搜索
租赁合同一、租赁合同的概念、法律特征和种类二、租赁合同的内容三、承租人的转租权四、买卖不破租赁五、租赁房屋优先购买权和继续承租权租赁合同的概念《合同法》第212规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁标的物可以是动产，也可以是不动产，但租赁物须是不消耗物、特定物、有形物。法律特征1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。-租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同，但当事人可以约定排除承租人的收益权。租赁物所有权不发生转移，租赁合同期限届满后，承租人须将原物交还。租赁合同的给付具有持续性，因此可将租赁合同称为持续性合同。2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。-租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右，是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为对价，承租人以租金为对价，租赁合同是双务、有偿合同租赁合同的种类根据是否确定日期，可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同的内容（一）出租人的义务1．租赁物交付及保持义务2．出租人的维修义务3．权利瑕疵担保义务（二）承租人的义务1、按约定使用与按性质使用2、妥善保管的义务3、不任意改善、增设的义务4．租金支付义务5．返还租赁物义务6．收益权出租人义务--租赁物交付及保持义务。第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”--对租赁物的使用收益，以交付为必要，所以出租人应当按照约定地点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系的整个存续过程中，保持标的物处于适合使用、收益的状态，即保持租赁物符合约定的用途。出租人的维修义务保持义务的体现（220条、221条）：维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的正常使用使标的物破损、老化（包括磨损）的，出租人有维修义务，如果由于承租人的故意或者过失，致使租赁物破损，自当由承租人承担责任，由出租人自负经费维修。权利瑕疵担保义务（1）权利瑕疵担保义务的含义。权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。（228条）（2）以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响。《〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。承租人义务--按约定使用与按性质使用《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”--如何使用租赁物涉及到双方当事人的利益。首先，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；如果没有约定或者约定不明确，则应按照《合同法》第61条的规定确定对租赁物如何使用，即按合同已有的条款或者交易习惯确定应当如何使用，如果还不能确定，则按租赁物的性质使用。使用方法与租赁物的用途有关。妥善保管的义务《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。--承租人对租赁物的保管，应尽善良管理人的注意义务。保管不善，是过错的体现，一种观点认为，因承租人的故意和重大过失致使租赁物毁损、灭失的，才承担责任。依照我国《合同法》第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，并未排除轻过失。从法理上看，无偿合同无偿付出的一方，轻过失才能免责。因租赁合同是双务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人轻过失不能免责不任意改善、增设的义务《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”--有益费用的偿还问题(案例2)租金支付义务租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。226条：对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。返还租赁物义务和收益权返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。--235条收益权--225条:在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。三、承租人的转租权转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益。转租关系：一个标的物，两个法律关系，三方当事人。立法模式:1,限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租或让与租赁权。德国民法典即采此见解。2,自由主义模式，法国民法典采用这种模式。我国合同法第224条就转租采限制主义模式。转租与租赁权的转让不同，转租是承租人以自己的名义向次承租人出租；租赁权转让，是承租人将合同约定的租赁权转让给新承租人，原承租人退出合同。--B转租的法律效果1.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人-承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同(同意包括事后默示追认)。-出租人通知承租人解除租赁合同以后，承租人与次承租人之间的合同因失去了前提而不能有效成立。2、次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人）承担责任，承租人应当对出租人承担责任，不论转租是否经过出租人同意，-如次承租人的行为导致租赁物的损害，出租人追究违约责任，只能追究承租人的违约责任，而不能追究次承租人的违约责任，或追究出租人和次承租人的连带责任。如以侵权为由，则有可能追究承租人和次承租人的连带责任。3、承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以选择行使：第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二，出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。转租不生效的事由是承租人无转租权，擅自处分了他人的财产。转租合同属于效力未定的合同（可追认的合同）--案例1--房屋转租司法解释四、买卖不破租赁《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对此规则，理论上多称为“买卖不破租赁”。实际上，所有权变动还可以因赠与和继承产生。因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，同样不影响租赁合同的效力。所有权变动不能击破租赁，是指先有租赁，后发生所有权变动的情况。租赁物在租赁期间所有权发生变动，归属第三人（买受人、受赠人、继承人）时，承租人可以其租赁权对抗新的所有权人。也就是新的所有权人与承租人应继续原租赁合同，直至终期届至。也即新的所有权人取代了原出租人的地位。租赁物是动产还是不动产，不影响该规则的适用。抵押与租赁同时根据《担保法》第49条的规定，抵押也不能击破租赁。《物权法》190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。-B--解释五、租赁房屋：优先购买权和继续承租权（一）优先购买权（第230条）（司法解释）（二）继续承租权（第234条）（司法解释）房屋租赁司法解释《合同法》第十三章租赁合同第212条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第214条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第215条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第216条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第217条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第218条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第219条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失第220条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第222条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第223条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第225条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。第226条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第228条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第231条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第232条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。·第233条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。第234条承租人在房屋租赁期