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租赁合同【案例引入】冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D.冯某有权要求翁某承担违约责任租赁合同概述一、概念《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其中，以物供使用、收益之人称为出租人；使用、收益出租物而支付租金之人称为承租人。所谓租金，也就是承租人为使用、收益租赁物而支付的报酬或者对价。租赁合同的标的物称为租赁物，动产抑或不动产，均无不可。通过上述定义可以看出，租赁就是一种移转“使用收益”权限的合同，或称“用益提供合同”。二、租赁合同的特征1.租赁合同是移转财产使用权、收益权的合同；2.租赁合同的标的物是有体物、非消耗物；3.租赁合同是承租人以支付租金为代价的合同；4.租赁合同是诺成合同、有偿合同、双务合同；5.租赁合同是有期限的合同。三、租赁合同的种类定期租赁与不定期租赁合同法上的租赁与特别法上的租赁动产租赁与不动产租赁1.动产租赁与不动产租赁•以租赁的标的物的种类为标准，可将租赁合同分为动产租赁（如衣服、图书等）与不动产租赁（如房屋出租、土地出租）。•区分意义在于，法律一般对不动产租赁有特殊的要求，如进行登记等；而动产租赁一般没有这些要求。但是，有些动产往往适用不动产制度的规定，如汽车、船舶、航空器等动产的租赁，法律也有特殊的要求。2.合同法上的租赁与特别法上的租赁•我国《合同法》对租赁合同做了一般规定，在我国属于一般法。除此之外，我国《海商法》对船舶租赁有特殊规定，城市房地产管理法规对城市房屋租赁有特殊要求，这些属于特别法上的租赁。•区分的意义在于，在法律适用上，贯彻“特别法优先适用”的原则。3.定期租赁与不定期租赁•以租赁合同是否定有固定的租赁期限，将租赁合同区分为定期租赁与不定期租赁。前者指合同中有明确的固定的租赁期限的情形；后者指合同中没有约定固定的租赁期限的情形。•《合同法》第215条：租赁期限6个月以上，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。•根据《合同法》第232条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。•《合同法》第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3.定期租赁与不定期租赁•例：张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出国，租期届满，何某未做任何表示。次年三月何某归来，要求张某立即搬出。•问：租赁关系如何？•答：次年一月起，该合同转为不定期租赁租赁合同的成立•一、租赁的标的物•关于租赁的标的物，《合同法》第212条明定为“物”。另外，此“物”原则上应为不可替代物，如果供使用收益的物为金钱或者其他可代替物，则合同类型将成为消费借贷，而非租赁。二、租赁合同成立的样态•租赁合同为不要式合同与诺成合同，其成立不以具备特别的方式以及交付租赁物为必要。原则上，只要当事人对于租赁物的使用收益及租金的支付达成合意，合同即告成立。•关于合同形式，根据《合同法》第215条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。•故是否采用书面形式并不影响租赁合同的成立及生效。仅所定之期限，不受法律的保护而已，结果各当事人均不得主张期限利益，亦即均不受期限的拘束，而可依《合同法》第232条随时解除合同。•租赁合同的预约也是可以进行的，通过该预约来成立文本。比如房屋在建阶段，可以先签订租赁的预约。租赁合同无效的特别效果•一、基于继续性合同的特别效果•作为一种继续性合同，如果租赁合同无效或被撤销，其法律后果比较特殊。我国司法解释明确规定：法释【2009】11号第5条第1款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二、装饰装修的善后1、经出租人同意场合1）未形成附合场合：在城镇房屋租赁合同场合，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（法释【2009】11号第9条第1款）2）已形成附和场合：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失（法释【2009】11号第9条第2款）2、未经出租人同意场合承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（法释【2009】11号第13条）三、扩建费用的负担•1、经出租人同意的扩建•承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：•1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担•2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。（法释【2009】11号第14条）•2.未经出租人同意的扩建•承租人未经出租人同意扩建的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。（法释【2009】11号第13条）租赁合同的存续期间一、租赁期限的限制：•租赁合同属于继续性合同，可区分为定期租赁与不定期租赁。关于租赁合同的存续期间：•《合同法》第214条第1款：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。