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千岛湖别墅市场考察报告Codeofthisreport|2考察盘说明本次重点考察千岛湖在售或将售排屋、别墅产品，特别关注产品、景观、客群、价格及去化本次我们考察项目为金基观岛、天屿、翡翠岛、玫瑰园、滨江度假酒店别墅Codeofthisreport|3项目金基观岛物业类型排屋总建规模240000方容积率1.5设计总量120待售总量120主力户型100-150方装修标准毛坯销售价格20000元/平米该项目与绿城珍珠湾是千岛湖市场出现较早的小户型别墅产品，打造临湖小院墅概念。项目位于青溪新城，实际为排屋产品，户型设计地上2-3层地下一层。目前项目尚在蓄客阶段。考察项目--金基观岛Codeofthisreport|4考察项目--金基观岛产品主力面积在100、150方两个段位除户型面积控制外该产品无其他亮点，产品设计为地下一层、地上二至三层，毛坯交付Codeofthisreport|5考察项目--金基观岛特色：基地区位较好，且拥有一线湖景资源创新型小户型设计、低总价是其最大特点缺点：排屋密度较大，且由于其基地高差有限，湖景资源意义不充分。Codeofthisreport|6考察项目--天屿项目天屿千岛湖山顶度假别墅物业类型独栋别墅总建规模27000方容积率0.22设计总量80待售总量45主力户型600-900方销售价格28000元/平米该项目不论在区位、产品、户型及售价上都构成与本项目的实际竞争。天屿项目立面采用新地中海风格，以山顶湖景别墅为入市概念。项目配建有五星度假酒店、会所、游艇码头、半山观景平台等。该项目2009年开盘、整体品质一般；由于项目性价比较低，去化并不理想Codeofthisreport|7考察项目--天屿特色：天屿拥有独特的地理位置，其山际线于标高235-310米之间起伏，向西、北和西南三个方向皆可俯瞰千岛湖湖景。规划保留一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别墅区，并开辟有一条3公里的环山专属山道连通别墅区，保证交通便利和居住私密性。组团式开放布局，私家园林景观融入社区山地景观，建筑布局依山势而建，并充分满足观景需要。缺点：别墅区密度较大，单体别墅的私密性不够。Codeofthisreport|8代表个案--天屿户型：建筑面积约696方（不含地下层）户型特色：室内呈对称式布局，动静分区，与私密空间兼顾，主要功能空间朝向最佳景观，大尺度的户外连廊，套房式设计满足度假别墅功能要求不足之处：垂直空间缺少变化Codeofthisreport|9考察项目--天屿户型：建筑面积约690平方米户型特色：中庭、套房、宽景连通阳台、高大落地门窗Codeofthisreport|10考察项目--天屿项目精装交付，含家居智能控制系统。特别看点有节能屋面瓦、全套进口门窗、地源热泵空调系统、Kallista洁具Codeofthisreport|11项目翡翠岛物业类型排屋别墅总建规模80000方容积率0.23设计总量190待售总量20主力户型200-250方；300-500方销售价格17000-20000元/平米项目位于千岛湖东南湖区翡翠岛，岛北即自然生态保护区，为纯别墅园区，产品为独栋山地、滨水别墅及排屋，项目首次开盘在2006年，目前余少量尾盘。考察项目--翡翠岛Codeofthisreport|12考察项目--翡翠岛建筑建筑依山傍水而建，逐层退台不断接近水面。建筑朝向、露台均考虑景观要求，部分别墅设置电梯。东方传统建筑风格，吸收现代建筑简洁实用理念，建筑本身与外部景观相融，现代建筑材质天然石材、木饰条和玻璃混合运用，建筑特色简洁、明快、内敛。产品错层结构的设计，增加了山地别墅空间的丰富性和趣味性。Codeofthisreport|13景观：项目地势北高南低，由北向南呈珊瑚状分布，起伏较大，兼有山水景观及大坡度山体形态项目湖景线长，产品结合山体相态依水景线依次排列，其间通过道路相连；多层立体景观系统设计强调住区环境资源的均好与共享，单体湖景山景资源均较丰富项目内部配套有山景会所、滨湖会所、天然泳池及游艇码头考察项目--翡翠岛Codeofthisreport|14考察项目--翡翠岛户型：建筑面积约400方Codeofthisreport|15项目位于开发路南侧，北依千岛湖，由法式联排、湖景独栋、高层公寓组成，项目自然禀赋一般。该项目别墅类产品于2009年首度开盘考察项目--玫瑰园项目玫瑰园物业类型排屋别墅高层总建规模180000方容积率0.87设计总量160待售总量60-80主力户型290-330方；450-800方销售价格17000-30000元/平米Codeofthisreport|16代表个案--玫瑰园建筑与景观延续绿城三代法式排屋别墅样板建筑分组团设计，排屋区景观资源配置较少；别墅区在基地北端沿湖景线排布，外围堆土形成景观湖、存留部分公共半岛绿化，庭院内部设计1000-2000方私人草坪、含泳池及烧烤区。Codeofthisreport|17考察项目--玫瑰园排屋户型：该户型建筑面积约445平方米Codeofthisreport|18考察项目--玫瑰园别墅户型：该户型建筑面积约690平方米，地下一层、地上二层户型特色：旋转楼梯；客厅、家庭室挑空；功能分区合理、有序；产品精装交付，交付标准含软装Codeofthisreport|19项目滨江度假酒店别墅物业类型排屋别墅酒店总建规模120000方容积率0.25设计总量40（独栋别墅）待售总量10主力户型400-800方销售价格20000元/平米项目近青溪新城政务中心，东南亚风格建筑，由五星酒店、独立、联排别墅及部分公寓组成。