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谨呈：河南亿星房地产开发有限公司紫荆·城上城营销策划报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。前沿—正道提案主要内容1/市场2/产品3/企划4/业务提案主要内容市场周口面向中国的经济繁荣区域长三角，背后是十二个中原城市群组成的经济带；在连接长三角与河南内陆城市之间，具有纽带的作用。穿境而过的南洛高速、大广高速，使周口完全有能力具备河南省走出去引进来战略龙头的地位；周口目前遍布全国的经商人群，尤其以长三角地区为甚，周口城市发展具备良好的外部环境；大量外出人员更为房地产发展提供客源；周口，处于豫东南区域、接连长三角与中原城市群经济带的交叉辐射区，极具诱惑的发展潜质。城市背景：近几年周口GDP增长趋势保持稳定，04年增长率为11.8%，而05、06两年年增长率维持在15%左右，均高于国家和省的平均水平，表明周口的宏观经济处于上升通道，但积累不足。近两年周口社会消费品零售总额增长趋势保持稳定，在周口交通区位优势逐渐显现后，社会消费品零售总额将有大幅提高。周口目前的经济发展正处于稳步起飞阶段。房地产发展具备良好经济基础城市背景：周口规划发展以一环一河两路为架构，呈“一轴、两区、三带”格局城市背景：周口市总体规划图城市发展方向——东拓西控、南联北伸，拉开城市框架。总体结构——呈“一轴、两区、三带”格局。一轴：以沙河为轴两翼发展两区：老城区、新城区（东、南）三带：河北、河南、东区宏观背景小结：经济增长极经济基础薄弱，人均收入较低，承担高房价能力有限；经济发展迅速，人均收入显著提高，外出务工经商人士数量庞大，房价增长预期较高；城市化进程“固定资产投资力度不断加大，城市基础建设的投资提高了城市形象与对外吸引力。区域交通能力的提升，加快了周口与外部的经济流通，扩大了周口市场开放程度。周口房地产市场格局：以新区为核心，南向、东向为发展重点周口房地产市场：目前周口的城市发展重点是城东和城南区域，特别是城南文化新城阶段性发展比较成熟，已经为周口当地居民所认可。本项目所处于的位置为周口南区高尚生活区，目前该区域已经集合了紫荆城、泛化新城、香榭丽舍、香格里拉、兰亭山水、电业局小区、万基城市花园等高尚生活区。周口房地产市场：目前周口的房地产开发正进入高潮期，当前及后续的开发供应量较大，需求仍在保持高速增长趋势，个别楼盘（建业）对市场的价格拉动作用比较明显；截至2008年5月底，周口市土地供应已达174万平方米，其中住宅用地占88%，约为154万平方米。湖东以东●供应集中性●需求量放大●价格增长趋势加快周口房地产市场：2008年周口市房地产经济指标商品房开发数据08年周口市区房地产开发完成投资13.5亿元，商品房施工面积完成89万平方米，其中住宅完成84.9万平方米，商业完成3.7万平方米，其它0.4万平方米；批准商品房预售面积91.8万平方米；08年周口全市房地产交易面积70.3万平米；周口市区交易面积完成了29.05万平方米；●供应集中性●需求量放大●价格增长趋势加快周口房地产市场：2009年周口市房地产市场规划（房管局工作目标）A、保障性住房数据全市开工建设经济适用房38.4万平方米，完成投资3.96亿，为城市低收入家庭提供4845套经济住房；本市开工建设经济适用住房12万平方米，完成投资1.32亿元，为周口市区低收入家庭提供1500套经济住房；全市投资1.45亿建设廉租住房13.3万平方米，提供2660套廉租住房；周口市区投资4300万元建设4.3万平米，提供860套廉租住房；B、商品房开发数据2009年全市房地产开发完成投资31.4亿元，250万平方米；全市房地产交易面积完成80万平方米，交易额10亿元；●供应集中性●需求量放大●价格增长趋势加快中心城区以中档住宅居多，价格在2500元每平米左右，配套设施逐渐完善，由于教育设施相对比较成熟，因此人口导入相对较快，因此商业氛围也将会很快成型，但是销售由于没有明显的推广动作，销售速度也较为缓慢。