个人住房公积金贷款的运作

第十二章房地产按揭贷款代办服务•学习目标•1．理解个人住房抵押贷款的概念和种类。•2．掌握个人住房抵押贷款的特征和几个主要术语。•3．掌握个人住房商业性贷款的运作程序。•4．理解住房公积金的概念及内涵。•5．了解住房公积金的支取条件及出具的证明材料、支取程序。•6．掌握住房公积金贷款的运作程序。•7．掌握转按揭的办理程序。•8．掌握房地产按揭贷款及费用的计算。第一节个人住房抵押贷款概述•一、个人住房抵押贷款的概念及作用•住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房为抵押品、按照固定或浮动的利息率计算，在较长的时间内分期还本付息的贷款。个人住房抵押贷款是一种中长期消费性贷款。•住房是价值高的家庭必需的生活资料，一般相当于家庭年收入的若干倍，购房者很难一次性付清购房款。个人住房贷款是国家为了支持城镇居民购买自住普通住房而专门设定的一种消费信贷。其贷款期限较长、借贷条件较宽、利率较低。•个人住房抵押贷款能有效地提高购房者的经济支付能力，把居民个人对住房的潜在需求转变为现实需求，有利于改善居民的住房条件，加快住房建设和住房制度改革，使住宅产业成为国民经济的支柱产业。同时也有利于商业银行调整贷款结构，改善资产质量。二、个人住房抵押贷款的种类•（一）按资金来源划分•按资金来源划分，个人住房抵押贷款可分为商业性贷款（也称为自营性贷款）、公积金贷款(也称委托性贷款)、组合贷款（由商业性贷款和公积金贷款两部分组合而成）。•1．商业性个人住房抵押贷款是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各种类型住房的自然人发放的贷款。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度和期限所受限制较小。•2．公积金个人住房抵押贷款又称为政策性个人住房抵押贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时发放的贷款。该类贷款不以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。•3．个人住房组合贷款是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时，同时发放的商业性个人住房贷款和公积金贷款。个人住房组合贷款是由商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款两个独立的贷款品种组成的。鉴于其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。•（二）按贷款用途来分•这里以中国工商银行为例介绍个人住房抵押贷款种类。工商银行目前开办的个人住房抵押贷款业务主要包括：个人住房贷款（其中包括期房贷款和现房贷款）、个人二手住房贷款、个人住房装修贷款和个人住房抵押消费贷款。•1．个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类自用住房的贷款。这是目前主要的抵押贷款种类。以借款人是否取得房屋产权证为标准，个人住房贷款又分为期房贷款和现房贷款两种。其中现房指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋；在建工程、已经交付使用但未取得房屋产权证的房屋统称期房。•2．个人二手住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用二手住房的贷款。个人二手住房贷款的操作流程与个人住房贷款业务基本一致，其中贷款额度不超过房地产评估机构评估价值或房屋实际交易价格的60%（以较低者为准），贷款期限一般不超过20年，最长不超过30年，贷款利率按照个人住房贷款利率执行。•3．个人住房装修贷款是贷款人向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。个人住房装修贷款单笔贷款额度原则上不超过15万元，同时不超过装修工程总费用的70%，贷款期限最长不超过5年，不办理展期。对利用个人住房贷款购房并且提供同一抵押物的借款人，其装修贷款额度与未清偿个人住房贷款之和不能超过抵押房产市场价值或评估价值的70%（该额度限制以最低值为准）。•4．个人住房抵押消费贷款，是指借款人以自有产权住房为抵押物，向贷款人申请用于购置家具、家用电器、家居装修等消费的贷款。•（三）按住房交易形态分•按住房交易形态分，个人住房抵押贷款可分为首次住房贷款和再交易住房贷款。•1．首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，也称“一手房”贷款。•2．再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。•（四）按利率是否变动分•按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。这种分类的基本前提是利率市场化，贷款机构能够决定贷款利率。•我国金融市场上利率仍是由中国人民银行制定，各商业银行自主权很小，因而没有真正意义上的固定利率和可变利率抵押贷款。按照中国人民银行的规定，抵押贷款遇利率调整时，从下一还款年度采用新利率重新计算贷款本金和月还款额。因此，我国抵押贷款具有一定的可调利率抵押贷款的特征，借款承担了利率变动的风险。•（五）按还款方式分•按照还款方式的不同，我国目前抵押贷款主要有：一次还本付息、等额还款和等本金还款三种。此外，一些银行还提供了等比累进还款和等额累进还款的还款方式。上述还款方式是根据中国人们银行有关规定产生的。1998年中国人民银行在各商业银行实践的基础上下发了《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》，要求抵押贷款期限为1年的，采用到期一次还本付息；贷款期限超过1年的，主要采用等额本息还款（即等额还款）或等额本金还款（即等本金还款）两种归还贷款本息的方式。•1．到期一次还本付息法，是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，适用于1年期内（含1年）的个人住房贷款。在实践上，这种贷款很少。•2．等额本息还款法（等额还款），是指采用按月等额还款的一种方式。•3．等额本金还款法（等本金还款）就是每月归还等额本金，利息逐月减少的还款方法。•4．等比累进还款法，又称等比递增（减）累进法，就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段比上一时间段多（少）约定固定的比例，而每个时间段内每月按等额还款法还款的一种还款方式。•5．等额累进（减）还款法，也称等额递增（减）累进法，其还款方式与等比累进还款法类似，不同之处是将在每个时间段约定多（少）还款的“固定比例”改为“固定额度”，每个时间段按固定额度递增（减）还款。