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北京周边优秀别墅项目考察报告2考察项目名称：三盛·国际城牛驼温泉孔雀城考察人员名单：考察地点：河北省固安县考察时间：2016.5.13考察目的目前航空小镇项目处于项目策划实施阶段，为提高项目品质，优化产品形式及布局，公司特组织参观学习北京周边优秀别墅项目，及时了解学习新的设计理念。为航空小镇项目提供一些好的建议。4参观项目内容:楼盘基本信息建筑风格小区及组团景观户型结构及布局产品设计细节5项目名称项目位置物业类型建筑风格项目特色三盛·国际城河北省固安县联排独栋双拼叠拼西班牙风格1.西班牙建筑风格大气自然；2.业主参与项目较多如：马术俱乐部农夫果园撒欢儿俱乐部；3.园林景观层次丰富。牛驼温泉孔雀城河北省固安县联排独栋双拼叠拼新亚洲风格赖特草原风格1.新亚洲风格古朴优雅中西文化兼顾；2.赖特草原风格自然本色秀雅清新。3.临街商铺古朴醇乡。楼盘基本信息6项目简介三盛国际城：项目位于河北廊坊固安温泉休闲商务产业园区内，距天安门约80公里，距第二机场约25公里，由三盛地产打造，以捷克温泉小镇卡罗维发利为原型，集温泉养生、亲子乐园、健康养老产业为一体，打造温泉养生度假小镇。规划产品以类独栋、叠拼别墅、联排别墅为主，依托固安牛驼丰富的温泉资源，沿水岸打造区域旅游温泉产业群落，立志成为京南集休闲养老度假养生于一体的温泉旅游度假去处。配套设施：项目东侧规划建设150亩运动公园，往西是南北向的虹江河水系（正在通过政府批准扩建）；沿河而建占地三万亩的商业街。西侧将发展成为农业观光园。南侧规划用地为养老产业基地，包括老年大学、医疗健康中心等老年人休闲中心。北部建以休闲娱乐为核心的温泉度假中心、商务会所、酒店和温泉宫（今年4月动工，明年7月至10月期间交付使用），以及特色项目亲子乐园（今年7月投入使用）。7牛驼温泉孔雀城：项目位于天安门正南70公里，首都新机场正南32公里，固安休闲商务产业园，占地200万平方米，建筑面积190万平方米，是集居住、度假、养生为一体的大北京世界温泉养生度假小镇。牛驼温泉孔雀城位于大北京1小时生活圈-京南温泉休闲商务产业园，新空港经济辐射圈，占有无价升值潜力的稀缺资源。周边配套：庆典之城：温泉国际会议中心、庆典主题公园群、国际度假酒店、温泉水世界、庆典广场、庆典大剧院。健康养老基地：夕阳度假酒店、寿山乐活城、一样装度假村、天年城老年公寓、老年国际医院、天年大学、天伦生态乐园、温泉养生度假小镇、创意田园总部：艺术总部、艺术交流展示中心、文艺学院。浪漫花都：婚庆主题园、婚庆产业链、温泉花溪、五色花海、大型婚博会。幸福乡村：美丽乡村、京南花场、市民农园。项目简介8相关信息--三盛・国际城占地面积:563878平方米建筑面积:1126533平方米开工时间:2014-04-26物业管理附加信息:业费3.8元/平方米·月开发商:北京豪景房地产开发有限公司物业管理公司:伯恩物业产权年限:70年项目产权为70年9相关信息--牛驼温泉孔雀城占地面积:2000000平方米建筑面积:1900000平方米开工时间:2013-03-01物业管理附加信息:3.8元/平方米·月；开发商:华夏幸福基业代理商:北京伟业联合房地产顾问有限公司投资商:华夏幸福基业股份有限公司物业管理公司:幸福基业物业服务有限公司产权年限:70年项目产权为70年10项目详情--三盛・国际城营销中心：纯欧式建筑风格，白墙圆顶，大气浪漫11项目详情--三盛・国际城外立面实景图：西班牙风格，外墙为涂料造价较低12项目详情--三盛・国际城园林实景图：园林依地势而做自然美观，树木层级丰富，视野开阔，空气清新自然，田园花香沁人心脾。漫步其中，感觉放松而自然。13景观小品：欧式皇家风格景观小品与别墅相得益彰，相映成趣。项目详情--三盛・国际城14项目详情--三盛・国际城独栋户型图联排户型图叠拼户型图户型介绍：受容积率影响，主要以联排、叠拼为主，独栋为辅。其中独栋赠送院落面积较大，房间开阔，适合高端顾客。联排面积适中，房间布局合理，适合中产阶级顾客。叠拼面积较小，房间紧促，适合工薪阶层渡假需求。15配套实施：国际马术俱乐部可以吸引购房者，留住顾客，互动性较强，维护成本低；农夫果园业主可以分块种植蔬菜，自己采摘，亲近自然，突出别墅亮点。