贵阳市修文县五星级酒店建设项目建议书(1)

1贵阳市修文县阳光酒店项目建议书修文县二零一三年四月2目录第一章：总论第二章：项目开发单位概况第三章：项目建设背景第四章：市场预测与建设规模第五章：建设场址与建设条件第六章：工程建设方案第七章：环保、节能和消防第八章：项目物业管理：第九章：项目实施进度第十章：投资估算及资金来源第十一章：项目经济效益分析：第十二章：项目社会效益分析第十三章：结论附件1：总平面图3第一章总论一、项目概况1、项目名称修文县五星级阳光酒店（暂定名）2、项目背景项目位于修文县阳明洞东南侧，阳明洞是国家级重点文物保护单位。是明代思想家、哲学家、教育家王阳明读书悟道和讲学之所，是阳明文化的发源地和传播地，是中外驰名的王学圣地，被誉为中国第一哲理山洞。是王学研究者和文人学士拜谒游览的佳地，也是进行阳明学术研究、国际文化交流、历史文化教育和爱国主义教育的好场所，更是修学之旅的首选地。同时项目所在地背山面水，地理环境极佳。而修文县至今没有一个上规模、上档次的酒店，因此存在巨大的消费潜力。3、项目建设内容及规模新建五星级酒店一座，为21层（含地下室）；产权式酒店公寓楼为2（层含地下室）。酒店建设规模为248套客房，酒店单体接待用房8栋，商住楼120套。建设用地面积14809.8㎡，总建筑面积4757.77㎡（其中地下绿化停车场面积3968平方米），总投资0.49亿元。酒店配套功能包括餐饮、会议、娱乐、商务、SPA等内容。4、建设周期：2年二、编制依据1、修文县城市总体规划；42、国家和地方有关政策法规、标准和规范；3、有关设计的基础资料及拟建场址的规划方案。三、编制说明1、严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。2、以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二者紧密结合，相互统一。3、以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升酒店品味作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、休闲、商务，旨在提升综合旅游质量；倡导高雅的文化内涵，体现县城现代化发展的建设特征。4、充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为我县城的一道亮丽风景，为我县的城市改造增添光彩。四、研究说明本报告重点对五星级酒店项目的市场预测、工程建设方案、投资估算、经济效益、社会效益等进行系统的研究和论证、以期为项目的决策提供可靠依据。五、建设规模项目建设用地面积：14809.8㎡，占地22.2亩总建筑面积：47756.92㎡计容积率建筑面积：43340.3㎡（其中包括酒店客房部分16398.6平方米，酒店附属用房10423.68平方米，产权式酒店公寓14322.995平方米，产权式单体接待用房2035.08平方米，公共配套设施160平方米。）不计容积率：地下车库建筑面积4227.47平方米，出屋面楼梯间227.2平方米，建筑占地面积4349.12平方米，建筑密度29.4%，容积率2.94，绿地率30%，停车位368哥（其中地上158个，地下210个）宾馆标间248间，产权式酒店公寓户数120户，产权式单体接待用房8套。六、投资估算与资金筹措项目总投资估算：4990万元其中自筹资金：4990万元七、经济效益本项目总投资4990万元，年利润920万元，6年内收回投资，本项目具有较强的财务盈利能力及清偿能力，有较强的抗风险力。经济上可行性很强。八、研究结论本项目符合国家相关产业政策、我县有关政策和城市规划、对于盘活国有土地资源，使其开发增值，进而提升我县的旅游环境和品位，有着重要的实际意义。同时，也落实了市政规划，促进了旧城项目改造，合理利用了土地资源；增加了就业岗位，确保了社会稳定。项目市场前景良好，从经济效益上看，项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，在财务上可行。从社会效益上看，项目社会效益良好，所以项目是可行的。