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OT-0404161水榭花都培训资料21、市场需求旺盛、住宅供应下降深圳市房地产市场需求仍持续旺盛，2003年商品房销售面积达868.46万平方米，比去年增长9.7%，但增长的势头已从上年的23%的高增长回复到98年以来的平均水平，需求增长势头已趋于平稳。而由2003年深圳市住宅批准预售面积694.42万平方米看来，虽然比去年同期下降27.77%，但是从供求对比看来，新增供求比为0.86:1，求略大于供。由于香蜜湖片区土地供应量的局限性，导致2004年该片区的新增高档楼盘供应量不会太大，而由供应比例来看，片区内的高档楼盘价格会有5%～8%的增幅。第一部分市场分析32、住宅新增供给下降，市场呈现“供”小于“求”的局面而由2003年深圳市住宅批准预售面积694.42万平方米看来，虽然比去年同期下降27.77%，但是从供求对比看来，新增供求比为0.86:1，求略大于供。由于香蜜湖片区土地供应量的局限性，导致2004年该片区的新增高档楼盘供应量不会太大，而由供应比例来看，片区内的高档楼盘价格会有5%～8%的增幅。43、房价稳中有升近年来，特区内的罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，加上建村价格上涨，导致2003年这两区住宅价格有较大幅度上涨。南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，价格有所提升，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。54、豪宅供应高峰期已过2002年及2003年被喻为深圳豪宅年，主要是均价在8000/㎡以上的豪宅，包括香蜜湖、华侨城、中心区、红树林海景物业在这两年集中供应上市，造成供应过剩，市场持观望态度，加上中央领导人提出的泡沫评论，一度令客户不敢入市，并产生豪宅价格“会跌”的期望。但随着该些物业的消化，及未来两年该些片区的新增供应将大幅减少，豪宅的市场供给将减少，有利於销售及价格的抬繁荣昌盛。惟须注意红树林地王项目将於本年加入战围。65、豪宅市场状况在深圳，华侨城、红树湾、中心区、香蜜湖由于便利的交通以及人文的因素成为城市的豪宅区域。而在过去2003年，香蜜湖区域成为深圳豪宅市场的热点。区域产品类型主力面积区间均价卖点香蜜湖高层、多层、TOWNHOUSE160～1809500元/㎡湖景、生态、近中心区中心区高层130～1608600元/㎡发展远景、配套红树湾高层、TOWNHOUSE90～1608000元/㎡海景、滨海生活华侨城高层、多层、TOWNHOUSE160～2208800元/㎡旅游主题生态、人文社区76、香蜜湖片区楼盘销售情况较好水榭花都已成为香蜜湖片区的指标楼盘，对买家心理影响很大，对整个片区其他楼盘有很强的抑制力。2003年10月份以来，水榭花都二期已基本无房可卖，使熙园、中旅国际公馆、香荔绿洲、香榭里花园如释重负，各盘的销售情况都出现好转。熙园将于2004年8-10月入伙，现TOWNHOUSE已售完，预计经过2004年上半年的消化，熙园对本项目三期已无竞争压力。87、“湖眼”地块这块号称“深圳市中心区，最后一块低密度环湖豪宅地王”的地块位于香蜜湖的北侧，莲花西路与香梅路交汇处，土地宗地号为B303－0041，占地93544㎡，容积率≤1.4，覆盖率≤20%，可建筑面积131000㎡。于2004年4月16日拍卖，成交价为9亿5千万元，由信和置业中国投资集团有限公司与中海地产股份有限公司竞得。9第二部分项目介绍1、项目整体介绍Ⅰ.项目一、二期资料深圳信托房地产开发有限公司，直属于深圳国际信托投资公司，成立于1989年8月，是经市政府批准的城市建设二级综合开发公司。公司注册资本为人民币2010万元，从事在合法取得土地使用权范围内的房地产开发经营业务。公司自成立以来，共完成了近30万平米建筑面积的工程开发，其中包括：宝安二十八区厂房及宿舍楼、信托大厦、泥岗商住楼、湖景花园住宅小区、洪湖小学、湖景花园会所、世界花园聚龙居住宅小区、信托花园住宅小区等。