沈阳商业、专业市场调研报告-2013年12月

1中国·辽宁沈阳商业、专业市场调研报告2013年12月目录第一部分：宏观经济分析………………………………………………………………………第3页第一章：沈阳市宏观经济分析……………………………………………………………………第3页第二章：沈阳市城市规划概况……………………………………………………………………第9页第二部分：商业市场调研………………………………………………………………………第17页第一章：沈阳市商圈调研…………………………………………………………………………第17页第二章：沈阳市专业市场调研……………………………………………………………………第33页第三章：沈阳市商贸物流业概况…………………………………………………………………第41页第三部分：典型个案分析………………………………………………………………………第49页深圳开发商：时尚地下街、地一大道………………………………………………第49页本土开发商：万达广场、五爱市场……………………………………………………第53页23第一部分：沈阳市宏观市场分析第一章：沈阳市宏观经济沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口819.3万人，市区人口615.4万人。沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃-36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在7200年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前229年设立侯城起，沈阳的建城史已近2300年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地-沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。13.30%12.30%4003一、国民生产总值分析沈阳市近五年国内生产总值沈阳市经济处于稳定上涨的趋势，连续五年GDP都保持在两位数的增长速度，2011年GDP达到5950亿元，增长率达到12.6%。沈阳的经济发展速度显示了城市强大的发展动力，更是有希望在2012年突破6000亿元大关。从以上右图可以看出，2011年沈阳GDP水平在五个北方城市中处于第三位，仅次于大连；GDP的增速与其他三市也是不相上下，这也表明了沈阳市在东北的发展中处于领先集团。417.60%305516.30%3855435914.10%501514%0700059506000500012.60%40003000200010000.00%20.00%18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%07年08年09年10年11年生产总值（亿元）增长率01600013.50%12.60%140008.10%5950615042431800016000120001000080006000400020000.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%沈阳市北京市大连市哈尔滨长春市生产总值增长率2011年沈阳市与周边城市GDP比较二、人口情况进入21世纪，沈阳人口自然增长率基本维持在0.7-0.8‰的速度，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力；从右图可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预测，沈阳总人口将在2015年达到1197.8万人，成为一个真正的大都市。5799.7819.30.86%752.30.84%768.1783.90.81%0.80%7000.80%7407208208007807608400.77%0.80%0.79%0.78%0.86%0.85%0.84%0.83%0.82%0.81%0.87%07年08年09年10年11年总人口（万人）增长率8192018669758106305002000150010002500沈阳北京大连长春哈尔滨总人口（万人）沈阳近五年全市户籍人口情况沈阳与北方四市人口比较（2011年）6三、固定资产投资情况沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现在基本建设投资和房地产开发投资的增长房地产开发投资持续快速增长，其在固定资产投资总额中所占的比例也较大。从沈阳市2011年统计公报上看出，2011年沈阳房地产开发占固定资产投资的37%，在前十大行业的第一位，可见房地产业在沈阳市发展中的地位从右图可以看出，2011年沈阳固定资产投资仅次与北京，在东北三省的城市中处在首位，充分表明其在东北地区的发展优势1856018.40%120001000517%200017781229四、人均收入及社会消费品总额从以上图表可以看出，沈阳市城镇居民收入水平达到了23320元，这也是超过了06年北京市的人均收入水平；农民纯收入也是稳步提升，增长率都在14%以上，这样反映出沈阳市居民的生活水平在不断的提高，相信在经济的良好发展势头下，沈阳人民的收入将有一个较大空间的提升。从上面右边看，沈阳目前的总体消费水平不是很高，但未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民消费能力也将会快速跟进，这也将促进沈阳商业的长足发展。702332025000200001500013.50%50000.