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1临沂北城置业有限公司万和中央广场建设项目可行性报告2第一章项目概况1.1项目单位概况临沂北城置业有限公司位于兰山区南坊大官苑社区办公楼七楼，公司拥有工程、营销、财务、行政类各种高中级技术人才40人，公司实行董事会领导下总经理负责制。1.2项目概况一、项目建设背景及意义本项目的建设地位于临沂市北城新区，北城新区是一个集市政服务、教育科研、文化体育、商业服务、生活居住、休闲娱乐等功能于一体的现代化片区。它将是临沂未来的政治、经济、文化中心。随着北城新区的建成，大量商家将涌入北城新区创业，随着北城新区就业人口的增加，区内的居住人口也会迅速增加。根据规划，到2010年，北城新区的人口将达到37万，这需要大量的商场和酒店作为支撑，为北城新区得居民提供优质的生活配套服务。本项目处于北城新区重点发展的位置，市场发展前景很好。随着新的城市规划的逐步实施，临沂市北城新区将迎来新的发展，本项目的建设一方面可满足该区内居民的商业服务需求，另一方面又可促进“大临沂、新临沂”的建设。3本项目属于商业地产项目，该项目横跨投资、生产、消费三大领域，一方面激活最终消费，带动中间需求；另一方面能够改善民生，能够拉动经济增长。二、项目建设地点本项目建设地点位于临沂市北城新区沂蒙路中段东侧，东至沂蒙二路，西至沂蒙路，南至三和五街，北邻政府储备用地。三、建设内容及规模本项目规划总用地面积158110平方米，建筑占地面积65840平方米，总建筑面积702600平方米（地上建筑面积627300平方米、地下建筑面积75300平方米），地上建筑面积627300平方米包括商业金融建筑面积467796平方米，高档酒店面积159504平方米；地下建筑面积75300平方米包括20000平方米的地下设备用房和消防水池；绿地面积39526平方米。建筑密度42%，容积率4.0，绿化率25%。停车位3000个，其中，地面停车位320个，地下停车位2680个。本项目主要建设内容包括多层、小高层、高层建筑。四、工程设计方案（一）设计依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2002）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《屋面工程技术规范》（GB0207-2002）《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008年版)4《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）《旅馆建筑规范》（JBJ62-1990）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年修订版）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）临沂市规划管理部门有关批文（二）设计要求1、建筑规划要求（1）建筑控制高度地上不大于100米、地下不大于15米;（2）建筑退让距离建筑后退道路红线控制标准：多层商业后退沂蒙路（规划红线60米）不小于25米，后退沂蒙二路（规划红线30米）不小于25米，后退三和五街（规划红线60米）不小于25米；高层建筑后退道路红线应满足《临沂市城市规划管理相关控制标准》要求；地下建筑物后退道路红线和用地边界，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板得底部距离）得1.5倍，且最小值为10米。建筑后退用地边界：多层建筑后退北侧用地界限不低于建筑高度的0.75倍，且不小于10米；高层建筑后退北侧用地界限不低于建筑高度的0.5倍，且不小于15米。（3）建筑间距多层与多层之间不小于6米，高层与各种层数之间应满足消防、疏散和视觉卫生要求。52、城市设计要求（1）建筑设计沿城市道路设置商业和公共服务建筑，建筑体量、风格应与周围环境相协调。