．发行公司债券D．开发项目的商品房预售E．开发项目的商品房现售49、（）属于收益性物业管理。A．居住物业管理B．写字楼物业管理C．公共物业管理D．零售商业物业管理E．酒店物业管理50、物业管理计划的制定主要包括（）等方面的内容。A．确立目标B．检查物业质量状况C．签订物业管理委托合同D．制定租金收取办法E．协调与业主和承租人的关系三、计算66、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？67、某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。房地产经营管理练习题二一、单项选择题1.房地产业属于()A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.信息产业2.根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，具有征用农地审批权的权利机构是()A.省辖市人民政府B.县级人民政府C.国务院和省级人民政府D.乡级人民政府3.按照市价发行房地产股票，其市价是指()A.股票市场平均价B.企业自定价格C.股票的票面价格D.已发行的同种股票价格4.经济适用房是一种()A.社会保障性质的微利商品房B.福利性的住房C.没有个人产权的微利商品房D.只租不售的住房5.房地产投资收益与风险的关系是()A.高收益低风险B.高收益高风险C.低收益低风险D.低收益高风险6.我国土地公有制采取的两种形式是()A.集体所有制和全民所有制B.集体所有制和国家所有制C.集体所有制和公有制D.农民所有和全民所有7.中国城市土地价格实际上是()A.城市土地所有权的价格B.城市土地使用权的价格C.建筑物和构筑物的价格D.城市基础设施的价格8.在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系()A.仍然有效B.同时失效C.重新签订D.需要修订9.在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为()A.生产价格和流通价格B.出售价格和租赁价格C.市场价格和成本价格D.流通价格和廉租价格10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的()A.所有权B.使用权C.抵押权D.继承权11.根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是()A.父母、子女、配偶B.子女、父母、配偶C.配偶、子女、父母D.配偶、父母、子女12.土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归()A.债权人使用B.抵押人使用C.中介人使用D.抵押登记人使用13.在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程()A.仍要办理验收手续B.只需办理初步验收手续C.只需办理备案手续D.不再办理验收手续14.对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素