区域市场分析：周口房地产三大板块中心城区、周口南区、周口东区、同类型项目楼盘名称竞争产品目前价格及部分信息阳光美域两房——沿街103平方米三房——129、143平方米沿街两房价格2100三房价格2150——2400，四层2350紫晶花苑两房：98平方米三房：120、130平方米多层均价2800，高层价格未出。共计2栋，一栋6层已建成，一栋18层现做地基。美景天城两房、三房90—120平米单体建筑、2500元/平米书香美邸一房、两房、三房40—136平米价格未出，主打幼儿园和六一路一小芙蓉尚景两房：99平方米三房：94-120平方米均价2150元周口南区以大盘居多，价格在2200元每平米左右，配套设施逐渐完善，由于教育、医疗等相关生活配套不齐全，人口导入相对较慢，因此商业氛围成型较慢，商铺放水养鱼的时间与周期以及代价都较大。区域市场分析：周口房地产三大板块中心城区、周口南区、周口东西、同类型项目楼盘名称竞争产品目前价格及部分信息万里典品香格里拉三房——98三房4套（顶层85两房3套）三房——105、141平方米一期均价2260，二期价格未出。目前排号5000顶10000，日增50元。已排160多号，下月初开盘泛华新城两房——88、91（8套左右）三房——109、130均价2350，三层2550。一期10月底交房。商周帝王两房——88（高层）、82（多层）三房——110、135平方米高层价格2580，优惠8.8折，实际成交价约2280多层价格2050，优惠8.8折，实际成交价约1850龙润康城三房——122、、133、151平方米价格未出，交6000顶12000。现部分楼栋已经封顶。香榭丽舍两房——95平方米（5套）三房——116、119、140平方米多层均价2250，小高层均价2300五层2100，三层2300区域市场分析：周口房地产三大板块中心城区、周口南区、周口东西、同类型项目楼盘名称竞争产品目前价格及部分信息世锦园现代城二期两房——72、77（约20套）三房——110、126、129目前销售全部为多层，均价2300，三层价格2500目前销售二期A组团，共计5栋楼已全部封顶建业森林半岛三房、四方、类别墅130平米----200平米一楼3400元（带花园），二楼、三楼3000元，四楼2900元，五楼2500元，六楼1900元；类别墅4000元元每平米；馥泽园112、146平米三房177平米四房2—3层售价2425元/平米；8—11层售价2690元/平米；绿色港湾一期两房已售罄三房——107、119平方米均价1950，目前全部为多层房源，主推107、119两房价格住三房区域市场分析：周口房地产三大板块中心城区、周口南区、周口东西、同类型项目楼盘名称竞争产品目前价格及部分信息滨江国际新城公寓——40—90精装修公寓（无厨房）两房——98平方米（3套），三房——110、130精装公寓均价3600其他均价3000，98平方米四层2940一品观天下五一广场对面一房——30——70平方米两房——70平方米，三房——110平方米均价2750，项目为33层独立高层，现正在打桩。易天国际广场住宅、公寓、商业、酒店、写字楼50——90两房，90——140三房价格约2700，现已出标准层。周口国贸工农路交通路公寓、写字楼、酒店、住宅综合体价格未出，126米周口第一高度，年底动工。区域市场分析：周口房地产三大板块价格对比图2500—30001800—23001700—200030002000市场细分分析：130平米左右的三房户型由于消费偏好的原因，受到市场青睐。代表楼盘市场状况泛华新城除了120平米左右的三房作为主打外，还有部分的一房两厅的小户型香格里拉主要为129/134平米的三房为主，配以95平米左右的两房香榭丽舍以120平米左右的三房和140平米以上的四房作为主打产品森林半岛面对高端人群，户型面积主要集中在120平方米以上的三房及四房馥泽园130平方米左右的三房为项目的主要户型合计户型产品面积相对合理，产品组合多样化的楼盘相对而言，去化的速度比较快，受到市场的认可；但目前此类项目供应较多1.120平米左右的三房之所以成为当地楼盘供应主流，是因为之前的住房需求群体的结构较为单一，随着周口经济逐步发展，需求将会逐渐呈现多元化2.