（2）建筑立面、色彩、造型建筑设计要采用现代设计手法，建筑组合要做到高低错落有致、进退有序。高层建筑要组团布置，沿街建筑长度不超过60米。（3）室外广场在城市道路交叉口处设置一定面积得公共绿地。（4）户外小品、雕塑：按规范设置花木草坪、花坛水面、凉亭、雕塑设施等，停车场地和铺装地面，用地内布局应有明确的功能划分。3、交通规划要求（1）交通出入口方位机动车：从地块东部开口；（2）停车泊位机动车：配建公共建筑每平方米建筑面积不少于0.5个机动车泊位。自行车：配建公共建筑每平方米建筑面积不少于8个自行车泊位。（三）规划分析1、规划布局分析根据地块地理特性，本地块共分为东、南、西、北、中5块区6域，11栋建筑以项目区中心广场为核心错落有致的布局在整个区域内，通过建筑物与中心广场的间隙实现道路布置方式，形成项目区主干道，贯通整个项目区，使来往车辆行人能够便捷通畅穿梭。拟在地块中央区域设计一个长200M×156M巨型内置十字街的大卖场，且大卖场中心屋顶为近1000㎡的从上到下采光通透房顶实现真正的一站式高端消费体验，将国内南北精品、外国潮流、食品单元、服饰元素、家具电器、前线电子等合理调配布局，把这个巨型大卖场打造成鲁东南乃至晋、苏、皖、鲁的标志性生活港，整个地块采用U型布局，停车地下化、沿地块周边道路后退20—30M后布置五星级酒店、水吧、K吧，特别是沂蒙二路正面应布置多层商业门店以条条道路通罗马（中心大卖场）的形式组织交通布局。充分发挥地段位置优势，力求打造出城市综合商业娱乐区域，以提高这一片区的商业热度，推动区域经济发展提高项目整体形象和综合水平。2、规划设计（1）裙楼裙楼公共部分的动线设计，以大堂中庭周围回廊流线为基本骨架，且围绕中心入口大堂吧景观，对原有底层各功能布局适当调整，结合大堂入口和水会入口，在建筑南侧设置水会单独出入口，与酒店大厅及中餐部分流线互不打扰，又可以通过东侧连通廊联通。个功能布局分区明确流线合理，又可以有机集合使用方便。在一层设有总服务台、前厅、大堂吧、咖啡厅和商务中心，水会大厅，男女宾等。二、三层围绕着大堂的天井，配置了中餐包间和水会专用休息厅及水会包间。7（2）主楼主楼平面以电梯筒为核心布局，共设置2部防烟楼梯间，4部电梯，每层服务梯筒内设布草间。中间楼层均为各类客房专用层，保证了入住客人的私密性。客房东南侧的前端是观光电梯，客人在到往客房的同时可透过观光电梯欣赏东侧河道景观，考虑了视野的享受。（3）商业立面设计建筑造型设计贯彻“纯粹、工整”的设计理念，商业立面则更注重商业气氛的营造，一切从功能出发，体现现代人对生活的追求与体验。（4）绿地设计项目区内的绿地规划，应根据项目区的规划布局形式，环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。（四）建筑工程设计建筑分类和耐火等级：建筑类别为二类，耐火等级为一级。建筑设计使用寿命为50年建筑抗震设防烈度为7度1、墙体非承重墙体以及围墙禁止使用粘土砖±0.00线以上的承重墙体，禁止使用实心粘土砖。本工程墙填充部分采页岩烧结多孔砖（非承重）；100厚内墙为120厚加气混凝土砌块。凡采用砌体砌筑的排风道、排烟竖井、各类管道井、当内部不能粉刷施工时，及其井道8内壁要求边砌筑边刮平砌筑砂浆。外墙保温采用30厚挤塑型聚苯板外保温系统，保温墙体的施工必须严格按照有关规程或技术要求进行，防止保温层及粉刷出现空鼓和裂缝，保温层的钢丝网应有防雷接地措施。底层室内相邻地坪有高差时，应在高差处墙身的侧面加设防潮层。当墙身一侧设有花坛和覆土时，相邻外侧应设防潮层。防潮层做法为20厚1：2水泥砂浆加5%防水剂粉刷。2、楼地面室内外回填土必须分层夯实，压实系数不小于0.90，并按规范要求控制含水量。回填时不得使用工程垃圾、块状物、过湿土、淤泥、腐植土等。室内地面的混凝土垫层，均应设置纵、横向伸缩缝，纵向伸缩缝应采用平头缝或企口缝，间距为3-6m，横向伸缩缝宜采用假缝，间距为6-12m，假缝的宽度为5-20mm，高度为垫层厚度的1/3，缝内填水泥砂浆。厕所等有防水要求的地面，当房间采用轻质隔墙或空心砌块墙体时，墙底部应设置高度为≥180，C20细石混凝土地垄（地梁）宽度同墙厚。