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本报告请严格保密！长沙梅溪湖项目长沙梅溪湖项目长沙梅溪湖项目长沙梅溪湖项目调研报告调研报告调研报告调研报告二○一一年七月本报告请严格保密！魅力星城魅力星城魅力星城魅力星城————————长沙长沙长沙长沙长沙，美称“星城”，城市面积556.33平方公里，人口约650万，是一座具有三千多年历史的“楚汉名城”，国务院首批公布的24个历史文化名城之一和首批对外开放的旅游城市之一。长沙，居华中腹地，扼南北要冲，承东启西，处于重庆、上海两个中心城市8小时物流圈的交汇点。武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中。爱沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，区位独特优越。本报告请严格保密！※本项目地处长沙市主导发展方向之一的大河西先导区梅溪湖板块。项目在城市中的区位项目在城市中的区位项目在城市中的区位项目在城市中的区位本报告请严格保密！长期以来，城市功能布局聚集在河东。为了打造大河西，再造一个新长沙，随着市府的迁入,高新产业园的引入,引领着大河西的快速发展。梅溪湖片区建设是湖南省、长沙市城市建设的重中之重，按照未来河西城市中心的定位和“两型社会的理念，建设成为放大智力资源的园区、对外开放的平台、国际会议会展中心、金融后援基地和文化旅游新区。将梅溪湖打造成为推动长沙发展的新动力。梅溪湖的发展定位梅溪湖的发展定位梅溪湖的发展定位梅溪湖的发展定位本报告请严格保密！项目区位环境项目区位环境项目区位环境项目区位环境※※※※未来未来未来未来三区正红心三区正红心三区正红心三区正红心本本本本案案案案学府区高新区梅溪湖先导开发区※项目地块位于长沙市国家级高新产业区、梅溪湖先导开发区、学府区（由湖南涉外经济学院及湖南省第一师范学院组成）三区交汇处。地理位置得天独厚。※项目紧临梅溪湖市政广场，它是大河西先导区的首个市政广场规划，建成后将是两大高校，高新科技产业园及周边小区住户等10万常住人群的休闲购物中心。本报告请严格保密！长沙商业商圈格局的发展变迁长沙商业商圈格局的发展变迁长沙商业商圈格局的发展变迁长沙商业商圈格局的发展变迁长沙主要的老商圈有：五一广场商圈、袁家岭商圈、火车站商圈、东塘商圈、伍家岭商圈、溁湾镇商圈。新型商圈主要有：望城城商圈、观沙岭商圈、高桥商圈、星沙商圈、红星商圈等。该项目位于长沙汽车西站的望城城商圈边缘，商圈效应明显。本报告请严格保密！区域范围区域范围区域范围区域范围：：：：以汽车西站为中心，2公里范围内。1111、现状、现状、现状、现状随着二环线三环线的拉通、枫林路的改造，汽车西站、湘浙小商品市场、通程电器、广大环球家具城、涧溏建材市场、郁金香建材市场、恒生超市、人人乐超市、金逸影城、时代今典影城为望城坡商业中心来了大量人流及物流，旺盛的消费需求刺激了该区域的飞速发展。在该区域内，长房时代城、莱茵城、阳光晶城、望兴嘉年华、恩宇·红公馆、高信·向日葵、湘麓国际等配带有写字楼和底商的地产项目推出后，引起了市场的强烈反响。2222、前景、前景、前景、前景望城坡属于远期规划建设引导性商业中心，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。这几年发生的变化几乎是翻天覆地，经济的发展与其交通的便利密不可分，政府对该区域的规划也功不可没。在消费需求旺盛、交通构架进一步落实和完善的基础上，未来的望城坡商业中心将远远不止是局限于区域性市场，而是面向全省甚至周边省份市场，成为岳麓区最具潜质性和成长性商业中心，未来商业的发展前景也将会不可估量。望城坡商业中心望城坡商业中心望城坡商业中心望城坡商业中心本报告请严格保密！项目周边商业情况项目周边商业情况项目周边商业情况项目周边商业情况�1.项目周边只有湖南省涉外学院附近有零星商业分布。�2.无大型超市、商场、餐饮、娱乐类商业设施。�3.无大型金融网点、宾馆酒店，商务配套设施非常匮乏。本报告请严格保密！现场实景（现场实景（现场实景（现场实景（1111））））本报告请严格保密！现场实景（现场实景（现场实景（现场实景（2222））））本报告请严格保密！