6第二章项目开发单位概况一、单位名称：二、企业法人：三、企业概况：7第三章项目建设背景一、项目区域概况1、县情概况修文地处黔中，山川秀丽，物华天宝，人杰地灵。县城古名龙场，明代大思想家王阳明谪居于此悟道讲学，创立阳明心学体系，世称“王学圣地”。县境西南面以猫跳河与清镇市为界，西北与黔西、金沙两县隔六广河相望，北面与息烽县接壤，东及东北与开阳县睦邻，东南与乌当区毗邻，南与白云区相连。为贵阳市北部郊县。总面积1075.5平方公里。修文县区位交通优越，县城距贵阳城区仅半小时车程，经贵毕、贵遵及东北绕城高速公路到达贵阳龙洞堡机场48公里。渝黔铁路、210国道、贵遵、贵毕高等级公路穿县境而过，物流运输极为顺畅。2、项目区域的社会人文历史修文县境内人文、自然旅游资源丰富，有省级阳明风景名胜区。该县以多彩贵州旅游形象大使选拔大赛为契机，树立具有自身特色的旅游文化品牌。继第三届国际阳明文化节建成阳明碑苑并对外开放之后，修文县目前正着手建设阳明主题公园，做大做强阳明洞旅游产业。修文县旅游资源丰富，开发个性鲜明。有遗迹丰厚的阳明洞奇境，有雄奇峻秀的六广河大峡谷风光，有奔腾激越的桃源河漂流，有高原森林型高尔夫度假中心，有贵州唯一的森林野生动物园，有瓜果飘香的山村农家和多姿多彩的民族风情。3、项目位置选址特征8修文县五星级酒店建设项目选址位于修文县阳明园东南侧，高涧河沿岸，处于目前县政府重点开发的核心区块。距离县城中心区约0.5公里，在白修线紧邻项目边界，该区周围山上绿荫葱葱，与高涧河辉辉相印，可以说该项目的选址地处在自然风景秀丽，周边环境优雅，城区交通便捷的良好环境中，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式综合酒店的地理要求。二、现阶段市场概况及投资环境分析1、社会政策环境“十五”期间，在市委、市政府及县委的正确领导下，在县人大和县政协的监督支持下，深入贯彻落实党的十七届四中全会精神，以学习实践科学发展观活动为契机，以“坚持科学发展，建设秀美修文”为目标，全力应对金融危机带来的不利影响，以“保增长、保民生、保稳定”为着力点，努力转变经济发展方式，加大产业结构调整力度，加快生态文明城市建设步伐，经济保持平稳较快增长态势，社会各项事业和谐发展，圆满完成了各项计划任务。围绕“王学圣地·秀美修文”的形象定位，坚持以规划为龙头，着重突出特色，提升城市品位。以旅游业为龙头的新兴服务业成为新的经济增长点。并已逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的产业宏观调控体系和统一开放、竞争有序的产业市场运行机制，促进全县经济产业的健康、快速发展。近年，县政府明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构实行行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，9方便客商投资，强化社会信用等一系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好的投资政策导向。目前，由于党委、政府的重视，修文县已经形成了良好的投资市场环境。（二）经济发展状况“十五”规划实施以来，修文县国民经济呈整体快速增长态势，综合经济实力明显增强。根据县委十届八次全体（扩大）会议要求，2010年国民经济和社会发展主要预期目标为：地方生产总值增长15%。其中：第一产业增加值增长8%；第二产业增加值增长16%；第三产业增加值增长17%。财政总收入增长17%;地方级财政收入增长18%。全社会固定资产投资增长36%。社会消费品零售总额增长17%。招商引资实际到位资金增长20%以上。城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长10%。城镇登记失业率控制在4.5%以内。单位生产总值能耗比上年下降4%；主要污染物排放量比上年下降4%。（三）旅游资源现状1、旅游资源修文县旅游资源众多、气候良好、山水风光奇秀、人文古迹众多，民族文化古朴神秘，有省级阳明风景名胜区。由于修文有利的区位和丰富的旅游资源，极大地提高贵州旅游的品质。修文县区位交通优越，县城距贵阳城区仅半小时车程，经贵毕、贵遵及东北绕城高速公路到达贵阳龙洞堡机场48公里。