厕所的楼板上应加设防水涂膜两度。当允许砌筑在地面时应将隔断过隔墙下的混凝土垫层局部加厚加宽，厚度为250mm，底部宽度为墙厚+200mm且向上按45°放坡，垫层的回填土必须分层夯实。3、屋面屋面防水等级为Ⅱ级，2道防水设防，防水层耐用年限15年。9平屋坡度为2%，建筑找坡（找坡层可与保温层合二为一），建筑找坡使用憎水膨胀珍珠岩，最薄起始厚度为30mm。卷材防水屋面，卷材采用sbs改性沥青防水卷材，所用粘合剂、嵌缝胶、保护层应与所选卷材匹配。连接处以及基层的转角处均应做成圆弧。屋面天沟、檐沟纵向排水坡度为1%。泛水及落水管处均附加防水卷材一层。屋内女儿墙或檐口边四周需设置避雷支架。4、防火构造所有墙壁留洞穿管后应用非燃料材料堵塞；楼面用细石砼，墙身与周边标高相同的砖砌体。5、防水设计防水砼如出现离析，必须进行第二次搅拌，当塌落度损失后不能满足施工要求时，应加入原水灰比的水泥浆或二次掺加减水剂进行搅拌，严禁直接加水。防水砼结构底板应连续浇筑，不得留置施工缝，在墙体上的水平施工缝应留在高出底板不小于200mm及顶板底部，若留置垂直施工缝应留在结构变形缝处。穿墙管（盒）应在浇筑混凝土前预埋，穿墙管与内墙角，凹凸部位的距离应大于250mm。（五）结构设计小高层、高层采用框架剪力墙结构，多层采用框架结构（1）上部结构小高层、高层采用框架—剪力墙体系。位于平面核心的楼、电10梯间及管井布置剪力墙，其余部分为现浇梁柱框架，剪力墙和部分柱直落地下室底板，采用高标号混凝土以减小梁柱断面。内外墙采用轻质材料，以减轻结构自重，防止主体结构变形。主入口上方雨棚采用透光轻钢网架。多层地上部分均为框架结构，拟采用新型轻质环保块砖，外墙保温采用符合结构，内侧贴保温层，可满足建筑节能要求。卫生间隔墙采用GRC圆孔隔墙板，由GRC层（双面）与水泥膨胀珍珠岩夹芯层组成，板口为企口连接。楼梯、阳台均为现浇结构，洞口处以圈梁代过梁。（2）基础小高层、高层基础采用独立基础与筏板相结合。楼下基础以中风化石灰岩为持力层，地基承载力fk=2000kPa。基础宽度大于2.5米时，底板受力钢筋长度可按0.9倍基础宽度交错布置。基础梁、筏板的上部钢筋应在支座附近搭接，下部钢筋应在跨中附近搭接。多层基础形式为砼条型基础。所有混凝土基础标号为C30，基础垫层标号为C10。根据项目区及周围岩土工程勘察报告，以第二层粉质粘土作为基础持力层，按地基承载力特征值f2=190KP2设计。建筑用钢筋应使用φHPB235、φHRB335。（六）装修设计1、门窗外门窗与四周墙体连接处应做到密闭防渗，门窗采用塑钢窗。本建筑中玻璃的选用应符合《建筑玻璃应用技术规程》的要求。门窗玻璃采用双层中空玻璃。112、装修室内墙、柱、门窗、洞等阳角均做20厚1：2水泥砂浆护角线，其高度不低于2m，每侧宽度不小于50mm，内窗台均做1：2水泥砂浆粉面，并做50mm宽护角线。外墙窗台、阳台、压顶和突出的腰线等处均在上面做流水坡度，下面做滴水线，滴水线宽度不小于10mm，且平整光滑。建筑物楼层的外窗台，离楼面高度不足0.8m，在室内靠窗一侧应设置防护栏杆，栏杆应坚固耐久，能承受规范规定的水平荷载，栏杆高度不小于1.05m。所有钢制构建件，配件不露面部分需刷防锈底漆二度，露面部分经除锈后刷防锈底漆二度，面漆二度。所用面漆为调和漆，底漆与面漆应匹配。木制构建，配件均刷亚光清漆二度，不露面木制品与砌体接触部分均满涂防腐油。木门窗为本色，铝合金门窗为银白色，塑钢门窗为白色，栏杆为不锈钢本色，扶手为栗壳色。（七）地下室设计1、设计依据《地下工程防水设计规范》《地下防水工程施工及验收规范》《地下建筑防水构造》《TS系列高分子复合防水卷材建筑构造》《地下室防水》2、防水设计12本工程防水等级为一级，要求不允许渗水，围护结构无湿泽，因此必须由专业资质施工单位进行施工，除以本设计外均以《地下工程房水规范》（GB50108-2001）为准。根据地下防水原则，采用三道防线做法，±0.000标高以下的钢筋混凝土结构底板、楼层板、混凝土墙体、柱及侧墙等均采用加HLC-1膨胀剂的自防水混凝土，要求防水剂供厂家必须保