搜索
1本报告严格保密2本报告严格保密——珍珑棋局——热板块上的蓝筹股龙湖龙泊南路项目发展定位及营销推广方案版权声明：本项目是新郑市万隆实业有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2012年11月30日谨呈：新郑市万隆实业有限公司3本报告严格保密PART1、项目地块本体分析PART2、发展目标与问题界定PART3、区域房地产市场分析PART4、SWOT分析与发展战略推导PART5、整合定位与物业发展建议感谢贵公司邀请众厦参与项目宗地的发展定位及营销策划工作。本报告将在以下六大方面进行，通过分析及思考，组织针对性的项目发展建议。PART6、项目营销推广策略PART7、附件部分4本报告严格保密01Trends项目地块本体分析5本报告严格保密区域属性区域位于郑州市与新郑市之间的龙湖镇板块，是郑州市南大门，郑州向南发展的第一阵地。隶属新郑市龙湖镇：位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，总面积为96平方公里，镇区面积19平方公里。郑州市南大门：龙湖镇北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，为郑州的南大门，成为中心城市向南扩张的“桥头堡”。郑州半小时城市圈范围内：龙湖镇距离郑州市区11公里，距国际机场14.4公里，龙湖和新郑处在郑州市规划的半小时城市圈范围内。6本报告严格保密区域配套教育资源丰厚：中原工学院、升达大学、经济干部管理学院、河南省职工医学院、河南省经贸学院、河南省纺织高等专科学校、河南省检察官学院、国家法官学院河南分院、郑州新一中等，可谓高校林立，文化氛围浓厚。生活配套氛围渐成：新郑第三人民医院、居易度假酒店均在项目3公里生活圈内。超大规模商贸物流城——华南城（“总占地1.5万亩、总建筑面积1200万平方米）近在咫尺。区域教育配套资源优越，生活配套有待完善。河南检察职业学院第三人民医院龙湖酒店度假村郑州升达大学黄帝内经纪念馆纪检委宣教基地华南城郑州新一中7本报告严格保密区域交通交通道路规划：“五纵六横”五横：(西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107连接线、郑少高速机场联络线)；六纵：(郑尧高速、大学路、京广路、中州大道、郑新快速通道、东四环)加强与郑州主城区和航空港区的联系；目前107已经改造加宽，郑新快速路年底之前即将全线贯通，届时从郑州市中心到龙湖镇中心仅半小时即可。“五横六纵”交通干线编织区域立体交通网，郑州到龙湖镇更加方便及快捷。本项目8本报告严格保密项目四至项目位于龙湖镇南侧，靠近墅区，紧邻一中，整体偏南，周边居住氛围及生活配套较差。项目位置：项目位于龙湖镇龙泊南路与魏庄村交汇东侧，位置相对龙湖其他项目稍偏。项目四至：东侧为开发居住用地，临近河道；南侧为龙泊南路，与新一中隔路相望；西侧为魏庄村，目前整体形象较差；北侧为龙泊圣地度假村，距林溪湾、兴龙湾仅2.0公里。（西侧）魏庄村（南侧）龙泊南路（北侧）龙伯度假村（东侧）住宅用地、河道本项目9本报告严格保密龙泊南路本体分析项目地势较低，呈南北狭长状，规模中等，若规划因地制宜借力打力将使项目地形不利因素转化为项目规划优势。1.项目占地：9.98万㎡，约149亩，其中居住8.86万㎡，1.0≤容积率≤2.0，公共服务设施10173㎡，容积率≤2.5。2.地形特征:整体地块呈南北狭长状，东西长约204米，南北长约555米，地块北侧边缘线呈不规则曲线状。整体地势略低于龙泊南路2-5米，整体呈西高东低，北高南低势态，地形不平整将不利项目规划。约204.54米约389.03米约555米10本报告严格保密1.身居龙湖镇墅区：项目位于宜居教育城——龙湖镇，高端别墅项目林立；2.区域环境较好：生态环境宜人，水系纵横（十七里河、十八里河、龙湖）3.学区资源优越：龙湖镇是政府规划的宜居教育城，郑州新一中、六中、外国语中学等环伺本项目；4.位置稍偏：项目相对龙湖镇其他开发项目位置靠南，不具备竞争优势；位置稍偏、规模较小，无独有强势资源，但身居龙湖墅区、环境与学区资源优越，具备打造中高端项目的条件。5.规模较小：项目占地150亩，在同区域属中小规模项目；6.