渝黔铁路、210国道、贵遵、贵毕高等级公路穿县境而过，物流运输极为顺畅。近年来，修文县不断加快旅游景区（点）、宾馆饭店、旅游文化娱乐、旅游商品经营等“吃、住、行、游、购、娱”六要素旅游产业体系的建设与发展，截止2010年，全县已对外开放的旅游景区（点）10有阳明洞景区、贵阳森林野生动物园（AAAA级景区）、贵阳高尔夫度假中心、珍珠岛度假中心（四星级酒店）、桃源河魔幻漂流、六广河风景旅游区、苏格兰牧场等。通过几年的努力，我县成功开发出了猕露—猕猴桃饮料、有机兔—兔大哥系列、桑椹果系列等特色鲜明的旅游商品，扎佐蹄膀、萝卜干、蜈蚣桥豆腐等的知名度和美誉度也有了较大提高。把发展农家乐作为乡村旅游的工作重点，大力发展了以桃源河景区为依托的六屯乡独山村、扎佐镇大河村农家乐，以六广河景区为依托的六广镇滨江村农家乐，以春赏花、秋品果为主体的“全国农业旅游示范点”——谷堡乡折溪村农家乐。近年来，利用其辐射功能，招来了全国各地大中小城市及国内外游客的青睐。2、旅游接待及收入状况近年来，我县旅游工作在县委、县政府的领导下，在省市业务部门的指导下，围绕“王学圣地秀美修文”的旅游形象定位，抢抓机遇，全县旅游产业迅猛发展。2008年，全县共接待旅游者116.38万人次，实现旅游收入92477.26万元；2009年，全县共接待旅客322.7万人次，实现旅游收入14.2亿元。2010年1—8月，全县共接待旅游者257.94万人次，实现旅游收入13.72亿元，同比增长30%和40%，旅游产业发展形势喜人。旅游产业的迅猛发展，大力推动了餐饮、娱乐、交通等相关行业的发展，旅游产业在第三产业中所占的比重逐年提高，旅游产业的龙头地位越发巩固。3、存在的问题和不足修文县的旅游接待服务业，近几年随着县旅游产业的发展虽然取得了很大的进步和发展，但是还存在一些问题和不足，主要体现在：11一是整体旅游宣传做得不够；二是旅游景区建设速度缓慢，不能形成较为完整的旅游线路；三是缺乏相对较高规格的酒店，且布局不合理，服务功能不到位。（四）消费市场分析及市场定位修文县目前广大市民对生活、娱乐的向往和要求日益提高，特别是在生活中办喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，且比较舍得花线。而修文县五星级酒店建成后，将起到轰动效应，生意将十分火爆。另外，修文县旅游行业的不断发展壮大，到修文旅游的人数将急剧增加，特别是乡村旅游热的今天，这也给酒店市场带来无限商机。根据修文的实际接待情况和发展趋势分析，修文建设五星级酒店的经营市场定为：一、地方政府接待；二、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；三、旅游团队；四、商务散客及海内外客商休闲度假等。三、综合评价结合修文县社会经济发展的特征和县政府所制定的“十一五”发展规划，认为，在修文县投资建设五星级酒店有几个方面的有利因素：一是近年来修文经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的投资基础条件；二是目前修文缺乏上星级的酒店，存在着投资建设的市场契机；三是县委、县政府及相关部门非常重视这一项目的建设。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。四、项目建设的基本思路与建议根据修文县经济发展状况和旅游业及酒店业市场现状，修文拟建星级酒店，它的设计和建设应涵盖以下基本概念。（一）基本设计原则121、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，主要体现当地的特色。2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，按五星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良+好的形象。3、因酒店用地条件较好，且本地星级酒店业市场尚未发展，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，可考虑分期建设，逐步发展完善。4、酒店的建造与装修应重设计，轻材