第十三章__租赁合同

第十三章租赁合同第一节租赁合同概述一、租赁合同的概念和特征（一）概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物给对方使用的是出租人使用租赁物并支付租金的人是承租人（二）特征1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。3、租赁合同关系属于债权关系，但同时具有某些物权特征。表现为：一是同一物上只能设一个租赁权；二是出租人在租赁合同存续期间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力，在同等条件下承租人有优先购买权二、租赁物1、租赁物应当时耐用消费品而不是易耗消费品2、应当时独立物而不是附着物。3、应当是特定物，而不是种类物。4、应当是有形财产。三、租赁合同的分类（一）不动产租赁合同和动产租赁合同（二）一般财产租赁合同和企业租赁经营合同（三）消费性租赁合同和经营性租赁合同（四）定期租赁合同和不定期租赁合同定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”（《合同法》第232条）。这里强调的是出租人要给予承租人一定的宽展期。一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限；二是推定为不定期租赁。包括三种：1，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定不能确定的，视为不定期租赁。2，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”（《合同法》第215条）。3，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”（《合同法》第236条）。第三种情况又称为法定更新、默示更新，是指在租赁期限届满后，当事人以行为继续租赁关系。案例甲建筑公司与乙建筑公司达成口头协议，约定乙将其1台吊车出租给甲建筑公司，租赁期限为6个月。乙建筑公司因自己的施工需要，在出租4个月时，要求甲建筑公司于5日内返还吊车，甲建筑公司不同意。乙建筑公司以租赁合同未采用书面形式无效为由诉至法院，要求甲建筑公司返还吊车。问题：甲建筑公司是否因合同未采取书面形式无效而应将吊车返还给乙建筑公司？四、租赁合同的主要条款“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”（《合同法》第213条）。（一）租赁财产（二）租赁财产的用途（三）租赁期限（四）租金及其支付期限和方式（五）租赁物维修（六）违约责任第二节租赁合同当事人的义务和权利一、出租人的主要义务和权利出租人的权利收取租金及在租赁合同终止时要求返还租赁物（一）主要义务1、租赁物交付及保持义务。“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”（《合同法》第216条）2、出租人的维修义务。出租人的维修义务实为其保持义务的体现。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”3、权利瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第三人主张的权利可以是所有权、担保物权和用益物权。案例某甲的私人承包队承包了一项建筑工程。甲与乙于9约10日商定，甲租用乙的挖掘机，租期为一个月。自9月20日至10月20日，租金8000元；如果一方违约，应给付另一方违约金1000元。9月17日，乙找到甲，告诉甲因挖掘机另租给一建筑队长期使用，不能给甲使用了。甲坚持要租用挖掘机，并提出否则由乙付给违约金1000元。乙既未将挖掘机给甲使用，也不给付违约金。双方争执无结果，甲只好另租挖掘机，因租不到挖掘机，只好用人工挖土，造成工期延期，遭受了经济损失。甲诉至法院，要求乙赔偿经济损失1万元。在法院审理中，乙同意给付违约金1000元，拒绝赔偿甲的经济损失。经法院请会计事务所核查，查明因乙的不履行行为，给甲造成经济损失7000元。问题：乙应否赔偿因其未能将挖掘机给甲使用造成的甲的损失？案例甲因离家在外地工作，就将其原住房4间出租给邻居乙。合同中预定，租期为10年，年租金1000元，每年初交付当年租金。合同签订后，乙即搬进租赁屋中居住。前三年乙均于年初就将租金交付给甲。但在第三年的夏季，乙发现房屋漏雨，就通知甲，让甲维修房屋，甲对此未予理会。无奈，乙就找人对房顶进行维修，花去费用300元。到第四年初，乙向甲给付700元房租，并称另外的300元以维修费冲抵。甲认为，谁住房谁就应该负责维修，仍要求乙支付租金1000元。双方发生纠纷。问题乙维修租赁房屋的费用是否应由甲负担？二、承租人的主要义务和权利（一）承租人的主要义务1、按约定使用与按性质使用。《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”甲在花园小区租了乙的一套单元，原定用于自己居住，后因工作需要，把该单元用作货仓储藏货物。2、妥善保管的义务。《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。3、不任意改善、增设的义务。《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”4、租金支付义务。