三、个人住房抵押贷款的特征•个人住房抵押贷款作为一种消费性贷款，与银行一般贷款相比，有其自身的特点。•1．零售性•个人住房抵押贷款的对象是自然人，而不是企业或项目。相对于金融机构而言，这种贷款笔数多，投向相当分散，单笔住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质。•2．定向性•住房抵押贷款是与住房有关的贷款，包括购买、修理、装修住房等用途的贷款。•3．贷款数额大，期限长•住房抵押贷款的期限一般为10～30年，最长可达40年。多采用分期付款的还款方式。个人住房贷款属中长期消费贷款。•4．分期偿还•个人住房贷款相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款。因此，银行向借款人提供分期还款方式，由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息。四、个人住房贷款的几个主要术语•1．贷款金额•简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借款人的借款数额会做出限制性规定，所谓的贷款限额。比如，我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的80%。•2．首付比率•通常是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。例如，一套总价60万元的住房，若首付比率为20%，则购房人的首付款为12万元。•3．贷款价值比率•贷款价值比率，也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。一般银行有最高贷款价值比率的规定，目前我国银行规定，贷款金额最高不得超过所购房地产价值的80%。•4．偿还比率•偿还比率是指借款人分期偿还的数额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，通常采用的是按月分期付款的方式偿还，其偿还比率即为借款人的月还款额占月收入的比率。在发放个人住房贷款时，银行通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿还能力的一个指标，并规定一个最高比率。•5．贷款余额•贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。第二节个人住房商业性贷款的运作•如前所述，个人住房商业性贷款又称为自营性个人住房抵押贷款或经营性个人住房抵押贷款，是一般意义上的贷款形式，是商业银行运用自身的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款。与公积金贷款相比，商业性住房抵押贷款的利率稍高、首付款比例较高，但申请手续相对简单。•商业性住房抵押贷款与公积金贷款的利率比较如表12-1所示。具备贷款条件的申请人向建设银行咨询向建设银行分理处（营业部）申请建设银行经办机构审批建设银行经办机构调查借款人开户领储蓄卡办理抵押担保质押和保险手续借款人按月还款借款人还清贷款本息，解除抵押担保借款合同生效、资金划入开发企业账户经办行与借款人签借款合同图12-1我国内地申请住房抵押贷款的程序一、商业性个人住房抵押贷款的审查•商业性个人住房抵押贷款的审查，包括对借款人申请材料的审查、借款人资信审查、抵押物审查、质押权利审查、对保证人的审查等。信贷人员按照安全性、效益性、流动性的原则，评估申请人所要求贷款的可行性，提出贷款额度、期限、利率、担保方式以及其他贷款决策方面的意见。•借款人申请个人住房贷款应向贷款行提交下列材料：•第一，合法的身份证件；•第二，借款人偿还能力证明材料，比如：收入证明；•第三，合法的购（建造、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件；•第四，抵押物或质押权清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；•第五，保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；•第六，借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。二、商业性个人住房抵押贷款的担保、保险与放款•商业性个人住房抵押贷款的额度最高为所购（建造、大修）住房价款或评估价值的80%，贷款期限最长为30年。在实际操作中，由于各地的经济状况不同、住房价格不同，并且考虑到借款人的年龄、工作性质、所购买的房屋类型、经济收入、还款能力、提供的担保方式等均不相同，视具体情况采取不同的贷款期限和额度。•银行与借款人应根据借款用途、不同的贷款担保方式签订有关合同。•第一，抵押贷款。贷款行与借款人签订《个人住房借款合同》，同时与抵押人签订《个人住房抵押合同》。•第二，质押贷款。贷款行与借款人签订《个人住房借款合同》，同时与出质人签订《个人住房质押合同》。•第三，保证贷款。贷款行与借款人签订《个人住房借款合同》，同时与保证人签订《个人住房保证合同》。•根据中国人民银行的有关规定，用财产作抵押的，必须办理抵押财产保险，保险期不得短于借款期限，借款合同有效期内，投保人不得以任何理由中断或撤销保险。抵押期间，保险单正本由贷款行保管，有关保险手续借款人可到贷款行认可的保险公司或委托贷款行办理，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的账户。•贷款行与借款人签订借款合同后，根据贷款担保的方式和当地的实际情况，借款人和贷款行都可以要求办理公证。•贷款行在收到抵押物收押证明，办妥保险、公证后，按借款合同约定的放款日期办理放款手续。如遇人民银行法定贷款利率调整时，执行最新公告利率。三、商业性个人住房抵押贷款的回收•借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。目前个人住房贷款采取委托扣款方式和柜面还款方式两种。目前，我国个人住房贷款偿还方式主要是月等额偿还和等额本金还款法。•四、商业性个人住房抵押贷款的违约责任及处置•违约是指借款合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，违约一方应承担相应的违约责任。个人住房贷款的违约方可能为贷款人、借款人或保证人。•（一）违约情形•1．贷款人未按合同约定的时间、数额和方式向借款人提供借款；•2．借款到期，借款人未按合同约定清偿全部借款本息；•3．借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款；•4．借款期间，借款人未按约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息；•5．借款人