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金堂滨江路项目市场调查报告第1页金堂滨江路项目市场调查报告金堂滨江路项目市场调查报告第2页目录一、金堂房地产市场环境分析...................................41、房地产市场供需环境...........................................51.1、区域房地产市场环境调研.....................................51.1.1、发展规划（数据资料来源：金堂规划局）.....................51.1.2、房产板块格局.............................................61.1.3、土地交易市场格局（数据资料来源：金堂国土局）.............71.1.4、金堂同比三圈层郊县价值比较...............................71.2、区域房地产市场发展统计数据分析.............................91.3、区域类比竞争物业调研......................................101.4、区域房地产市场供需特征总结................................111.5、趋势预测..................................................112、房地产市场需求环境..........................................122.1、区域需求结构分析..........................................122.1.1、购房群体特征............................................122.1.2、物业形态需求特征........................................122.1.3、户型产品需求特征........................................132.1.4、区域需求潜力分析........................................142.1.5、项目所在区域市民对地块的认知度调查分析..................142.1.6、项目对应房地产需求市场消费者特征调研及分析..............152.1.7、项目对应房地产需求市场消费者特征总结....................153、区域消费力水平市场调查......................................153.1区域经济发展结构............................................153.2、人均购买力水平............................................163.3、购房意愿..................................................163.4、购房偏好..................................................173.5、房价心理预期..............................................18二、项目所在地块基本信息调研...................................181、项目地块四至及区域价值属性调研；............................182、项目临界状况及资源占有情况调研与分析；......................193、项目区域道路通达性及生态环境状况分析；......................20金堂滨江路项目市场调查报告第3页5、项目地块综合价值评判及开发价值评估..........................23三、竞争对手分析...............................................241、高端竞争对手：齐力棕榈国际社区..............................252、直接竞争对手................................................262.1、维罗纳....................................................262.2、水韵金沙..................................................283、间接竞争对手................................................293.1、金海岸....................................................293.2、水城印象..................................................313.3、金阳美景..................................................323.4、现代生态水城..............................................334、竞争对手物业概况分析........................................345、竞争对手产品分析............................................356、竞争对手营销推广分析........................................36四、项目定位分析...............................................371、项目SWOT分析...............................................371.1、项目优势（S）.............................................371.2、项目劣势（W）.............................................371.3、项目机会（O）.............................................371.4、项目威胁（T）.............................................382、项目目标客户群定位..........................................383、市场定位....................................................413.1、定位原则..................................................413.2、定位......................................................414、形象定位....................................................424.1、项目形象包装定位..........................................425、产品定位....................................................435.1、物业形态及配比建议........................................435.2、户型面积配比建议..........................................43五、项目经济测算...............................................44金堂滨江路项目市场调查报告第4页一、金堂房地产市场环境分析金堂位于成都市东北部，属成都市第三圈层。距成都市区36公里。全县幅员面积1156平方公里，拥有中河、毗河、北河丰富的水生态资源，被誉为“千里沱江第一城”，获得过“天府花园水城”、“成都游乐中心”、“中国人居环境范例奖”、“成都十佳魅力城镇”等殊荣。城南高速、成绵高速，尤其是成金城市快速通道的建成，将金堂纳入成都半小时居住生活圈。同时，成都第二国际机场将落户金堂，轻轨、地铁、高速路及国际空港经济园区等配套设施相继建设。成金快速通道交通示意图规划中的成都第二机场选址金堂白果，距天府广场直线距离为55公里。设计为5条跑道，每条跑道长3.6公里，建成后，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次。正如浦东机场给周遍带来的辐射一样，第二机场为金堂带来的效应是持续和长久的，也是成都北部旅游出入口。金堂滨江路项目市场调查报告第5页金堂第二机场位置示意图启示：总体来看，第二机场的建设以及成金快速的开通，加之金堂本身优越的自然资源为金堂经济发展带来巨大的契机，也为金堂房地产市场创造了繁荣发展的条件。1、房地产市场供需环境1.1、区域房地产市场环境调研1.1.1、发展规划（数据资料来源：金堂规划局）■城市规划功能定位：一个集休闲、旅游、生态、人居于一体的宜居天府生态水城■城市规划发展定位：城镇建设规划突出区域中心。确立了以主城区为中心，淮口为次中心。城区以“西部花园水城、成都游乐中心”、淮口以“成都工业重镇、金堂商贸强镇”发展定位，着重抓好城镇建设、工业集中发展区建设、旅游商贸产业发展；区域中心镇着重加强城镇建设，推动商贸业发展，带动辐射周边乡镇推进城乡一体化其他乡镇着重加快村镇建设，发展特色产业，增强区域带动力。金堂全县工业发展布局规划为“一区两片、四大产业”，即一个工业集中发展区，设置赵镇和淮口A、B两个片区，集中发展电力能源、机械冶金配套产业、食品金堂滨江路项目市场调查报告第6页加工、纺织印染四大主导产业。■城市发展方向：调整、疏散旧城，重点南移且适应向三星和向北发展。（如下图）1.1.2、房产板块格局金堂滨江路项目市场调查报告第7页金堂房地产市场经过近几年的快速发展，已经逐步形成包括十里坝、三角洲、和三星3个普通商品房板块。其中，三角洲组团是金堂的老城区，配套、环境已然成型。三星组团以“齐力”为代表，正在形成新的规划高档居住区。本项目所在的十里坝组团作为新城区，目前开发氛围较好。而蓝光.观嶺的介入，又迅速打造出一个纯别墅的观嶺板块，但其竞争层面与金堂现有项目完全不同。1.1.3、土地交易市场格局（数据资料来源：金堂国土局）近年来，金堂县政府严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌。从供应上来看，成都市政府每年分配给金堂县的商品房用地计划为500亩，并且金堂县城老城区目前无改造计划，总体来看，07、08年金堂县经营性土地供应呈现出平稳发展的态势，无明显波动。（注：09年金堂国土局供需情况尚未公布。故数据不详）从拍卖和挂牌土地的情况来看，从金堂县近年来土地总成交面积和招拍挂成交面积比较来看，拍卖和挂牌成交土地所占比例很大。反映出金堂县一级土地市场比较发达，二、三级土地市场相对比较疲软。07-08年金堂县土地交易情况07年1-12月土地成交成交宗数10宗成交面积421亩可供开发量50-60万㎡08年1-12月土地成交成交宗数16宗成交面积约530亩可供开发量60-80万㎡1.1.4、金堂同比三圈层郊县价值比较在本次研究中，我们选择了地理位置、经济规模、资源环境与金堂相类似的青白江、崇州、彭州的土地市场发展状况研究，以此来作为金堂竞争力发展状况的一个参照物。金堂滨江路项目市场调查报告第8页金堂青白江彭州崇州拥有资源成金快速通道连接，据成都36KM成金快速通道连接，距成都25KM快速通道在建，距成都市区25KM成温邛高速公路，距成都25KM自然环境好，丰富的旅游资源，居住认可度较高居住环境一般