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欢乐森林度假村项目策划方案（草案）yuanshun、第一次，我们仅针对本项目及项目现场做了考察，大致谈了各自的个人观点，这仅是双方的第一次碰撞。此次，我们将在上次的基础上，对本案的重点就市场、项目及客群做了分析，并提出本案的定位及推广核心和案名推广主题。内容提要对欢乐森林度假村品牌的理解项目再认识广告推广核心及案名广告主题品牌传播策略1。品牌传播策略2。我们使用的战略3。推广策略阐述阶段性推广策略建议目录对欢乐森林度假村品牌的理解１、“休闲度假村”，新型的商业地产；２、著名开发商投巨资倾力打造；３、国际知名设计师最新设计；４、专业管理公司强势入住管理；５、好名字，成功的开始；背景：2008年欢乐森林度假村成立之初，第一个以自然丛林为依托的集休闲、娱乐、美食、度假为一体度假村初具规模，并将初次接待九方宾客。2009年欢乐森林度假村休闲旅游地产面市，掀起重庆休闲旅游地产的新篇章2010年欢乐森林度假村全面竣工，开创建设具有国际水准的休闲旅游地产，为重庆休闲旅游地产树立了新的里程碑。作为房地产开发的集团背景，欢乐森林度假村自己培育休闲旅游资源，然后开发地产，以休闲旅游带动地产增值，形成自有的、相对独立的休闲旅游文化地产开发模式，成功开创欢乐森林度假村休闲旅游地产品牌形象。欢乐森林度假村品牌的开创欢乐森林度假村的商业模式人造休闲旅游+地产开发以休闲旅游为龙头的地产开发模式——休闲旅游地产的四大开发模型主题度假村或景区住宅有明确的主题（如高尔夫、公园等）。周边环境优美，有休闲旅游价值。距商业中心区不超过３０分钟的车程，交通工具多。配套设施：齐全、完善，教育／医院／购物／商务中心／通信／游乐／绿化等。重庆的海蓝云天、歌乐山，晋云山，铁山坪和南山等处都有这类房地产项目这类在景区开发的休闲旅游房地产项目事实上已造成对休闲旅游和环境资源不可修复的破坏。第二居所模型人均ＧＤＰ超过5000美元，客群有休闲度假时间，汽车拥有率高。离市中心远，国际性的度假区，距机场不超过１小时车程。自然景观优美，开发的时乡野情调的别墅。如：海蓝云天们休闲旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去休闲旅游的群体也并不多。度假村开发模式年收入２－－３万美元，有一定假期，购买目的休闲／投资／度假等，注重自然环境优良远离城市，异地客户能乘飞机能方便到达。重庆的海蓝云天度假村投资者出卖使用权换取所有权的方式实际承担了很大的经营风险，而开发商通过引入现代经营方式吸引投资者的资金，可以尽快收回开发投资，同时把后续经营的风险转嫁给小业主或物业管理公司，对酒店业者和房地产开发商来说，也就成了盘活不良休闲旅游休闲或资金积压的救命稻草。商务度假模型风景资源，清幽，距商业中心区不超过２小时车程；要求有专业化管理服务团体，完善的商务设施；丰富的休闲设施；统景的温泉度假酒店含谷的天赐温泉度假村以及产权式的海蓝云天酒店等经营成本高度假休闲旅游配套休闲旅游房地产孕育期2007-2008丰富期2009-2010增值期2010以后孕育期休闲旅游设施的主开发期是土地和区域的培育期，通过休闲旅游吸引眼球，为区域创造知名度和美誉度代表楼盘：天赐温泉海蓝云天丰富期是配套设施建设的重点时期，通过多种生活、文化、娱乐配套设施，在休闲旅游之外，注入其他多元化元素，使项目优势不仅局限在休闲旅游区。代表项目：天赐温泉海蓝云天增值期是住宅开发的重点时期，在这个阶段，可以充分利用休闲旅游创下的美育度和配套优势，最大化实现土地价值。代表楼盘：天赐温泉海蓝云天以l旅游地产欢乐森林度假村为例欢乐森林度假村三段式开发模式以休闲旅游和度假为先导的总体策略重视配套设施的完善成熟的休闲旅游地产运作体系循序渐进的开发思路，将休闲旅游项目做大做强的指导思想。最终打造中国休闲旅游地产的龙头品牌。强大的品牌美誉又为欢乐森林度假村的后续开发奠定了坚实的品牌基础。