不具备独有强势资源；项目属性界定11本报告严格保密02Trends发展目标与问题界定12本报告严格保密目标1：稳健运行万隆置业首次进驻龙湖镇，精准项目定位并打造符合市场需求产品，降低开发风险。目标2：快速回现保障热销，平衡项目现金流；保障资金，滚动开发其他项目。目标界定目标3：利润走高通过精准定位及迅速销售赢得口碑获取更大利润。13本报告严格保密问题界定1、项目所处位置相对较偏，不具备独有强势资源；3、在售项目与待开发项目导致市场竞争激烈，目标客户被分流。2、地块规模有限；周边整体形象较差，居住氛围受影响；问题焦距：在“地块位置相对偏远，居住氛围受影响；规模有限，不具备强势资源；市场竞争激烈，客户分流”的条件下——如何跳出竞争实现项目整体稳健运行与前期快速回现？围绕目标与问题，首先我们先来了解市场，审视大局。14本报告严格保密03Trends区域房地产市场分析15本报告严格保密龙湖镇背景分析16本报告严格保密板块核心贩卖价值城市定位惠济板块黄河湿地属性及沿花园路近邻城市惠济高端服务业新城荥阳板块城市游闲文化（西流湖公园、南水北调运河、李商隐公园）及资源塑造（江南春温泉，奥帕拉拉水公园）宜居健康城白沙板块郑汴一体化带来的升值空间中牟新城龙湖板块龙湖、十七里河等卓越生态环境及教育资源优势宜居教育城纵观郑州城市近年高速发展，滋生4大城市近郊发展区域。各区域因自身属性不同，贩卖不同核心价值。板块对比与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源及教育资源吸引客户。17本报告严格保密龙湖镇隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，北靠郑州市郊区，总面积为97平方公里，镇区面积19平方公里，是全市面积最大的乡镇。龙湖镇与郑东新区、国家高新技术产业开发区遥相呼应，成为中心城市向南膨胀扩张的“桥头堡”。城市区位龙湖镇龙湖镇龙湖镇隶属于新郑市，紧临郑州，能够很好的接受郑州市产业转移，带动区域经济快速发展。新郑市18本报告严格保密现代生态休闲农业化区新型城镇化区华南城按照“一核两翼”的发展格局，突出“宜居、教育”功能，着力打造“一区三基地”：中部为教育、房地产及三产服务区；东部为纺织服装、商贸物流基地；西部为生态休闲基地；南部为先进制造业及产学研基地；发展布局龙湖镇以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展教育、房地产业及三产服务业，突出“宜居、教育”功能本案19本报告严格保密境内交通：五横六纵公路网、107国道、102省道（新郑快速路）纵贯南北，郑州西南绕城高速公路、郑尧高速公路穿境而过距新郑国际机场18公里。正在建设的地铁2号线、规划地铁13号线贯穿境内郑新快速路已全面贯通地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通，提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力交通出行绕城高速郑尧高速G107S102龙湖镇新郑机场20本报告严格保密郑州华南城将打造1200万㎡超大规模商贸物流平台郑州华南城项目选址河南郑州新郑市龙湖镇，东邻曹河，西接郑新公路，南至107连接线，北到双湖大道。规划总建筑面积为1200万平方米，包括交易市场、商务配套和生活服务配套三大部分。首期总建筑面积400万平方米，投资达150亿元人民币。华南城项目落户龙湖镇，吸引大量的外来人口前来就业、置业，促进周边房地产市场快速发展产业支撑—华南城21本报告严格保密2011年1月6日，限购范围：农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中州大道为界。2011年3月，限购令升级，范围扩大至市内五区、郑东新区。高新区、经济技术开发区不限购。政策利好在宏观调控下，2011年前六个月，郑州市商品住宅市场投放量同比持平，而销售量却同比下降了48%，政策执行力度和效果明显。郑州市区的大范围限购，为龙湖客户的扩大提供基础。22本报告严格保密区域总结与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源及教育资源优势吸引客户。