个人住房按揭贷款风险产生和防范

个人住房按揭贷款风险产生和防范姜子华关键词：按揭贷款；风险；防范摘要:随着房地产业和金融业的改革与发展，个人住房按揭贷款已成为银行、房地产开发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的信用方式。然而个人住房按揭贷款欺诈现象也随之产生，已严重影响了商业银行的利益。本文从按揭贷款风险的产生和方法角度出发，探讨了按揭贷款风险的产生，并提出防范措施。伴随着人们对居住需求的不断变化和住房分配制度货币化改革步伐的加快，致使商业银行的个人住房按揭贷款业务得以迅速的发展起来。所谓按揭，是香港惯用的一种叫法，实际上就是购房者拿即将购入的房屋作抵押，向银行申请贷款以付购房款。自90年代末期以来，银行个人住房信贷一直保持了高速增长的势头，直接拉动了住房供求关系。据有关资料显示表明：2002年6月末，我国金融机构个人住房贷款余额6630.1亿元，是1997年末个人住房贷款余额的38.55倍。个人住房贷款的快速增长，促进了住房消费的增长，2002年末，个人住房销售金额达4710亿元，占同期商品房销售额的82.3％。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。这些问题都会反映到法律上形成一定的法律问题，因而个人住房按揭市场急待规范化、合理化、法制化，为按揭市场保驾护航。与此同时为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，有必要对个人住房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种法律问题进行研究。本文即在此背景下对个人住房按揭业务中的银行风险及防范等问题略陈己见，以期对我国个人住房按揭市场的健康发展有所助益。一、个人住房按揭贷款风险分析（一）个人住房按揭的内涵和法律特征由于住房是价值高的耐用商品，而占有住房市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的经济能力购房，必须借助于相适应的住宅信贷才能将住宅的潜在需求转换成为真正的住宅需求。在这种情况下就出现了住房按揭这一崭新的融资方式。所谓个人住房按揭贷款是指贷款银行向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人用所购住房作为抵押物、开法商提供阶段性担保的贷款形式。其中首付款不低于房价的20%、贷款期限最长30年。个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式（仅就中国而言），即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房产业的扩大再生产。因此，自个人住房按揭产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出期房或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将房产权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住房按揭贷款的迅速发展，这种观点显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭业务中同样存在不可规避的金融风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。那么，在按揭业务中银行风险来源于那些因素？有那些表现形式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房按揭的法律特征，这是分析银行风险、建立防范机制的前提。根据前述定义，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合同，购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。1、开发商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具体体现在购房合同中；2、银行与购房人的关系则包含两层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，银行是抵押权人；3、开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在两种相异的观点：第一种观点认为是连带保证法律关系，开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系，是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先偿还银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。（二）商业银行在个人住房按揭中的主要风险在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节，一旦发生违约情况，就很有可能发生银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房按揭中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险：1、来源于开发商的风险（1）、开发商的欺诈行为。欺诈银行按揭贷款形式多种多样，主要有四种：其一是开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途或者携款而逃，此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。其二是“虚拟售房”，即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同，并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。其三是“虚值售房”，开发商将房产的价值抬高，并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。其四是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋，这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。上述行为的出现一旦发生贷款纠纷时，商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。（2）、开发商为解决周转资金问题而欺诈银行贷款。现今房地产市场仍具有巨大的消费潜力和盈利能力。很多的公司热衷于房地产开发并不只是将它视为一种投资，在某种意义上更像是一种投机。然而房地产业毕竟是需要巨额资金支持的行业，在开发过程中出现资金短缺或者资金周转不灵而使开发项目停滞的现象司空见惯。开发商的项目大多有银行贷款的辅助。在不能进一步取得银行资金支持来解决资金周转问题的情况下，从银行套取购房人预售房屋按揭贷款就成为解决这一问题的有效途径。而且，相对于企业贷款，个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。房地产开发商可以同十几或几十个“购房人”签订房屋预售合同，在给他们开具首期付款收据之后即可获得银行的贷款。在银行无法追索贷款而决定起诉时，开发商就主动回购涉案房产，并承担全部“保证”责任。到此时，开发商的资金周转问题也解决了。（3）、由于房地产市场不健康的繁荣与火爆使得许多企业蜂拥而入，一些根本不具备房地产开发资质和能力的企业也混列其中。这些企业开发的项目完全依靠银行贷款和建设单位垫付工程款来维持，只有在房产开发完成销售完毕他们才有可能偿还银行贷款和建设单位的工程款。有些开发商的出发点纯粹就是为了骗取银行贷款。于是就出现了将根本不存在的楼层出售、与评估机构人员串通抬高房产估价，骗取了银行贷款的荒谬事情。可想而知，贷款收回也就毫无保障了（4）、开发商由于经营管理不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行及由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议，这样必然导致按揭贷款协议无法正常履行，致使银行信贷资产受到损害。（5）、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。2、来源于购房人的风险(1)、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行按揭贷款协议。（2）、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。（3）、由于我国的诚信制度和银行内部资源共享体制还没有建立，贷款人的信用情况无法掌握，恶意逃债者无法控制，下岗、失业人员无能力还贷的信用情况无法证实。及购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。3、来源于银行自身的风险（1）、银行没有严格执行贷款审核操作规程。按揭贷款，就其本意来说，是一种抵押贷款，即购房人将其依据买卖合同取得的房地产所有权或期待权抵押给银行，以获得银行贷款。因此，对于现房，商业银行要求进行抵押登记，对于期房则要求进行预售登记，预售登记具有公示的效力，可以对抗第三人。然而房地产开发商能够将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款，出现购房人违约致使银行金融风险的产生，显然是银行在审贷环节出了问题。（2）、银行贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入情况、支出情况等进行审查，以此来确定购房人的还款能力。但是实际操作中，因为由于我国的诚信制度和银行内部资源共享体制还没有建立，贷款人的信用情况无法掌握，恶意逃债者无法控制，开发商以房贷名义骗贷无法了解，下岗、失业人员无能力还贷也可能出现。而上述资料的来源主要是由购房人提交或者以问卷形式获得。它们的真实性无法得到保证。于是就会出现了一人在同一银行得到1千多万元贷款购买多处房产的现象。（3）、没有明确中介机构职责与责任。虽然贷款操作规程要求在某些情况下应具备中介机构的审查报告．但是这种规定已然被流于形式。中介机构提供的不是负责任的中介服务。律师事务所出具的法律审查意见依据的是购房人提交的材料（包括复印件），即使出现可疑情况也没有进一步作法律调查。资产评估机构同样良莠不齐，它们提交的资产评估报告与实际价值可能相差甚远。（4）、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显得异常重要）从而危及银行权益。4、来源于其它方因素的风险在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。二、住房按揭贷款风险的防范对策与建议（一）银行风险的防范个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。1、明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制在香港住房按揭中，银行与开发商不在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人与银行之间，与开发商无关。但是，我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占