欢乐森林度假村品牌的本质：就在于休闲旅游和房地产，它不是独立的，而是将度假、环境、休闲旅游和娱乐综合起来建成一个完整的度假村，才构成了。欢乐森林度假村品牌价值探求1、依托成功的休闲旅游项目，休闲旅游项目也是地产文化价值的体现。如海蓝云天的成功，使休闲旅游地产作为一个区域整体，美誉度和凝聚度都凭此有了很大的提升。2、特色配套是休闲旅游地产升值的首要条件。在买方市场，消费者越来越强调度假村的文化氛围和度假村生活体验，在发展商们提供的产品同质化的时代，度假村文化和完善的配套将是打拼项目品质的重头戏。欢乐森林度假村品牌的成功之处欢乐森林度假村的品牌价值体现１、在本项目周边的一些休闲别墅的销售平均价:4000--8000元／平米。２、“休闲度假”的形成，促进了别墅地产的繁荣。象欢乐森林度假村等以休闲度假为主的地产项目，因为受到政府规划的引导，越来越被大众所接受。３、直辖后的新重庆，面积8。24万平方公里，2002年末人口3100万，2002年全市国内生产总值1917亿。重庆市辖渝中区等14个区，永川市等4个县级市，铜梁县等22个县、自治县，共40个县、自治县，市等。４、2004年重庆GDP增长12%，2005年重庆GDP首次突破3000亿大关2006年重庆GDP增速也达11%以上，重庆居民收入大幅增长。宗维地产项目再清晰SWOT分析1、欢乐森林度假村品牌做后盾。重庆市唯一森林休闲旅游主题度假村。市场稀缺性不言而喻。2、地理位置优越，交通便捷。市政公路、内环高速及修建中的隧道，发达的交通网络，直接辐射市区及周边地区。同时拉近与CBD、两广商圈的距离，也拉近本案与CBD100万中高层消费人群的距离。3、与江南风情为格调，充分容入现代都市时尚氛围、文化艺术气息、绿色生态环境等，使之成为相互融合的主题公园一体。4、中国古典建筑风格的度假村。２。５万平米中国江南风情的度假村，不仅成为重庆市民休闲度假的理想去所，而且也是丰富企业文化的最佳选择场所。项目优势：5、组团开发，极好的体现融合亲切的度假氛围。6、5000万的投入，打造完善的休闲度假生活和提高生活品质。7、葱葱郁郁的南山，天然的森林资源，成为欢乐森林度假村的屏风和空气净化器。8、纯江南风情建筑和现代建筑相结合，使度假村整体形象柔和、整齐，又显出中国的古典美丽。项目本身的特色不明显1、本项目目前所处地段，基本上没有多少人气，有点陌生。2、本项目以休闲、休闲旅游、度假为主，但离南山公园较远，可利用不大。３、本项目周边生活配套设施少。项目劣势：１、人文、自然景观兼备，休闲旅游资源丰富，休闲旅游地产正在酝酿。重庆休闲旅游资源丰富，都是历史人文资源和休闲旅游胜地，每年吸收了大量中外游客前来观光休闲旅游、休闲度假。２、多以自然、人文景观为依托，以观光休闲旅游为目的。观光休闲旅游，走走看看，完全以观光为主，甚是疲劳，难怪人们会有“出门旅游不如在家睡大觉”的感叹。３、市区休闲旅游景点的地产不是真正的休闲旅游地产。市区内各大公园，如花卉公园、动物园、海棠烟雨公园等，这些公园就其概念充其量只能是休闲观景，不能以休闲旅游地产定位。休闲旅游和休闲是两种不同范畴的定义，休闲度假不是休闲旅游，也不是睡觉，而是更具参与性。4、休闲旅游景点的地产也不是真正的休闲旅游地产。各个地方各大休闲旅游景点，一到五一节、十一国庆节、春节等，这些休闲旅游景点生意火爆，简直是人满为患。平常就鹤立门庭。但这些所谓的休闲旅游景点，其概念充其量只能是休闲旅游观景，不能以休闲度假定位。休闲旅游观景和休闲度假是两种不同范畴的定义，休闲度假更具参与性和舒适性。市场机会5、欢乐森林度假村才是真正的休闲旅游地产。欢乐森林度假村地处重庆南山山脉中（重庆南山乃重庆的肺叶）自然资源丰富，空气清新，视野宽阔，再加上人造景观，小桥流水，角楼凤庭，好一派江南风情。以中国民族娱乐活动为主，更加注重人们的参与性，让人们娱教娱乐。６、重庆东南部地区发展空间还很大。目前重庆城市发展空间非常有限，已经向东、南、西、北等四个方向向外突围。西北方地势平坦，没有什么自然景观资源，东南方向南山山脉延绵延长，非常适合人度假。