公司拥有一批富有丰富实践经验、精通房地产开发经营与管理的专业技术人才，在近十年的房地产开发中，本着诚信为本的宗旨，坚持信赖永远，托付一生的企业理念，脚踏实地，以良好的服务态度，为客户提供了高品质的物业及高素质的物业管理。10发展商介绍●我们追求—诚信为本。●我们的理念”信赖永远，托付一生”。深圳信托房地产开发有限公司，直属于深圳国际信托投资公司，成立于1989年8月，是经市政府批准的城市建设二级综合开发公司。公司注册资本为人民币2010万元，从事在合法取得土地使用权范围内的房地产开发经营业务。公司自成立以来，共完成了近30万平米建筑面积的工程开发，其中包括：宝安二十八区厂房及宿舍楼、信托大厦、泥岗商住楼、湖景花园住宅小区、洪湖小学、湖景花园会所、世界花园聚龙居住宅小区、信托花园住宅小区等。11总体规划12湖光水色13绿景140距离15香蜜湖·水榭花都，建在中心绿肺的低密度临湖生态社区，以零距离都市中心。项目占地23万平米，规划设计融汇世界级大师的经典规划，以港湾为中心，围合出多尺度以湖、岛为主题的湖景绿化空间，低密度TOWNHOUSE别墅置于岛上，南北区高层结合弧型林荫漫步道的布置，保持了空间的宽敞通透。香蜜湖·水榭花都，这片在绝无仅有的优势地段的低密度临湖森林住宅，将市繁华与效野清新完美融为一体，以其天生的丽质，天成的气质，造就无价生活之都！楼盘概况16水榭花都除自然条件、地理位置等先天条件优越外，还精雕细琢，后天努力精益求精。由澳大利亚柏涛公司进行整体规划，园林则融合了四家世界顶尖级园林大师的精华，以返璞归真、回归自然为主题，将环境、建筑与人巧妙的融合，并且结合深圳的气候特点，大量使用浓荫树种进行绿化。将都市的成熟便捷与效野的自然清新完美的结合在一起，使之成为一座真正的“都市森林住宅”。建筑设计：澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司PeddleThorpArchitectsMelbourneAustralia.景观设计：东方园林艺术（深圳）公司地理位置17设计理念一通过运用·西方古典式的几何构图·以湖为中心的视觉景观轴线控制线·规整及层次感强烈的空间序列设计·根据主体思想，明确各地块不同的开发强度，保证小区核心具有良好亲切的建筑尺度和覆盖率设计出·小镇式的连排别墅·现代风格高层住宅创造了·层次丰富的小区景观·异国风情浓郁的湖岸景观·回归自然的都市休闲气氛18设计理念二名家点评我们运用了NEWURBANISM中的规划思想，意在为人们创造一个具有丰富内涵，浓郁人文气息，山水交融的社区，将国外休闲小镇的主要元素提炼出来，包括公共场所、绿化公园、水边小建筑，以空间规划的再创造（一条生态轴）将城市公园、香蜜湖、小区紧密交融，为小区营造出层次丰富、功能丰富、景观丰富的公共活动空间，增强了邻里气氛，以景观组织和再创造，再现都市休闲、朴实的环境气氛，对大洋建筑风格的提炼，简约的现代手法的演绎，对湖片、水边小筑的处理，创造温馨的邻水空间。自从2001年7月水榭花都项目中标以来，Townhouse、小高层二期高层以及至今尚未定稿的三期高层，我们与甲方的各级人员，从平面户型的布局方式到立面形式均几易其稿，即使是平面已定稿，甚至施工图单位已完成设计的，施工单位已进场施工的Townhouse。为了保证最后定稿的平面的立面效果，我公司上上下下各级领导、同事，在保证精品的意识下，推翻原设计，重新设计（当然，我们也可以不修改，此方案已获通过）。在甲方的大力支持下，先后出了数论方案，最终定案。当然施工图单位任劳任怨又重新修改了一轮施工图。我们当然有理由相信水榭花都，有这样的甲方、这样的方方面面的共同努力，定能共铸精品。澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司驻深圳代表处首席代表:王漓峰先生19香蜜湖·水榭花都，建在中心绿肺的低密度临湖生态社区，以零距离都市中心。