项目详情--三盛・国际城国际马术俱乐部农夫果园16营销中心：新亚洲风格古朴优雅中西文化兼顾；沉稳大方。售楼中心内装豪华，中国风味浓厚，温润沉香。项目详情--牛驼温泉孔雀城17外立面实景图：新亚洲风格主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。别墅外立面菱角分明，既有东方古韵又兼具西方风情。项目详情--牛驼温泉孔雀城18园林实景图;入门景观道路为双向四车道，两侧中间均设置绿化带，树木茂密，给购房者视冲击力强。小区内赖特草原风格树木成荫，层次分明，绿化效果较好。项目详情--牛驼温泉孔雀城19项目详情--牛驼温泉孔雀城景观小品：小区以温泉为依托，水景小品悠长美观，春夏秋冬皆为景。20项目详情--牛驼温泉孔雀城户型介绍：主要以联排叠拼、联排为主，小户型居多，主要营销点依托温泉入户，以养生、生态宜居为卖点。温泉叠院联排逸泉联院21项目详情--牛驼温泉孔雀城配套实施：小区入口设置临街两层商铺，主要以当地有机无公害农副产品为主，衬托楼盘田然气息。22考察总结及建议这次去河北省固安县考察了两个别墅楼盘，收获颇丰。别墅产品的品质体现在这些细节上如：建筑风格、园林景观、户型结构、产品布局、材料、小品等。而这些细节又直接影响到项目的销售情况。通过这次考察,我们对航空小镇项目的建议如下建议，不到之处还望指导补充纠正:一.看房通道建议：这次参观的两个小区，牛驼温泉孔雀城景观大道均为双向四车道，两侧、中间均设有绿化带，绿树成荫，意境优美；而三盛・国际城售楼部前面广场开阔明朗，远眺一片翠绿。两个楼盘这两点给人视觉冲击非常强，顾客从拥挤城市进入如此美景，不经意会被吸引住，会成为别墅很好卖点。效果如附图所示。航空小镇项目看房通道长度为1500米，跟参观的两个楼盘看房通道情况类似，以上两点值得航空小镇项目学习借鉴，在经济条件允许情况下，可以适当拓宽现场看房道路，道路两侧种植成荫树木，营造出曲径通幽，禅房花木深的意境，逐步吸引顾客至我项目售楼部。23考察总结及建议三盛・国际城售楼部前广场，场地开阔，远眺绿化层次分明牛驼温泉孔雀城看房通道为双向四车道，道路两侧及中间均设置绿化带。24二.户型建议:受容积率1.0以上影响，三盛国际城、牛驼温泉孔雀城均主要以联排、叠拼为主，独栋占很少量，这点同航空小镇项目产品布局很相同。以上两个项目主要以中小户型居多（面积为130㎡～210㎡），赠送露台阳台面积较多，其中三盛地下室面积为全赠送。如附图所示。根据以上情况我们建议，航空小镇产品能否参考以上两个项目做法，适当增加露台、阳台面积，吸引顾客；产品布设部分三房小户型，满足工薪阶层对产品需求。考察总结及建议25考察总结及建议三盛地下室赠送协议孔雀城单层露台赠送面积18平米左右26考察总结及建议三.园林景观建议:学习过程中，牛驼温泉孔雀城的园林景观给我们留下了比较深刻的印象，有两个地方值得我们学习和借鉴。1.如图所示牛驼温泉孔雀城自然跌水景观漂亮大方，易清洁打理，冰冻季节不再单调，也是一种景观。该景观局部最宽部位约为7m,其他部位约为3m左右。占地空间较小，蜿蜒曲折，一步一景。该水景布局值得航空小镇项目借鉴。27考察总结及建议2.参观两个项目绿化层次丰富，树木较大。一来可以提高小区品质；二来可以增加别墅私密性。航空小镇项目是否可以增加绿化密度、高度。这样给顾客的感观效果更好。28考察总结及建议四.配套设施建议:参观两个项目配套娱乐设施，参与性较强，对业主，购房者吸引力均较大，航空小镇项目在规划过程中，能否采用类似方法，增设娱乐配套项目（其中娱乐项目可选择性对外承包盈利），既可丰富业主业余生活，更可吸引购房者。1.三盛・国际城开设收费娱乐项目国际马术俱，参与者较多，互动性较强。航空小镇项目铁路后面地势宽广平坦，可否喂养少量马匹，设置此项娱乐项目，湖边为公共用地，可作为骑行场地。该项目即可吸引顾，又可提高别墅产品附加值。29考察总结及建议2.三盛・国际城开设的农夫果园项目，业主与来访购房顾客既可自己采摘购买，业主也可自己租种。该项目目参与感较强，亲近自然，回归天然气息。可否考虑该做法，即可减少绿化费用支出，还可满足业主“有天有地”的精神诉求。30考察总结及建议3.牛驼温泉孔雀城临街商铺主要销当地绿色农副产品。怀来为红酒之乡，航空小镇临街商铺是否也销售红酒、海棠汁等绿色农副产品，减少商铺空置率。