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%07年08年09年10年11年城镇人均收入水平增长率2054025.30%172901460012.20%100009.10%014000115757080800015.50%14%14.30%6000400020000%30%25%20%15%10%5%07年08年09年10年11年纯收入增长率24%912910000808018.70%030002500150010005000.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%07年08年09年10年11年社会消费品总额（亿元）增长率22%241718.10%2062.518.30%17.20%1500沈阳近五年城镇居民收入沈阳近五年农村居民纯收入沈阳近五年社会消费品总额160045.0%31.9%35.0%1010.9730.416.2%60010.0%五、房地产开发情况沈阳市的房地产产业也没能逃过08年国际金融危机的骇浪，从房屋竣工面积上看，08及09年的增长率出现了罕见的0.1%的增长率，而后在国家4万亿元的经济刺激下，11年达到了历史的最高点——2017万平米，销售总额也是大幅增长。沈阳的房地产行业在如此高位下运行，加之国家自10年至今的宏观调控，必将对沈阳市的房地产行业造成一定范围内的影响，从而形成产能过剩的局面，产品的消化还需时日。81567.838.4%1188.700.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%07年08年09年10年11年房地产开发总额（亿元）增长率12911293.512908.8%0.1%0.1%13937.7%02500201744.8%2000150010005000.0%35.7%140040.0%120030.0%100025.0%80017.6%20.0%15.0%4002005.0%1687180050.0%07年08年09年10年11年房屋竣工面积（万平米）增长率4786045849451281014001200100080060040020007年08年09年10年11年商品房销售额（亿元）沈阳近五年房屋竣工面积沈阳近五年房地产开发总额沈阳近五年商品房销售额9第二章：沈阳市城市规划概况一、沈阳城市总体定位根据“沈阳城市总体规划”的要求，沈阳城市的定位主要包括以下几个方面：辽宁省省会，即辽宁省的政治中心、文化中心和经济管理中心；东北地区的中心城市，侧重在区域性的商贸、物流、金融中心等第三产业的发展方面；全国重要的工业基地，特别是装备制造业基地，即商品生产中心；现代化城市；国家历史文化名城，其中之一是旅游中心1011二、城市结构沈阳市行政区域总面积为12980平方公里，辖九区一市三县，有中心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新城子区和于洪区、浑南新区。新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。其中中心区面积163.3平方公里。三、沈阳城市功能根据城市定位，沈阳的城市功能包括如下几方面：生产功能、集聚功能、辐射功能、创新功能、服务功能和协调功能其中辐射功能，即沈阳向周边的城市，包括锦州、丹东、大连、盘锦、鞍山、抚顺等城市进行产品、技术、资金、信息等扩散，这部分功能绝大部分需要通过沈阳的各类型商业系统进行，因此，沈阳在辽宁省乃至东三省起着举足轻重的作用。四、未来城市规划人口及用地规模沈阳城市总体规划确定了人口规模和城市建设用地规模，人口规模为：2010年常住人口710万人，非农人口550万人，流动人口100万人，预计到2015年沈阳市将发展成1000万人口的特大城市。规划城市建设用地规模为：到2010年全市城市建设用地达到369.3平方公里，其中中心城区269平方公里，人均建设用地65平方米/人；到2010年全市城市建设用地模为483平方公里，其中中心城区350平方公里。五、未来规划城市形态“十二五”时期要建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都，进而率先实现老工业基地的全面振兴。12专栏2：国家中心城市的内涵国家中心城市是在经济、政治、文化、社会等领域具有全国性重要影响，并能代表本国参与国际竞争的主要城市，是一个国家综合实力最强、集聚辐射和带动能力最大的城市代表。其内涵：一是要有足够高的、能对全国产生影响的经济、文化、社会乃至政治的能量实力，即城市的“能级”高、综合竞争实力强；二是要辐射至足够广阔的空间，即中心城市要对腹地具有引领、辐射、组织和服务能力，具有相应的产业结构、交通网络、基础设施和服务功能。目前，国家中心城市有北京、上海、天津、广州、重庆。注：“三大目标”参考指标见本规划附表。建设国家中心城市。就是更加注重培育和提升城市服务功能和综合实力，大幅提高现代服务业比重，不断完善基础设施，扩大城市规模，提升城市品位，显著增强综合经济实力、科技创新能力、国际竞争能力、交通通达能力、信息交流能力和可持续发展能力，切实提升经济、文化、科技、教育等方面的集聚、辐射能力，把沈阳建设成为区域性的金融物流中心、交通信息枢纽、科教文化强市，成为立足东北、服务全国、面向东北亚的现代化大都市。建设先进装备制造业基地。就是坚持走新型工业化道路，不断深化体制机制创新，进一步提高自主创新能力，加快培育一批拥有国际知名品牌和核心竞争力的世界级企业，优化产品结构，拉长产业链条，做大做强特色产业集群，显著增强成套配套能力，建设具有国际竞争力的先进装备制造业基地，同时大力发展战略性新兴产业、高新技术产业、现代建筑产业及其他优势产业，全面提升沈阳现代工业的整体实力和发展水平。建设生态宜居之都。就是在加快老工业基地全面振兴的进程中，更加注重自然生态、社会生态和人文生态建设，进入国家生态市行列，基本建成全国环境建设样板城，生态环境和城市软实力居国内先进水平，人民群众的生活质量和健康状况显著改善，安全感、公平感和幸福感明显增强，人与人之间关系更加和谐，人们不同层面的精神需求得到充分满足。13一核：即建设沈阳特大