而且，东南部有内环高速和朝长高速，距解放碑CBD仅１５分钟车程，火车站１５分钟车程，飞机场２５分钟车程。６、政府对休闲旅游事业及休闲旅游地产的支持。现在全国各地政府都大力支持休闲旅游事业，特别是休闲旅游地产，因为休闲旅游不仅是解决休闲旅游问题，而是为地产发展找到了一个新的发展方向。也为政府解决了集中休闲旅游的老大难问题。同时又为人们提供了一种新型的休闲度假方式。重庆历史文化休闲旅游资源和自然休闲旅游资源丰富，对休闲旅游度假村将会形成的人气制约，也直接影响到与休闲旅游度假村相依托的休闲旅游地产的市场发展。重庆既是一个休闲旅游的客源地，也是一个集散地，很多游客因公务来渝都不止一次，再加上重庆本地的客源，如果开发成功，欢乐森林度假村将会再次火爆重庆。重庆是一座历史古城，红色休闲旅游资源经久不衰；重庆属于丘陵地带，自然资源也很丰富，绿色休闲旅游正成为一种世界休闲旅游趋势。外地游客到北京必看故宫、长城、颐和园这样的景点；到重庆必游三峡等以自然景观为主题的景点休闲旅游，现如今这些经典已经不温不火。市场障碍抓住市场机会，跨越市场障碍，充分展现优势，弱化项目劣势。总结分析对策一：1、做有特色的度假村，以休闲度假为宗旨，以娱乐活动（指中国５６个少数民族活动为主，现代休闲娱乐活动为辅）为主导，以健康生活为目的，逐步提升其美誉度，从而带动地产发展。背景：1、自从20世纪90年代重庆第一代以度假为主题的代表项目“海蓝云天”诞生以来，重庆各个地方都在尝试以休闲旅游地产替代单纯的休闲旅游和单纯的地产，但其模式几乎都是拷贝海蓝云天，局限在模仿，千篇一律，鲜有突破。随着去年国家建设部坚决制止房地产以任何形式的返租进行销售。重庆“龙环农贸超市”的倒闭、停业，国内关于产权式返租的房地产越发变得脆弱起来，因为业主的权利没有得到最大的保护。2、和重庆历史文化休闲旅游资源的抗衡。具体体现：策略：森林公园无疑是本案最大的卖点，但面对重庆现有欢乐森林经营惨淡的现象，本案的主题－－森林公元必须有独特的内容立足。即：要有FOLKLORESPORTFOLKLORE即民间风俗活动，56个民族，大家齐狂欢。SPORT即全民休闲健身，倡导绿色健康运动。理由：1、重庆尚无一家主题公园的FOLKLORE做的如此完美。2、FOLKLORE正是欢乐森林度假村休闲旅游的强项及最不易被模仿的特色。3、SPORT引导全民绿色健康运动，引领休闲旅游度假时尚。瑜珈雪景婚礼核心利益点发散欢乐森林度假村的休闲旅游地产重庆欢乐森林度假村，附近有南山公园、老君洞，真武山，南山泉水鸡一条街，一棵树观景台，黄山国民党遗址。白天可以看到欣赏欢乐森林的壮丽景观，早晨可以深深呼吸大自然的新鲜空气！晚上欣赏山城夜景的魅力以及迷人的烟花！和朋友去泡吧、泡温泉…。欢乐森林度假村休闲旅游的品牌个性体现为：动感，多姿多彩，活力热情的休闲旅游文化。大自然水车王子与公主晚宴活动活动广场美丽夜景对策二：1、突出休闲旅游、度假健身的文化概念，将休闲旅游、度假、休闲、健身等融为一体。背景：1、人们在解决温饱问题后，越来越讲究休闲、娱乐、健康长寿。2、现在的人们对休闲旅游的要求已不局限简简单单的观景，而是更加注重休闲、健身。3、本案的休闲旅游地产定位。1、度假村的命名应和森林相联系。2、休闲旅游概念的包装。包括增加园林的观光性。3、江南风情小镇的开放化。将FOLKLORE、SPORE作为本案第二大卖点进行独立包装，推广。形成有休闲旅游价值的特色景点。目的是提升度假村度假的附加价值，成为人气旺盛的热点度假村，吸引投资客、经营者的关注。最终，成为除欢乐森林外，第九个景点。未来成为业主和重庆其他地区人群喜爱的休闲场所。4、营造有度假主题的人居环境。做足休闲旅游文化，就是做不同与周边项目的特色项目。加之，本案完善的功能配套。业主更能体会到轻松、快乐的度假氛围。策略：1、在重庆建立欢乐森林度假村品牌的一席之地是必然的。重庆作为直辖市，不只是中国的，更是世界的。全球已有30家跨国公司总部设在重庆。重庆国际化大都