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大商业精彩开业施工管控要点——管理通病分析大商业建设周期内最困惑的阶段？什么原因导致在此阶段集中抢工？你认为如何解决以上问题？“开始”计划节点的开始时间“标准”计划节点的完成标准前期策划一（挂牌后一个月）1、根据集团下发的开业时间及开发计划进行梳理，做好本项目的劳动力、材料、设备及现金流等计划；2、摸清现场的三通一平的周边和现场条件，绘制现场平面布置图（基础阶段、主体施工阶段，装修施工阶段）；3、现场临水、临电等临时设施容量计算；一、前期策划4、与营销部确定围挡方案、售楼处选址、开放时间和开工庆典时间（支持营销），售楼处施工单位、材料招采，编制售楼处专项计划5、了解并编制五证办理计划6、地勘招标施工，取得初勘报告7、参加项目启动会8、摸查周边市政道路情况，市政排水，渣土弃土场等总包进场二（交地后10天）1、组织施工人员、设备进场；2、结合地勘情况，编制相应的基坑施工方案（含基坑支护、降水、土方及桩基等方案），组织专家论证会召开；3、现场场地平整、场平布置、临水、临电、办公区、生活区建设，工法样板展示区策划与实施；4、编制施工组织设计及各专项施工方案；5、委托第三方做好对周边道路、建筑物的监测，做好证据保全及公证工作；6、试桩完成并取得数据。二、总包进场基础施工阶段三（交地日后60天～交地日后260天）三、基础施工阶段关注设计、招标节点，电梯深化、人防工程，消防、机电等图纸及招标市政协调会（供水、雨污水、供电等）供电方案初步确认（项目整体方案含销售物业）第一版施工图报审消防咨询意见1、地下四大块A、施工总平布置、垂直运输方案合理，要点：按流水段、劳务分区布置材料堆场塔吊不占用设备房、通道、采光顶等重要部位采光顶安装能充分使用塔吊地下通道必须同步完成，不得甩项后浇带设置应避开设备机房B、重视试桩、工程桩施工选型方案论证比选，确保安全C、委托第三方做好基坑降水、基坑边坡变形监测D、重视桩基施工旁站监控，桩基完整性100%检测(小应变）2、负二层施工A、流水段组织施工，提前策划拆模及周转通道（地下、地上）B、底板混凝土应充分振捣，不得过振或漏振，以达到密实C、提前策划地上结构外防护架建议采用外挑架，方便地下室顶板防水施工及市政工程施工D、电梯井底板、地下竖壁应与地下室底板砼一起浇筑，所有电梯井底坑内均增设积水坑E、结构出正负零，地下二层模板、脚手架策划开始拆除。3、正负零阶段A、完成防水、肥槽回填前期准备工作B、大商业穿插组织策划方案、结构施工流水组织C、大商业穿插施工策划：电梯井道结构施工交底（井道尺寸、扶梯衬口、直梯圈梁、机房高度、电梯厂家人员提前进场）拆模及周转通道（地下、地上）地下室防水施工D、第一版施工图报审及移交E、一版施工图出图后即开始BIM管线综合策划；F、采光顶招标、定标主体结构施工阶段四（交地日后260天～交地日后330天）四、主体结构施工阶段1、机电安装、地下室主要设备、电梯等招标、定标；2、幕墙招标完成，外装设计深化，夜景泛光合图；结构封顶后，即开始外幕墙施工样板，龙骨同步开始大面积施工；3、地下室结构周转材料及垃圾清理4、机电样板段：地下二层拆模完成即开始，部位建议设在地下二层冷冻机房进出通道；管井管线背侧优先砌筑并抹灰，机电样板完成后立即展开竖井机电管线施工，完成洞口水平封闭后再进行管井围护砌筑；5、砌筑预留设备通道、竖井砌筑留口、商铺隔墙后砌，采取有效管理措施解决砌筑抹灰对一次结构污染；6、地下室机房等设备基础施工，机房设备安装，穿插机房砌筑和墙地装修；7、楼梯通道应90%封闭管理；8、出屋面机房、管线综合、井道、后浇带、变形缝及时处理，屋面防水、混凝土反坎细节控制；9、结构封顶前，采光顶单位进场同步进行预埋件安装，同时开始加工钢结构，采光顶直段深化设计排产时尽可能采用标准构件，局部采用非标准尺寸玻璃，分批下单，确保工期。