临沂北城新区项目定位物业发展报告

临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告上海新联康/200909永发地产/山东临沂-2-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告研究框架区域规划属性区域交通属性区域配套属性项目价值提炼竞争市场概况竞争市场分析项目定位产品建议营销体系建议土地属性研究市场竞争分析物业发展建议市场产品分析产品KPI体系市场产品力分析市场营销展示分析-3-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告本项目所处在北城临沂市新区北城新区总体定位生态环境优美、现代气息浓郁、文化教育发达、金融商业兴隆、各种功能完善的滨水生态新区和临沂市新的政治、文化、商贸中心北城新区兰山区河东区本案地理位置：新开发区域未来临沂政治、文化、商贸中心区域规划土地属性研究-4-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告本案沂龙湾北城新区市区项目紧临通达路，是北城新区通往市区三条主干道路之一，而且通达路直通市区的核心繁华区，本项目距离市区不到2公里项目所处在临沂知名度最高的大盘沂龙湾北面，相距不到30米地理位置：交通便捷、紧邻大盘交通出行土地属性研究-5-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告通达路沂蒙七路三和六街通达路通达路与沂蒙七路沂蒙七路与三和六街道路四至：道路通畅、路面平整项目四至土地属性研究-6-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告通达路沂蒙七路地块现在为净地，内部有一水池，植被茂密经济指标用地面积：地块03-01-01：70269.3：地块03-01-02：28461.5用地性质：地块03-01-01：R2：地块03-01-02：R2+C2(比例4：6）容积率：3.0绿地率：≤35%建筑覆盖率：≤30%建筑限高：≤60米公共配套设施：幼儿园、公共厕所、垃圾集散中心、垃圾中转站经济指标：中等规模的项目经济指标土地属性研究-7-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告商业配套：现有周边商业配套较为缺乏，生活配套主要依靠农贸市场以及零散的社区商业。教育配套：南坊第一中学；临沂第二实验小学（沂龙湾）、银座双语幼儿园（沂龙湾)）医疗配套：人民医院（市区）周边配套：缺乏必要商业配套，无法支撑未来社区规模周边配套土地属性研究-8-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告临沂发展重点区域对市区交通非常便捷紧靠大盘，在北城新区区域中位置接受度高未来的居住聚集区域整个新区刚开发，成熟度较差地块周边缺乏必要生活配套地块周边缺乏的景观资源对客户而言，区位认可缺乏绝对的优势资源12地块优势地块劣势土地属性价值提炼地块优劣势分析地块优劣势总结地块属性价值提炼城市重点发展区域—区域前景；紧邻主干道，通往市区快速—便捷土地属性研究-9-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告研究框架区域规划属性区域交通属性区域配套属性项目价值提炼竞争市场概况竞争市场分析项目定位产品建议营销体系建议土地属性研究市场竞争分析物业发展建议市场产品分析产品KPI体系市场产品力分析市场营销展示分析-10-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告本案滨河国际本案奥林匹克花园奥斯卡银雀溪园广田悦城日月城帝景湾水景明珠帕缇欧时代庄园锦绣蓝山金鼎国际四季春天月澜湾豪森华府东旭第一城新东方花园冠亚星城慧谷城倾行政中心沂龙湾城市主人联合世纪新筑澜泊湾滨河阳光杏坛文化家园鲁商凤凰城外滩明珠开元上城兰山区河东区城北新区经济开发区项目分布本项目处在南坊板块，根据项目区位和所在区域的产品力的综合考虑，对竞争板块有一个初步的排序板块竞争关系南坊板块强滨河板块较强兰山中心板块一般河东板块弱南坊板块主要研究南坊和滨河板块市场竞争分析-11-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告项目总建(万m2)容积率建筑类别均价(元/m2)主力面积主力总价(万元)推盘时间交付时间南坊板块澜泊湾1392.35高层沿河一栋7500另外两栋4600三房140、190沿河一栋105、143另外两栋64、872009.32010.3世纪新筑26.51.88电梯多层高层联排电梯多层3850三房13050前期4栋2009.4在售4栋2009.72010.3环球国际2.63高层3500二房64、90三房117、138二房22、32三房41、482009.9.122010.12杏坛文化家园422.36小高层高层小高层3500高层3300三房130三房462008.102009.12沂龙湾（二期）1231.55花园洋房小高层洋房4800小高层3500洋房三房130-140小高层三房130洋房三房62-67小高层三房462008.82010.3城市主人282.2多层高层3800三房130502009.32009.9滨河阳光1002.34叠加多层叠加6000多层4000叠加250多层130叠加150多层522009.5.22010.6月澜湾91联排8000260-270208-2162009.6.102009.12滨河板块鲁商凤凰城（一期）一期20整体602.2联排高层联排11000高层4200联排248高层三房130、150联排250高层58、63联排2008.5高层2008.5联排2009.10高层2010.5外滩明珠（一期）422.2高层4400三房160702007.82009.12项目概况市场竞争分析-12-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告项目总建(万m2)容积率建筑类别主力面积澜泊湾1392.35高层、双拼高层三房140、190世纪新筑26.51.88电梯多层高层、联排电梯多层三房130环球国际2.63高层二房64、90三房117、138杏坛文化家园422.36小高层、高层三房130沂龙湾（二期）1231.55花园洋房小高层洋房三房130-140小高层三房130城市主人282.2多层、电梯多层小高层多层三房130滨河阳光1002.34叠加、多层高层叠加250多层130月澜湾91联排260-270鲁商凤凰城602.2联排、叠加高层联排248高层三房130、150外滩明珠422.2高层三房160产品特征：从规模上看，竞争板块中大盘集聚，40万平方米以上的项目达到6个；更有澜泊湾、沂龙湾和滨河国际三个百万大盘。