•由上述规定可知，永久租赁是法律所不允许的，最长以20年为限，是担心租期过长，有碍租赁物的改良。•另外，这一规定，无论是动产租赁还是不动产租赁，都是适用的。二、租赁期限的更新•租赁期限的更新，是就原存租赁仅更新其期限，使之延长，其他内容（比如租金的数额、担保等）原则上不变，租赁合同仍不失其同一性。这与租赁合同本身的更新（作为债的一种消灭原因）是不相同的。租赁期限的更新，有约定更新与法定更新两种类型。•1、约定更新•或称明示更新，指当事人另外达成合意更新租赁的期限。•《合同法》第214条第2款规定：租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。•至于更新的次数，法律并无限制。•2.法定更新•或称默示更新，即租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期（《合同法》第236条）。这种更新并非基于当事人的意思，而是法律上延长租赁期限。租赁合同的效力•一、出租人的义务•1.交付租赁物及保持合于用益状态的义务•《合同法》第216条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。•否则，构成根本违约，承租人可解除合同。例如：甲将一辆汽车出租给乙使用，交给乙后，汽车发动不起来。经查，汽车发动机已经报废。维修义务的成立要件：•（1）维修的必要•即租赁物发生毁损，如不维修，则不能够符合约定的用途。•（2）维修的可能•依交易上的观念加以决定。例如维修房屋的费用相当于新建房屋的费用时，应当认定不能维修。•（3）通知出租人•《合同法》第221条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2.维修义务《合同法》第220条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。3.瑕疵担保义务•租赁合同为有偿合同，关于该义务，有规定时依照其规定，无规定的参照买卖合同的有关规定。（《合同法》第174条）•（1）权利瑕疵担保•出租人就交付的标的物，负有保证第三人不得向承租人主张任何权利的义务。（《合同法》第150条前段）•因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。（《合同法》第228条第1款）•（2）物的瑕疵担保•《合同法》第231条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。•第233条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。•1、租金支付义务•主给付义务。•《合同法》第226条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。•第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、承租人的义务2、用法遵守义务•承租人应当按照约定的方法适用租赁物。•《合同法》第217条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。•第218条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。•第219条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。3、租赁物保管义务•《合同法》第222条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。•1）承租人违反租赁物保管义务而承担的赔偿责任，属于过错责任。•2）租赁物保管义务属于合同义务，违反此义务的责任，属于违约责任。•3）承租人不仅要对自己的行为负责，如因其同居人或被允许为租赁物使用收益的第三人的行为，导致租赁物毁损、灭失的，承租人也应负损害赔偿责任，属于无过错责任。•4、租赁物返还义务•《合同法》第235条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、与第三人的关系1.租赁物的转租、租赁权的转让（1）租赁物的转租租赁物的转租，是指承租人不脱离租赁关系，而将租赁物另行出租给次承租人。《合同法》禁止擅自转租。第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。对于合法转租场合，出租人与次承租人之间并无合同关系，须遵循合同相对性原则。不过，于此场合并不妨碍可以由次承租人构成“第三人清偿”。依法释【2009】第11号17条规定：因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。此外，出租人与承租人之间的租赁合同终了时，出租人可以依据租赁物的所有权或其他权利，直接对次承租人请求返还租赁物。承租人未经出租人同意转租的，属非法转租，出租人可以解除合同。若出租人未行使此解除权，该合同仍然有效。如果出租人解除租赁合同，请求承租人返还租赁物，也可以直接向次承租人主张所有物返还请求权。（2）租赁权的转让即承租人将租赁权让与给第三人，承租人自己退出租赁关系。《合同法》未明文规定租赁权可否转让。2.承租人与第三人的关系•1）买卖不破租赁原则•2）房屋承租人的优先购买权3、出租人与第三人的关系•1）共同居住人•《合同法》第234条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。•2）共同经营人或其他合伙人•法释（2009）11号第19条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事