项目占地23万平米，规划设计融汇世界级大师的经典规划，以港湾为中心，围合出多尺度以湖、岛为主题的湖景绿化空间，低密度TOWNHOUSE别墅置于岛上，南北区高层结合弧型林荫漫步道的布置，保持了空间的宽敞通透。香蜜湖·水榭花都，这片在绝无仅有的优势地段的低密度临湖森林住宅，将市繁华与效野清新完美融为一体，以其天生的丽质，天成的气质，造就无价生活之都！周边环境20香蜜湖·水榭花都，建在中心绿肺的低密度临湖生态社区，以零距离都市中心。项目占地23万平米，规划设计融汇世界级大师的经典规划，以港湾为中心，围合出多尺度以湖、岛为主题的湖景绿化空间，低密度TOWNHOUSE别墅置于岛上，南北区高层结合弧型林荫漫步道的布置，保持了空间的宽敞通透。香蜜湖·水榭花都，这片在绝无仅有的优势地段的低密度临湖森林住宅，将市繁华与效野清新完美融为一体，以其天生的丽质，天成的气质，造就无价生活之都！生活配套21Ⅱ.周边配套（地图）中心区六大市政工程：水晶岛、市民中心、图书馆、音乐厅、青少年宫、电视中心购物：山姆会员店、华润超市、香梅菜市场、景田综合市场金融证券：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、深圳商业银行、深圳发展银行22医疗保健：儿童医院、北京大学深圳医院、天健医院、一致药店多家连锁店休闲娱乐：水上乐园、香蜜湖度假村、深圳高尔夫俱乐部、关山月美术馆、莲花山公园升学就读：水榭幼儿园、水榭小学、天健爱心幼儿园交通：新开通红荔西藏自治区路、地铁1号线香蜜湖站2004年通车23第三部分项目分析1、Ⅲ期项目概况基本指标总建筑面积：9.9万㎡其中：住宅：9.6万㎡，约490户肉菜市场：3000㎡Ⅲ期住宅车位：571个，商业车位：101个242、户型比面积(㎡)数量(套)比例(%)100㎡以下6012%150㎡5511%190～200㎡31364%260～300㎡5211%复式102%253、景观比湖景单位约142套29%园景单位约348套71%264、工程进度----2004年---↓--------↓------2005年-↓---------------2006年-↓-------------2007年6月初8月21日至11月底3月初2月初工程验收三期开工主体至20层主体完工工程验收275、项目优势水榭花都作为深圳大规模低密度顶级豪宅的品牌形象已初步确立；零距离拥抱香蜜湖，部分户型拥有香蜜湖无敌美景；社区日趋成熟，配套完善，一、二期已入伙，园林环境已初步成型，会所、幼儿园、小学已完工；三期5万㎡中心园林，小区整体逾10万㎡园林；户型方正、户户朝南，许多户型主卧室实现南北通透；送2层高超大空中花园、入户花园；配备项级智能化设施。286、项目劣势三期实际容积率较高；楼间距较小；部分户型受路口噪音影响大；入伙时间较晚。297、小结与一、二期相比，三期的资源相对较差，本项目在一、二期拥有的主要优势如超低密度、超大楼距等在三期都已不具备，预计竞争对手将会针对三期的劣势对我们进行攻击。对此，在三期推广过程中，我们应重点从水榭花都项目整体的角度进行推介，突出项目整体的品牌与资源优势，再配合三期特有的户型与园林等方面的优势，展开推广，应对竞争对手的攻击。30水榭花都Ⅲ期前期资料介绍（见附件）31水榭花都Ⅲ期户型介绍总体规划图32标准平面户型分布图33第三部分VIP登记流程培训1、VIP登记流程图客户到售楼处参观并申请成为VIP客户客户出示本人身份证明到财务部缴纳VIP客户保证金并领取收据客户填写《VIP客户申请表》客户领取《VIP客户申请表》的第一联并获得VIP客户资格客户收到选房通知书于指定时间到现场选房客户可随时提出申请退回VIP客户保证金选定房号的客户，随即签署《代理合同》，VIP客户保证金冲抵信托事务保证金VIP客户权益终止未选定房号的客户，可前往国投信托办理退款342、VIP登记注意事项拟购房客户以自愿申请的形式成为VIP客户。申请时客户须填写《VIP客户申请表》、提供身份证复印件并以刷银联卡的方式交纳VIP客户保证金人民币（大写）贰万元整（小写）￥20,000.00。VIP客户享有的权益包括:优先获得香蜜湖·水榭花都三期住宅的相关资料;优先参观香蜜湖·水榭花都三期住宅示范单位;V