从容积率来看，除月澜湾纯别墅社区和环球国际为商混类的，其余项目的综合容积率基本在2左右。产品形态来看，多为综合类社区，高层、小高层为绝对主导，多层、洋房和别墅等低密度产品相对稀缺。户型面积以三房130-140为绝对主力。产品分析本项目无论规模还是容积率都没有优势市场竞争分析-13-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告价格分析板块项目建筑类别均价(元/m2)主力面积主力总价(万元)南坊板块澜泊湾高层、双拼沿河一栋7500另外两栋4600三房140、190沿河一栋105、143另外两栋64、87世纪新筑电梯多层3850三房130三房50环球国际高层3500二房64、90三房117、138二房22、32三房41、48杏坛文化家园小高层、高层小高层3500高层3300三房130三房46沂龙湾（二期）花园洋房小高层洋房4800小高层3500洋房三房130-140小高层三房130洋房三房62-67小高层三房46城市主人多层、电梯多层小高层多层3800三房13050滨河阳光叠加、多层、高层叠加6000多层4000叠加250多层三房130叠加150多层三房52月澜湾联排8000260-270208-216滨河板块鲁商凤凰城联排、叠加、高层联排11000叠加9500高层4200联排248叠加240高层三房130、150联排272叠加216高层三房58、63外滩明珠高层4400三房160三房70价格特征：南坊板块多层和高层产品的均价在3500-4000元/㎡之间。滨河板块的高层在4200-4400元/㎡之间。沿河景观资源楼栋价格明较高，凤凰城沿河楼栋单价在5500元以上，澜泊湾沿河一栋更是卖到全市高层住宅最高价，达到7000元/㎡。现有市场，多层相对高层的价差不大，但是花园洋房和别墅类产品溢价空间明显。洋房产品有30%的溢价；叠加产品达到1.5：1的比价。联排产品和高层可以达到2：1。在没有景观资源的前提下，洋房等低密度产品的高溢价可能是本项目的突破口市场竞争分析-14-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告项目推盘时间产品已推套数已售套数销售率月均去化外滩明珠2007.8高层48536075%15鲁商凤凰城2008.5高层联排联排98高层851联排88高层510联排90%高层60%别墅6高层34沂龙湾（二期）2008.8洋房小高层洋房300小高层400洋房290小高层133洋房90%小高层34%洋房21小高层11杏坛文化家园2008.10小高层40017543.8%18城市主人2009.3多层1427049.3%14澜泊湾2009.3高层19817890%36滨河阳光2009.5.2叠加多层叠加25多层220叠加20多层200叠加80%多层92%别墅7多层67月澜湾2009.6.10联排463985%16世纪新筑2009.7电梯多层1609660%24环球国际2009.9.高层280000去化分析去化特征：在09年全国市场全面回暖的情况下，区域项目去化情况一般，月均在29套左右。从项目推量来看，各项目都采取比较保守的，有控制的推盘，去年开盘的今年基本以去化库存为主。整体来看大盘以及有沿河资源的项目去化情况相对较好。从产品来看，洋房和多层相对高层去化速度较快；由于稀缺性，别墅类产品去化速度也不错。竞争板块住宅去化情况(套/月)74142901020304050607080最多去化最少去化平均去化注：沂龙湾没有包含一期小高层去化，总月均去化在55套左右整体月均去化速度较慢，低密度产品去化速度相对较快市场竞争分析-15-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告供应分析项目总建(万m2)已推量(万m2)销售量(万m2)未推量(万m2)剩余体量(万m2)外滩明珠42753537鲁商凤凰城601494651沂龙湾123262297101杏坛文化家园4230262216城市主人28212526澜泊湾13932.5136136.5滨河阳光1003.5396.597月澜湾910.8588.15世纪新筑26.52.51.52425环球国际2.6002.62.6合计572.18970.85492.1500.25供应特征：主要竞争板项目的块剩余体量在500万平方米（包含公建配套），后期供应量巨大。以月均去化29套，套均面积130平方米计算，可售住宅面积400万（扣除约20%的商业、酒店、公建配套等），两个竞争板块的剩余体量需要8.8年的去化时间。考虑到南坊板块一级市场的未来供应，实际就南坊板块未来应该就有超过500万平方米以上的供应。竞争板块供应量巨大，未来竞争愈加激烈注：沂龙湾和杏坛文化家园的销售量中包含团购市场竞争分析-16-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告客源分析本市70%乡县25%外地5%南坊板块区域客源构成15%70%15%0%20%40%60%80%公务员私营业主其它南坊板块客源职业构成客户特征：区域来源：本市70%占主导，但是由于南坊是新版块，主要还是兰山区导入客源；当然作为地级市对周边县城的也有一定的吸引。购房目的：15%投资，85%自用；自用为绝对主力客源，投资客主要看重未来的的规划，但是比例不高，以临河项目相对较多。消费特征：前期项目有较高比例团购，现在团购比例逐步减少。职业特征：私营业主为绝对的主力客源，占到70%。品质较高的项目有一定的公务员改善性需求。年龄特征：22-35岁50%，主要首次和首改的；35-45岁的再改和多次改善性客户居多。导入型客源；私营业主和自住需求占主导市场竞争分析-17-临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告竞争市场总结大盘聚集、综合性社区为主，高层、小高层主导，低密度产品稀缺；户型以三房130-140㎡为主产品分析板块价格在3500-4000元之间，景观资源价差明显，花园洋房和别墅类