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购物中心市场定位与规划设计涵宇联合商业咨询有限公司深圳,2010年08月31日2本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到涵宇联合商业地产顾问有限公司的书面同意。目录A.涵宇简介…………………………………………………………………………003B.商业地产的认识与开发流程……………………………………………………035C.商业地产规划定位实操步骤……………………………………………………077D.市场代表性案例介绍……………………………………………………………116E.项目设计（概念设计、详细规划设计）并举例………………………………163F.消费者研究………………………………………………………………………183G.不同类型租户对建筑设计的基本需求…………………………………………202H.商业地产的运营模式及发展方向………………………………………………261A、涵宇联合简介涵宇联合简介Companyprofile•涵宇联合机构是一家通过“咨询+设计”和“招商+销售”实施平台，专注于为发展商、政府和投资人开发城市综合体、商业、酒店、公寓等项目提供市场研究、咨询、规划、建筑设计、项目管理、招商、销售和融资等全价值链解决方案服务的商业运营机构；•我们的愿景是成为中国真正意义的“城市运营商”的角色、成为行业领跑者，未来，涵宇联合将以华南为核心，华东、华北、西南为基本面向全国发展的战略布局；•涵宇联合机构由三个主营业务公司和五个服务中心组成，分别为：涵宇联合商业顾问有限公司、涵宇明泰酒店投资管理有限公司和美国C+D商业建筑设计咨询有限公司；•涵宇联合机构成立于2006年,目前在北京、上海设有分公司，公司总部设立于深圳，其中，北京公司专注于融投资业务，上海公司专注于商业建筑设计，深圳总部则主要以咨询、招商、销售和运营为主营业务；•涵宇联合机构的合伙人和咨询顾问具备丰厚的商业地产、酒店或相关专业背景，拥有丰富的国际化背景和行业专业知识和经验，成功操作和设计过深圳、北京、上海、杭州等一、二、三线城市的大型城市综合体项目，赢得了客户的好评及信赖；•同时，与沃尔玛、家乐福、麦当劳、KFC、苏宁电器、国美电器、红星美凯龙、服装服饰等不同类型的租户形成战略联盟，形成产品及产品组合，提供“订制式”服务；•涵宇联合机构建立了详实的数据平台和在设计、营销、媒体等领域战略联盟平台，为客户提供创新、有价值的服务带来保障。涵宇联合机构组织成员涵宇联合机构涵宇明泰酒店投资管理公司涵宇锋创设计咨询公司涵宇联合商业咨询公司B.商业地产的认识与开发流程B1.商业地产的认识B2.开发战略及中国的开发流程建议对商业地产的认识商业地产开发通过对商业地产的认识与开发，让我们更清晰的了解商业地产关系定义类型主体……………开发阶段与工作安排规划与定位商业地产开发商的盈利模式招商与运营管理融资发展战略建筑形态开发流程B1B2……………地产开发商进行商业地产开发的全方位、深层次的战略规划设计第一步：确定开发商发展战略第二步：根据不同区域特点进行产品选型第三步：对具体商业项目进行商业规划实施B11.发展战略的制定2.产品选型3.商业规划实施A区域B区域N区域战略规划项目8C商业地产规划定位实操步骤C.1了解项目背景，明确项目的目标C.2项目内容、方法和交付品项目的商业规划要以开发商的背景和目标为根本出发点进行规划设计以开发商的背景及目标为根本出发点进行商业规划设计•开发商以财务目标为核心的商业开发—开发商的目标为快速开发，快速变现，实现现金流•开发商以建设标志性建筑为核心的商业开发—开发商为提升自己形象，扩大在该区域影响力，进行的商业开发•开发商以战略发展为目标的商业开发—开发商为了规模性的拓展商业地产业务，需要可复制性强，标准化的商业规划设计•开发商其他的目标需求—根据开发商其他的目标需求进行商业规划设计项目商业规划设计是根据客户需求，对当地市场进行研究，通过供需测试，确定商业概念，细化商业概念，并对其进行后续服务项目商业规划设计流程启动阶段形成初步商业概念确定商业概念商业概念细化项目交付及后续服务商业规划设计阶段D.市场代表性案例介绍涵宇联合对案例分析研究的方法案例研究1——深圳万象城购物中心案例研究2——上海大宁国际购物中心方法应用：E.商业设计（概念设计、详细规划设计）及举例商业地产的建筑形态与设计紧密相连，表现形式趋于个性化发展B1项目设计目的主要为商业规划提供支持，为消费者提供人性化购物空间同时符合城市规划，具有地标性商业设计主要包括建筑内部设计和建筑外部设计，具体内容详述无锡太科园项目终期报告-涵宇联合15F消费者调研F.1消费者调研研究内容F.2消费者调研研究方法简介F.3消费者调研发现简述G.不同类型租户对建筑设计的基本要求G.1中国零售行业发展趋势（1）零售业（2）餐饮（3）休闲娱乐业G.2购物中心主力租户对建筑设计的基本要求（1）购物中心不同功能租户对项目建筑条件的特殊要求（2）超市/大卖场租户在工程技术各方面的特殊要求（3）百货租户对物业条件和配套设施的特殊要求（4）休闲食品类租户、正餐类租户、休闲餐饮类租户、健身房租户、影院租户、美容院租户、洗衣店租户等的特殊要求17H.商业地产的运营模式即发展方向中国全新的商业地产市场格局正在逐渐建立的过程中目前中国商业地产尚处于起步阶段随着城市化和城市群的进程是商业地产总量增长，二、三线中小型城市综合体发展的另一个契机开发商逐步出现细分市场，产品有单一销售过渡到城市综合的运作而商业地产领域中，还没有出现绝对成熟的商业地产商，整体运作水平和竞争水平尚处于发展状态主要商业地产商的业态组成、代表项目及经营模式详述Thanksforyourattention!