（引例）租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”按照该条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。案例某技校与刘某签订了一份租赁合同。合同中约定：技校将临街的一处100平方米的营业房出租给刘某做商店；期限为5年，第一年租金5000元，自第二年起每年6000元，每年的1月份交付当年租金。合同签订后，技校即将该处房屋交付给刘某，刘某按商店的要求进行了装修。头两年，刘某按照约定交付了租金，但第三年的租金，刘某迟迟不交，经技校催要后，刘某提出现该地有多处商店，效益不好，要求减少租金。同？到第三年年底，刘某仍未交付当年的租金。技校索要租金，刘某仍以要求降低租金为由而不交。技校不同意减少租金，诉至法院要求解除合同，并要求刘某支付欠付的租金。问题本案中，技校可否要求刘某支付欠付的租金并解除合同？5、返还租赁物义务。“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”（《合同法》第235条）。租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。（二）承租人的主要权利1、要求出租人在合理期限内维修2、经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物3、经出租人同意，转租4、收益权——在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。5、买卖不破租赁——租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。6、优先购买权7、解除权8、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。三、承租人的转租权转租的条件：须经出租人同意承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。会导致两个租赁关系消失出租人同意的形式：明示同意默示同意事前同意事后同意转租产生的损失：出租人承租人次承租人承担责任承担责任追究责任追究责任承租人擅自转租，出租人的选择权：1.出租人通知承租人解除双方的租赁合同2.也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效案例1995年5月，某市居民陆某租用杨某的街面房两间开个体饭馆，双方约定每月租金400元，水电费按实际用量交付。陆某经营了一段时间，嫌开饭馆太辛苦，于1996年初将房屋转租给了王某，双方约定：王某每月支付陆某租金400元，房屋租金由陆某支付给杨某。随后，王某将房屋重新装修后，经营服装生意。1996年4月，杨某碰巧路过此处，发现饭馆已改成了服装店，便进去询问情况，见店主已不是陆某，经询问现在的店主王某得知，陆某已将房屋租给了王某，王某装修完后刚开业不久。杨某非常气愤，便马上找到陆某质问其原委。陆某称自己已于1996年初就将房屋转租给了王某。杨某当即表示陆某未经其同意擅自转租，要求解除与陆某的租赁合同，并要求陆某承当违约责任，赔偿损失，同时要求王某将房屋返还给他。陆某称房屋转租后，他仍按月缴纳房租，未损害杨某的利益，不同意解除合同。双方无法达成协议，杨某遂将陆某告上法院。问题杨某可否以陆某将房屋转租给王某为由而解除合同并要求王某返还房屋？四、所有权变动不破租赁“买卖不破租赁”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。新的所有权人与承租人应继续原租赁合同案例李某与刘某于1996年2月6日签订了一份房屋租赁合同。合同中约定，李某将两室一厅房屋1套出租给刘某，租期为3年，月租金500元。后，李某欲投资于某商业项目，但一时资金周转不开，遂向陈某提出以这套两室一厅的房屋作为抵押，向陈某借款8万元，并告知其该套房屋已出租的事实。陈某表示同意。双方于1996年11月5日签订了抵押合同，合同约定：若李某在1年内不能还清借款，则将该套两室一厅的房屋作价转让给陈某，并办理了抵押登记手续。1997年11月，李某因经营发生亏损，无力偿还8万元的借款。12月2日，李某于陈某又达成了一份协议，约定将房屋作价8万元转让给陈某，冲抵全部债务。12月10日，李某与陈某到房管部门办理了产权转移手续。12月12日，陈某正式通知刘某，李某已将房屋产权转移给他，他要自己搬进来住，希望刘某在年底以前搬出。刘某提出租赁期尚未届满，其有权继续租用该房屋，不同意搬出。双方不能达成协议。陈某遂于1998年1月6日向法院起诉，要求宣告原租赁合同失效，责令刘某腾出房屋。问题李某于刘某签订的租赁合同是否因该租赁房屋归陈某所有而失效？a抵押前已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响b抵押后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权租赁权让位抵押权五、共同居住人的继承承租权承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。六、承租人的优先购买权“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购