本报告请严格保密！本报告请严格保密！项目周边交通情况项目周边交通情况项目周边交通情况项目周边交通情况本案�交通四通八达交通四通八达交通四通八达交通四通八达�项目处于枫林三路、长东路、骑龙路、骑川路四路正核心。目前有15路、315路、902路、913路公交经过。�项目北面枫林三路连接五一大道，是长沙市东西交通干道。�项目距汽车西站3.7KM，距绕城高速2KM，距长常高速3.5KM，距梅溪湖地铁站口2.5KM，交通十分便捷。本报告请严格保密！项目周边楼盘基本情况项目周边楼盘基本情况项目周边楼盘基本情况项目周边楼盘基本情况1748437749276.78119579.83航发锦绣家园四期152924731771845.54725222.35远大·麓园14809220231716798568157.62麓谷锦和经济适用住房小区13262065545141693116443.85中科软件园配套住宅12420010509138961.04750614.35麓谷·明珠111728432236292.7515219.97西铁馨寓(凯杨君晖苑)104321083158568806.62凯扬馨宇9//112479.483582.70麓丰商住楼814364359124430000161303.09中房·F联邦7389297317190965.9972620.32麓山润城6//49427016482.00罗马假日广场5976424411216500062357.51涉外·国际公馆4//252445.4812668.51城郊·涉外桃源3///190000.00103431.25润芳园2600415016155000.0039244.23万科城市花园1总居住人口总户数总栋数总建筑面积/平米总占地/平米项目名称序号本报告请严格保密！项目周边消费人群项目周边消费人群项目周边消费人群项目周边消费人群项目周边有近十万的固定居住人口，以及两大高校近四万的师生，加上麓谷高新科技园的中高层理和各类行业精英总共近二十万近二十万近二十万近二十万消费人群。然而目前该区域的大型生活百货及购物休闲商业街目前还是一片空白，垫定了该项目商业定位的可行性，及未来商业发展基础。本报告请严格保密！项目定位项目定位项目定位项目定位打造一条集大型生活百货，休闲娱乐，特色美食为一体的体验式商业街，与万科城市园，涉外国际公馆的商业形成联动，引领新的时尚风潮，在河西刮起一阵商业风暴，将该区域打造成河西的又一商业核心。本报告请严格保密！项目竞争楼盘项目竞争楼盘项目竞争楼盘项目竞争楼盘�目前，本项目竞争楼盘主要是涉外公馆、万科·城市花园。�涉外公馆：销售、招商、未来的经营均形成竞争。�万科城花：未来经营竞争。万科·城市花园效果图本报告请严格保密！项目属性的界定项目属性的界定项目属性的界定项目属性的界定�区位属性区位属性区位属性区位属性�宏观区位上属于大河西先导区的中心位置。�城市中属于长沙市西部城郊结合带，距离城市中心区较远。�梅溪湖板块与麓谷国家高新产业区结合部，区域产业及经济基础较好。�项目属性项目属性项目属性项目属性�属于城郊结合部的中大盘开发项目�项目进入性好、交通便捷�项目周边以高校、大中型企业为主，生活配套设施相对匮乏本报告请严格保密！项目优劣势分析项目优劣势分析项目优劣势分析项目优劣势分析�地段地段地段地段：位于长沙市西大门出入口，昭示性好；�交通交通交通交通：抵近长沙东西干道：枫林三路（连通五一大道），紧邻金州大道、长常高速、绕城高速，地铁梅溪湖站近在咫尺，多条市政公交线路直达项目地块，交通十分便捷；�区位区位区位区位：高新区和梅溪湖交界处，拥有向两区及周边乡镇渗透的区位优势，同时便捷的交通使项目的影响力有潜力扩展至市区；�产业产业产业产业：麓谷国家级高新技术产业区可直接形成对项目的产业人口消费支持；�周边周边周边周边：涉外和名扬中外的一师范环伺，坐拥数万师生消费群体；众多楼盘聚集，未来消费潜力巨大。�项目东边和南边已建和拟建的安置小区较多，可能拉低片区形象；�非主流商圈、非核心地带，商圈发展极不成熟；�项目竞争楼盘——万科城花、涉外公馆已经抢占先机，本项目后发制人支撑点不强；�项目周边缺乏其它生活相关配套与休闲娱乐设施，商业氛围较差。优优优优势势势势劣劣劣劣势势势势