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老年公寓建设项目可行性研究报告--老年公寓建设项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）老年公寓建设项目可行性研究报告--1、总论1.1项目背景1.1.1项目名称某某老年公寓建设项目1.1.2承办单位某某置业有限公司法人代表：柴某某1.1.3建设单位概况本项目建设单位为某某置业有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。公司成立于1999年，是九十年代某某最大的煤炭经营企业；涉足房地产开发建设6万平方米的居民住宅；陆续开发建设商业地产“某某银座商城”等；后期拓展煤化工项目，投资1.3亿元筹建了年产5万吨的粗苯加氢精制项目。某某置业有限公司法人代表，柴某某。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，进入老年型社会。从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年老年公寓建设项目可行性研究报告--全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为本世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已老年公寓建设项目可行性研究报告--初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务起步晚，不能满足老年人多种层次需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。某某市委市政府高度重视老龄事业发展，把发展老龄事业纳入总体发展规划，将老龄工作列入重要议事日程。市政府多次召开常务会议专题研究和部署老龄工作，先后出台了《关于进一步加快养老服务业发展的意见》、《市级财政扶持城镇养老服务机构暂行办法》、《关于进一步加强老年人才资源开发利用的意见》等一系列政策措施。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。老年公寓建设项目可行性研究报告--1.2可行性研究编制依据（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）（3）200825（4）、《山东省社会养老服务体系建设规划(2011—2015年)民政府办公厅2012年6月20（5）、山东省人民政府办公厅《关于认真落实企业退休职工中独生子女父2010‟55（6）、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加[2006]6（72011—20152011‟601.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对某某乐源老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；老年公寓建设项目可行性研究报告--（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点某某开发区丹阳路与长沙路交界处，距某某市区2公里。1.4.2建设规模本项目总投资2.6亿元，占地48亩，建筑面积118852平方米，项目竣工后可接收5000位老年人入住。1.4.3建设内容项目名称层数栋数长宽单栋建筑面积总建筑面积办公室2814141963136老年公寓28层282481257632256老年公寓11层112481257612672老年大学活动中心31802520006000两层门市21802016003200餐饮中心31108.09505404.516213.5医疗康复中心31354515754725快捷酒店61354515759450老年公寓建设项目可行性研究报告--三层超市315096480014400单身公寓623540140016800休闲健身广场111584063206320总建筑面积（不含广场）118852.5同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模1.1总投资万元31865.391.1.1其中建设投资万元28246.591.1.2建设期贷款利息万元01.1.3流动资金万元800老年公寓建设项目可行性研究报告--1.2建筑面积平方米1188521.3老年公寓床位总数个50001.3.1其中医护型床位个1400患病老人和残疾人居住1.3.2全寿命型床位个800供健康老人长期居住1.3.3健康型床位个2800供健康老人居住1-3年2新增职工人数人2003经济指标3.1投资利润率％3.233.2投资利税率％3.593.3成本利润率％25.683.4内部收益率％6.52全部投资3.5净现值（I＝6％）万元27.33.6盈亏平衡点％54.223.7投资回收期年12.86全部投资，含建设期2、需求分析老年公寓建设项目可行性研究报告--2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（％）总人口60＋65＋80＋0～14岁15～59岁60＋80＋/60＋0～14岁抚养比60＋抚养比总抚养比20002005201020152021267221317891362321403291431301214282166162045123883799641094412930161200147918122175224.321.019.919.819.65.468.267.965.664.10.310.812.214.616.9.210.210.910.610.810.110.913.314.537.230.829.330.229.328.728.027.327.015.715.918.022.225.131.038.744.746.752.946.747.352.454.459.766.872.073.7老年公寓建设项目可行性研究报告--0202520302035204020452050605145655146545146511145687144220141867374282723403938048392064065243535277187272286427671308083144532249523286237015054567373529250018.016.815.915.515.415.3862.660.058.157.656.454.0619.423.226.026.928.230.718.121.327.328.350.056.877.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。老年公寓建设项目可行性研究报告--据全国第六次人口普查结果显示，2010年，某某市60岁及以上老年人口为120.74万人，占常住人口的14.6%，按照国际标准（60岁以上老年人口的比重超过10%），已进入老龄化社会。人口老龄化呈现以下特点：一是老年人口增长速度快、比重提高幅度大。2000-2010年，全市常住人口总量由809.80增加到828.78万人，10年增中18.98万人，增长2.3%，年均增长0.3%；而60岁及以上人口从87.76万增加到120.74万年增加32.98万人，增长37.6%，年均增长3.6%，占常住人口的比重10年提高了3.7个百分点；65岁及以上人口从63.22万人增加到80.41万人，10年增加17.19万人，增长27.2%，年均增长2.4%，占常住人口的比重10年提高了1.9个百分点。二是老年人口的高龄化发展趋势明显。在60岁及以上老年人口中，80岁及以上人口称之为老年人口的高龄人口。随着生活水平的改善和医疗技术的提高，人们的养生理念逐步普及，全市城乡居民预期寿命普遍延长，80岁及以上高龄人口总量增加多、比重增长快。2000-2010年，全市80岁及以上高龄人口从9.92万人上升至17.61万人，增长77.5%，年均增长5.9%。三是老年人口抚养比提高。老年抚养比是指老年人口占劳动适龄人口的比重，以此反映社会