机电施工阶段五（交地日后330天～开业日后90天）五、机电施工阶段1、消防、空调、砌筑专项计划，要点：机电安装不宜分流水，屋面、竖管、水平管、机房安装同时施工；设备就位前，机房天花、墙面装修完成，待设备就位后，地面装修完成；2、专项检查各机房施工进度，组织地下室排水方案，梳理主机设备进场情况；3、机房管线综合调整，地上地下排水系统、照明系统同步跟进；4、电箱、电缆、母线下单、进场跟踪，消防分区、水电燃气计量与商管沟通；5、地下室管线随拆模进度同步开始施工；三层拆模完成，地下室机电管线完成；6、步行街拆模完成即开始公区机电管线施工（小商铺内机电管线暂不施工），内装进场前完成公区机电管线；7、院线、百货等主力店房产技术条件较成熟，一次机电可以优先实施。装修施工阶段六（交地日后330天～开业日前75天）六、装修施工阶段1、外幕墙进场施工样板期间，龙骨同步大面积施工；2、内装进场做装修样板，侧帮及吊顶龙骨同步施工，优先解决后勤通道、联通口、卫生间和商管办公区域，各设备机房安装建造标准同步优先施工；3、屋面、影院、百货的砌体施工要提前协调施工；4、室外金街、步行街，商铺内按毛坯房交房标准一次成活；5、关注塔吊、外用电梯拆除时间，拉链口的收口时间；6、提前安装部分排污泵对地下室进行排污排水，并做好成品保护；7、提前安装地下室排风机，确保风道顺畅，避免内循环。8、提前策划，及时检查机电配合进度，以及隐蔽工程的完善程度9、主力店进场对接、商家落位、商家点位图，突击完成小商铺消防追位（工程副总必须参加商管房产技术条件系列对接会）市政施工阶段七（开业日前230天～开业日前105天）七、市政施工阶段1、大商业周围市政管线（给水、排水、消防水、电力、煤气、通讯等）要求先管线综合再施工，施工要求网格化管理，划区域、分区段优化场地，与幕墙、运输通道等穿插施工，关注图纸，协调设计成本共同解决；2、结合景观提前明确给水接驳点、排水接驳点、化粪池、雨水收集池、燃气调压站等关键点位置，再根据室外管线施工原则展开施工。景观施工阶段八（开业日前150天～开业日前60天）八、景观施工阶段1、室外管网综合设计深化需提前进行，工程组织提前策划，外架搭设方案中就需考虑市政及景观的穿插施工需求；2、景观能否按时完成的制约因素是大小市政能否按时完成；3、设计、工程、成本在苗木供应地号苗完成仅仅是绿植的开始，成本核价结束，与绿植供应单位合同签署完毕才算号苗真正结束；4、所有景观的计划与施工必须网格化管理，只要哪一块具备条件，就必须穿插施工，而不能等到现场场地全部移交后才开始；5、地形堆坡、小灌木的种植密度、草皮的种植工序及质量控制往往是容易被忽视的几个环节；6、雕塑和小品由于加工周期很长，从下单之日起，就需要密切跟踪生产情况，确保能按时交付。商家进场提资九（开业日前360天）九、商家进场提资1、督促主力店全部进场装修2、提供商户进场的条件（电梯、水、电等），督促餐饮商户全部进场装修，梳理精装铺3、落实主力店、次主力店、餐饮商户的现场对接成果4、全力解决商铺的拆改配合事宜（尤其是消防拆改）5、紧盯模块化中房产技术条件及落位图移交节点，移交图纸与实际通常差异较大，需与商管保持密切沟通，根据招商进度，逐铺实施。招商协调会销项清单验收阶段十（开业日前90天～开业日前30天）十、验收阶段1、消防验收大证和小证的区别，提前取得消防大证的意义梳理建审意见，核对现场检查消防验收组织方案落实（收集）检查消防联动调试梳理消防验收材料送审情况梳理装修图纸送审情况参与消防验收全过程，跟踪消防大证的取证情况消防验收必做工作（66条）.xlsx2、其它验收梳理各项验收计划落实情况（收集）梳理竣备方案相关事宜（收集）跟踪现场美陈和活动布展情况组织安排现场设备灯具等的试运行督办一店一色方案签确及落实施工XX万达广场竣工验收计划.xlsx考试十一1、请简述各自项目工程概况：总建筑面积？，持有?，销售?2、请简述各自项目经营期?3、什么阶段即开始BIM管线综合策划；4、请简述内、外装样板施工前后的注意事项；5、结合自己项目工程特点，雨季施工前须做哪些准备工作？谢谢