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GemdaleCorporation科学筑家金地自在城五期产品策划评审报告GemdaleCorporation目录一、市场客户部分1、项目市场定位及系列归类2、产品主张介绍3、价值树及价值点建议二、设计部分4、规划方案5、单体户型（含单体户型配置标准）6、立面设计（含立面配置标准及设计方案）7、精装修（精装配置标准）8、景观（景观配置标准）9、技术三、开发分期、示范区介绍及初步测算GemdaleCorporation1.1客户定位与项目决策比较----公寓客户来源：现有高层客户以邻近雨花建邺区为主，向外辐射至全市成交客户区域分析25.56%28.70%5.38%5.83%8.52%0.45%5.38%6.73%0.90%7.62%0.45%3.14%1.35%建邺雨花台秦淮梅钢板桥白下滨江开发区雨花开发区下关江宁江北鼓楼玄武GemdaleCorporation客户素描：客户类型——高层客户家庭生命周期：二人世界、喜得贵子、少年子女家庭年收入：20-30万户型需求：经济型两房、三房代表客户：陈先生，27岁，新街口某企业普通白领，从业4年，月收入6000元。购房最主要考虑性价比和社区配套问题。客户身份识别：尚未结婚或准备结婚，刚性需求，想拥有自己的房子，购房时看重性价比、便利度、产品力和品质感。购买动因：1.1客户定位与项目决策比较GemdaleCorporation1.1客户定位与项目决策比较客户素描：客户类型——别墅客户家庭生命周期：青年子女、成年子女、三代同堂家庭年收入：30万-60万户型需求：180-200平米代表客户：建邺某小区邹先生，45岁，小孩上中学，三代同堂，家庭经济情况好，奥体工作、现居住河西高层公寓，希望改善成联排别墅，同时看中自在城的性价比及体育公园配套。客户身份识别：过多年打拼有一定经济基础，随着收入及社会层级的提升，希望拥有别墅居住体验，购房时看重品质感、配套、服务及性价比。购买动因：GemdaleCorporation定位类型客户属性现在项目决策阶段别墅客户客户细分传统三四档客户身份私营业主、企业高管、政府官员为主客户地域来源城市中心区导入客户年龄组成35-50为主家庭结构组成青年子女、成年子女、三代同堂客户收入60-100万左右购房目的组成改善居住环境置业次数组成多次改善主要交通工具私家车1.1客户定位与项目决策比较GemdaleCorporation1.1客户定位与项目决策比较定位类型客户属性现在项目决策阶段高层客户客户细分奋斗二三档客户身份小私营业主、中高级白领以及企业技术人员为主客户地域来源城市中心区导入以及项目周边建邺、雨花区域客户年龄组成20-35为主家庭结构组成二人世界、喜得贵子、少年子女为主客户收入8～20万左右为主购房目的组成结婚、提升居住环境置业次数组成首次置业为主，部分改善主要交通工具公共交通GemdaleCorporation褐石系列客户属性价值观关键词关键词的含义传统型温馨经典文化通过描述温馨在客户生活状态中的具体表现挖掘出品位的背后含义通过描述经典在客户生活状态中的具体表现挖掘出经典的背后含义通过描述文化在客户生活状态中的具体表现挖掘出享受的背后含义浪漫通过描述浪漫在客户生活状态中的具体表现挖掘出品位的背后含义GemdaleCorporation褐石系列客户以文化情调型中产阶层为代表1.褐石系列客户的价值观以传统型为主，档次以三、四档为主，属于三四档传统型中讲究文化情调的客户。2.这部分中产阶层阅历丰富，能够接受新鲜的事物。但是，他们骨子里面又是传统型的：他们顾家庭，他们虽接受新事物但并不是时尚的狂热追求者；他们怀旧，喜欢经典的事物。GemdaleCorporation褐石系列客户类型以传统三四档为主根据调研确认褐石系列客户的价值观以传统型为主，档次以三、四档为主，属于三四档传统型中讲究文化情调的客户。根据调研结论在传统型客户基础上绘制出PROFILER图，其关键词主要有：品味、经典、自然、活力、品牌。01020304050607080901000102030405060708090100E+E-ER+R-R刺激·乐趣新潮•酷自由自在自我展示活力经典安逸自然品味简约亲和力安全明智购物全面成本品牌质量服务科技个人效率定制化GemdaleCorporation褐石系列客户价值观关键词：文化、温馨、浪漫、经典在PROFILER价值观关键词基础上，根据客户选择出的“理想中居住的小区产品和生活方式”的关键词，并结合我们总结出的客户在访谈时重复出现的一些关键词，我们可以综合出褐石系列客户的价值观关键词为：文化、温馨、浪漫、经典。浪漫安静经典品位享受温馨客户自己选择的关键词品位质感不落伍经典文化享受访谈中出现频率较高的关键词+文化温馨浪漫经典品味经典自然活力品牌服务PROFILER价值观关键词+GemdaleCorporation1.2项目产品系列及档次归类褐石系列名仕系列世家系列天境系列现代系列传统、奋斗类人群为主传统类人群为主传统偏逍遥人群为主逍遥、现代类人群为主现代类人群为主高端五档人群为主中高端四档人群为主五期别墅三档人群为主别墅、高层五期高层二档人群为主按系列划分按客户档次划分GemdaleCorporation1.3物业类型及户型配比产品类型单元数/层数户型编号套数套数配比面积配比楼层分布户型面积分项总面积联排3FC1103%8%1F-3F2102098C212842%92%1F-3F1922460213826700多层洋房7FB162%13%1F143.8862.7B283%17%2F135.51084B383%16%3F130.21041.7B4165%31%4.5F125.32004.8B583%13%6F108.7869.6B683%11%7F87.4699.1546562多层住宅2+7FD1145%13%3F-9F1061484D28428%71%3F-9F93.37833.8D3145%16%3F-9F125175011211067.8TOTAL304100%44329GemdaleCorporation1.4价格定位与项目决策比较销售周期高层调整至2013-2014年，别墅为2014年高层售价11500元/平米（精装修），别墅售价22000元/平米。