本项目于2008年入市考察项目--滨江度假酒店别墅Codeofthisreport|20建筑与景观建筑依山坡而建，利用自然条件增加其采光通风；东南亚建筑风格，形态舒展，立面设计以白色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观的交流最大化。项目基地依山伴水，呈半岛形状，直视水域约有150万方；景观设计以美式山地度假为蓝本，结合东南亚风情装饰细节，开放式空间布局，人工与自然景观相辉映；园区道路服务单边别墅优化了产品的景观面积和私密性。考察项目--滨江度假酒店别墅Codeofthisreport|21别墅户型：建筑面积约440平方米，地下一层、地上二层户型特色：旋转楼梯；客厅、家庭室挑空；功能分区合理、有序；产品精装交付，交付标准含软装考察项目--滨江度假酒店别墅Codeofthisreport|22基本情况考察项目主力面积（方）装修均价（元/方）总价（万元）存量物业滨江度假酒店别墅400-800毛坯20000800-13008-12别墅天屿山顶度假别墅600-900精装300001600-280035-55别墅翡翠岛300-500毛坯17000800-10005-10别墅绿城千岛湖玫瑰园500-800精装30000450-8005-8别墅翡翠岛190-250毛坯15000300-40010-20排屋绿城千岛湖玫瑰园290-330精装17000-25000450-80060-80排屋金基观岛100-150毛坯20000（估）200-300120排屋本次考察项目的基本情况如下Codeofthisreport|23项目品质考察项目是否纯独栋内部配套附加值装修会所游艇码头高尔夫配套酒店地下室花园泳池车库玫瑰园否是否否否280-430800-2000景观1：2毛坯滨江否是独属酒店否超五星150-200500-2000私家1：2毛坯天屿是是是否五星150-200800-2000私家1：2精装金基观岛否否户户赠送否是100-150--私家1：1毛坯翡翠岛否是是否否--私家1：1毛坯从市场上比较有代表性的项目情况来看，会所、码头、私家泳池已属于该类产品的标准配置，而高尔夫、配套酒店、是否纯独栋、装修、地下室及花园赠送成为差异化的竞争点。整体来看，目前千岛湖市场上别墅类项目品质属中等偏上。Codeofthisreport|24销售价格金基观岛天屿玫瑰园滨江尚公馆翡翠岛3500400020003000250010005001500总价（万元）单价（元/方）15000350003000025000200004000045000Codeofthisreport|25价格走势别墅起价（万/套)2009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年天屿山顶度假别墅15001600160016001600绿城玫瑰园0370400400450翡翠岛800800700800800滨江度假酒店别墅080080088013000200400600800100012001400160018002009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年天屿玫瑰园翡翠岛滨江Codeofthisreport|26客群结构千岛湖别墅类市场目前主要满足长三角城市的旅游度假、投资、自住需求含部分企业接待要求，其中尤以浙江省比重最大，杭州客群表现最为突出，其他多分布在省内的温州、义乌、绍兴等地，本地需求较少。考察项目主力面积总价（万元）装修客户结构置业目的滨江度假酒店别墅400-800800-1300毛坯主要来自浙江，其中杭州60%、义乌15%、绍兴5%、其他金华永康度假（自住）60%、企业会所30%、投资10%天屿山顶度假别墅600-9001600-2800精装主要来自杭州、上海自住、投资、短期度假绿城玫瑰园300-800500-2400精装主要来自杭州、义乌自住、投资、短期度假翡翠岛200-500300-1000毛坯主要来自浙江，其中杭州70%、义乌15%、温州5%投资50%、度假居住30%、企业会所20%金基观岛100-150200-300毛坯主要来自杭州、温州自住、投资、短期度假Codeofthisreport|27考察小结考察项目中，产品低中高端定位均有涉及，整体来看：观岛属低端；翡翠岛、滨江属中端；天屿、玫瑰园属高端。但在实际产品方面来看，真正有高端品质特点项目仅绿城的玫瑰园，天屿更是以高端定位与低端的产品陷于市场僵局产品风格大致以东南亚及现代中式建筑居多，景观设计充分利用山体、坡地、湖景资源，力求建筑与景观的和谐共处，产品排布上强调山水景观的可达性整体来看，千岛湖别墅市场去化情况并不理想，特别是近期受政策影响市场较为低迷，部分项目实际意向客户近期积累较少从客群分布来看，浙江省内特别是杭州方向仍是千岛湖别墅市场主力客群方向，周边及上海、温州、义乌客户构成主要外围需求；项目现场了解到需求抗性主要来自于限贷及后市展望Codeofthisreport|28ThankyouforyourattentionYourssincerely