作为有远见的投资者，适当的增加不同面积及户型以满足市场多样化的需要方为上策趋势研判客源分析：项目名称客源构成书香美邸周口周边乡镇居民，以及由孩子教育需求的家庭绝大部分为六一路小学的老师，还有部分公务员泛华新城以周边公务员以及周口职专的老师团购较多紫荆城以周边的公务员及私营企业主为主要的客户半岛城邦当地的部分上班族，老城拆迁户居多，年龄跨度比较大森林半岛周口及周口周边县市高收入人群，建业固定老业主购房团体表现为以自住为导向性的购房需求。新城区楼盘购房者大多为周口新城区的从业人员和周边乡镇地区人员，因而近地域性是目前大形势下购房者的一大特征。在选择用途上，大多以居住为主，客源分布上同时也以老城区为主，客层则为老师、公务员，因此客源存在某种意义上的同质性所在。市场具备发展弹性·价值提升存在机会本案板块定位为南部新城板块，竞争为整个周口区域。区域市场接受度较高，观念较开放，客户导入相对容易。为本案后续推广的全城联动打下基础。市场后续开发量大，产品规划需要一定前瞻性，同时也为本案产品定位提出高要求。市场缺乏真正意义上的高端产品，缺少一锤定音的里程碑项目。面临小市场的大项目竞争，中小地块需特色发展。市场小结：市场小结南区多层为主、中部小高层居首、北部层次不一；南部区域的楼盘大多数在选择物业形态时还是以多层为主；即使有些楼盘推出小高层和高层，目前消化的主力房源还是多层；小高层和高层的消化处于停滞状态；低价位楼盘销售快速，而中高价位的楼盘无一例外基本上都处于销售停滞状态。周口市人均收入较低，对价格的敏感性较高，对物业的需求层次尚没有上升到更深的境界；因此一些位置不好但价位较低的楼盘更容易获得消费者的青睐，如景秀北城等。目前周口小户型市场开始发力，中心区一些单体楼盘大部分以小户型为主，但小户型的创新性不高，一般以40----70平米的一房、两房为主，价格较高；提案主要内容产品本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。前沿—正道提案主要内容整体发展战略分析项目及启动区发展建议营销及推广工作建议项目开发目标：商铺短期内限于人流量价值难以体现；以品牌商家做整个周口的商业一极，招商为销售铺平道路紫荆城一期高端品牌建立，成熟社区有目共睹；紫荆城二期价值发力，产品创新，有望获取高价值迅速销售，快速回笼资金以滚动开发获取价值快速回现招商为重项目现状：项目条件：本项目在片区中的位置：城南城版块，高尚生活区，行政办公、生态中心3.8容积率楼栋下面有地下停车场；一楼部分面积有停车库；车位约325户总户数主要依托外部公建配套，项目本身有大体量商业面积公建配套及商业住宅建筑面积30924.47㎡，商业建筑面积6902.91㎡总建筑面积15亩（紫荆城158亩）总建筑用地千亩广场行政办公区高端居住产品线1#楼：18+1F，2个单元，双电梯入户，一梯四户，总计137套。A户型：124.35㎡，三房两厅两卫带入户花园，总计63套+4复式B户型：100.30㎡，两房两厅一卫带空中花园，总计64套+4复式其他2套。2#楼：11+1F，3个单元，单电梯入户，一梯四户，总计108套。B户型：106.6㎡，两房两厅两卫带空中花园，总计48套+6复式C户型：88.30㎡，两房两厅一卫，总计48套+6复式3#楼：10F，层高4.8米，2个单元，一梯五户，总计80套。LOFT：66.4、56.2、33.5、58.1、38.4、37.2、38.2、53.5户型1.具重要战略位置，未来发展性佳。2.周口政府规划的南联、东延重点区域3.区域内有较好的产业经济基础，如工厂与企业。4.规划有生态公园、外延景观比较丰富。5.太昊路行政文教区发展成熟，片区人文氛围浓厚。6.亿星集团本土企业效应S优势W劣势