现阶段可研阶段五期单位合计2013年2014年合计2014年销售价格（元/m2）酒店式公寓元/m2高层元/m21200011500135001350013500洋房元/m22200022000别墅元/m22452622000销售面积（m2）酒店式公寓m2高层m23901617334216823901639016洋房m2别墅m220580205802058020580销售金额（万元）酒店式公寓万元高层万元5700057000洋房万元别墅万元4530045300GemdaleCorporation目录一、市场客户部分1、项目市场定位及系列归类2、产品主张介绍3、价值树及价值点建议二、设计部分4、规划方案5、单体户型（含单体户型配置标准）6、立面设计（含立面配置标准及设计方案）7、精装修（精装配置标准）8、景观（景观配置标准）9、技术三、开发分期、示范区介绍及初步测算GemdaleCorporation褐石系列的产品主张建议从融合客户与产品的角度出发，用“不”系列的三句话作为褐石系列的产品主张，并且增加了对于具体关键词的诠释。通过后面的诠释可以了解到这三句话是基本融合了褐石系列客户特征与产品特点的。经典可以通过褐石街区的砖石、立面、景观小品、装饰符号等找到痕迹，这种历久弥新的经典同时也在今日成为了一种新的时尚，而这种时尚则是不留痕迹的。正因为设计是精雕细琢的，在褐石街区中精致浪漫有情趣的生活就会经常在不经意间产生。褐石街区是一个开放性的社区，兼容多种文化。虽然一般都不在市中心，但褐石街区的商业与整个开放型的街区提醒您是生活在都市里面的，并且没有都市的冷漠感。产品主张人文风格人性功能人情社区不过时的经典不经意的浪漫不淡漠的都市GemdaleCorporation不过时的经典褐石建筑风格中保留了几种不同时期古典建筑的元素的融合，这种岁月的积淀与延续，才使得褐石建筑愈加经典。GemdaleCorporation不经意的浪漫褐石产品设计中对于户型的情趣空间的利用是比较极致的。顶层的小小阁楼，可以仰望星空。地面的花园，既可以养花陶冶自己的性情，还可以成为邻里之间交流的平台。GemdaleCorporation不淡漠的都市褐石产品是一种有活力的都市生活的代言，它营造的是适度繁华，是一种便捷的生活方式，是中产阶层对时代进步与自身富足的适度享受，有其所期望的生活便捷，在这里是保留了都市的文化生活氛围的。GemdaleCorporation目录一、市场客户部分1、项目市场定位及系列归类2、产品主张介绍3、价值树及价值点建议二、设计部分4、规划方案5、单体户型（含单体户型配置标准）6、立面设计（含立面配置标准及设计方案）7、精装修（精装配置标准）8、景观（景观配置标准）9、技术三、开发分期、示范区介绍及初步测算GemdaleCorporation项目产品价值树建议产品价值立面景观与外部空间室内公共空间户型精装修设备与智能化技术材料档次商业及配套会所与活动场所服务工艺与质量及格线标准线标杆线综合前面对于产品主张的分析结论以及主要竞争产品的价值树结论可以得出：现代系列的产品价值树的以下四个要素需要成为标杆要素：户型、景观、立面、商业配套。GemdaleCorporation外立面价值点建议及格线标准线标杆线立面项目产品价值点建议GemdaleCorporation高层立面价值点建议——褐石风格外立面，彰显品质GemdaleCorporation别墅立面价值点建议——褐石风格外立面，彰显品质别墅立面采用褐石风格建造，极富小资情调的建筑风格和浪漫情怀，具有人文艺术的居住价值GemdaleCorporation商业立面价值点建议——褐石风格，着重于精神氛围的营造沿北侧商业街区设计要着重打造褐石精神区域，要注意与六号路对面的现代风格商业街的呼应GemdaleCorporation景观价值点建议及格线标准线标杆线景观项目产品价值点建议GemdaleCorporation褐石景观特质人文、生活、自然，是褐石街区景观所展现出的强烈特色景观与建筑紧密呼应、相应生辉，使褐石街区魅力历久弥新GemdaleCorporation高层景观价值点——因五期高层占地空间较小，景观难以出彩，因此景观塑造价值点主要以精美的庭院及入户景观为主GemdaleCorporation高层景观价值点——对入户景观进行加强，以弥补大景观缺失之憾GemdaleCorporation洋房景观价值点——呼应建筑浑然一体，门前小院的老树、窗边爬满的青藤……一切都那么自然、和谐GemdaleCorporation本案别墅景观设计八大原则需注重景观的均好性全程不同节点关注客户感受四季应景五重垂直绿化通过水景打造社区景观灵魂因地制宜节省成本适当增加名贵树种致力于解决客户在居住体验中对景观细节的不满足GemdaleCorporation价值点一——五重垂直绿化：精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配五重垂直绿化第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木；第五层：草坪、地被。GemdaleCorporation价值点二——通过水景打造社区景观灵魂：景观的灵性所在：聚财聚气，丰富灵动GemdaleCorporation为数不多的硬质铺装更多采用大量的软景价值点三——组团景观：无处不在的软景+特色少量硬质铺装，形成有生命的园林，比建筑本身更打动人GemdaleCorporation户型价值点建议及格线标准线标杆线户型项目产品价值点建议GemdaleCorporation高层户型价值点紧凑实用的户型设计；合理方正的平面功能；合理的开间及面宽设计，保证居住舒适度；G