以物流、纺织产业为经济支撑，重点发展教育、房地产业及三产服务业，突出“宜居、教育”功能地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通，提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力地处非限购区域，有效的承接郑州市区购买力转移隶属于新郑市，紧临郑州，很好的接受郑州市产业转移，带动区域经济快速发展。龙湖凭借“教育与生态的高起点规划”及“不限购政策”有效承接郑了大批量的州客户。23本报告严格保密住宅市场分析24本报告严格保密年份套数面积(万㎡）均价（元/㎡）200924442423842436201028842943143605201118402220425907201231303413704895（1-10月）龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体呈现量价齐升的态势，目前已进入快速发展阶段。自2009年以来，龙湖镇住宅市场每年的去化量在2580套左右，由于龙湖生态资源丰富，区域内早期以大盘别墅项目为主。由于该区域紧邻郑州市，政府政策倾斜，不断接受郑州市产业转移，外来人口增多，区域内物业类型逐渐多元化，房地产市场进入快速发展期。2011年，林溪湾、红河谷等大量别墅项目的入市，拉升了区域商品住宅整体均价宏观市场分析备注：数据来自新郑市房管局备案数据25本报告严格保密2011年9月至2012年9月龙湖镇商品住宅共销售3749套，42.12万㎡，均价5292元/㎡月均销售288套，3.24万㎡。自今年3月份以来，区域商品住宅量价走势平稳，9月绿都丹石街区（成交57套，均价4021元/㎡）的大量成交，拉低了本月住宅价格，住宅均价4073元/㎡。备注：数据来自新郑市房管局备案数据宏观市场分析随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产市场销售火热，2012年月均去化348套，市场需求强劲。26本报告严格保密规模特征项目名称占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）龙湖御景11.318富田兴隆湾34.0810.8国瑞城52.42120.7红河谷33.3550林溪湾43.329.9绿都丹石街区2470居易国际城120144公园大地4.069.96康桥溪月811哈佛生活馆48.8康桥溪桂园1.644.16目前在售项目以大规模中高端项目为主本案公园大地公园大地公园大地正商红河谷英郡龙湖御景正弘苑星嘉园林溪湾康桥溪月哈佛生活館富田兴龙湾龙泊圣地康桥溪桂园绿都温莎城堡本案华南城宽视界在售待售27本报告严格保密市场竞争项目名称开发面积（万㎡）已推量（万㎡）预计推出量（万㎡）龙湖御景189.168.84富田兴隆湾47.712.88.45国瑞城120.71613红河谷5010.1812林溪湾29.97.86绿都丹石街区7013.658.5公园大地9.962.57.46英郡4508.1星嘉园8.705.6康桥溪月1103哈佛生活馆8.80——康桥溪桂园4.1604.16合计433.9282.8985本案公园大地公园大地公园大地正商红河谷英郡龙湖御景正弘苑星嘉园林溪湾康桥溪月哈佛生活館富田兴龙湾龙泊圣地康桥溪桂园绿都温莎城堡本案华南城宽视界目前区域内累计开发434万㎡，已售面积83万㎡，未来五年潜在供应量约351万㎡；市场竞争压力巨大28本报告严格保密产品表现阳台阳台富田兴龙湾洋房阳台阳台兴龙湾洋房楼台空中花园红河谷洋房龙湖御景小高层红河谷洋房阳台阳台空中廊院公园大地高层在售产品以赠送阳台、空中花园为主，产品无创新，功能性不高29本报告严格保密龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体呈现量价齐升的态势，目前已进入快速发展阶段。随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产市场销售火热，市场需求强劲。目前在售项目以大规模中高端项目为主区域未来五年潜在供应量约351万㎡；市场竞争压力巨大市场需求旺盛但竞争激烈，产品同质化严重，本项目可通过产品创新寻求突破。市场总结在售产品以赠送阳台、空中花园为主，产品无创新、功能性不高30本报告严格保密04TrendsSWOT分析与发展战略推导