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宝湾(国际)项目整体招商方案2014.6.3项目整体招商方案：•1、招商目标及策略•2、主要时间节点•3、项目业态规划•4、项目招商节奏•5、项目招商模式•6、招商团队组建•7、招商任务分解•8、招商考核管理一、招销目标•BW-2地块(总部基地)品牌商户入驻，完成销售面积约60000㎡•BW-03地块（展示交易区）商户入驻，完成销售面积约220000㎡•今年目标任务：销售额7亿，销售面积11万㎡招商策略领先商业模式：整合自身优势，通过“物流驱动商贸，品牌总部自营、展贸储运一体”的商业经营模式，构建低“成本经营、高频率交易、高效率配送”的领先竞争力，优化传统大卖场、老市场的经营瓶颈，赢得商户认同，避开同质化竞争。品牌总部集群：通过领先经营模式，赢得品牌大户们认可，以利整合关键行业资源，构建经营制高点，创新市场，赢得主动。蓄水养鱼，定向招销：对一线品牌、行业大户，推出优惠让利的招销策略，且降低资金门槛，以利快速入驻、开业，形成招商与经营的示范效应。商会合作，以商招商：通过与建材家具商会的资源合作，彼此互动，顺利实现BW-02、BW-03区域的招销，实现三赢。统一控制，设定门槛：实行“统一规划，统一业态、统一价格、统一签约、统一管理”的招商五个统一原则，把控商户质量，限制炒铺、投机，以便迅速做活做旺市场。比例控制，掌握主动：与商会的合作中，我们掌握绝对的主动，分批分次合作，待有效商户招销达到安全比例后，适当推出投资客户，以利于分期开盘提升溢价。二、招商推广主要节点5月6月7月8月9月10月11月12月4月1月2月8.28前品牌大户定向销售签约会9.28认筹11.28开盘、摇号、品类落位、签约2月8日：二次开盘5.15前9名（第一批）招销人员配备及培训工作6月底现场销售及客服到位、培训、流程制定12月底前签订销售合同及回款、完成年度招销目标。5-6月落实现场展陈、商务人员培训6月下旬与商会确定合作暨宝湾模式新闻发布会。（宝湾国际与安徽建材、家居商会联手打造安徽总部建材家居总部）10月下旬认筹商户品类、档次审核，业态规划调整、统一商管合同。10月中旬落实销售按揭业务银行。6月底完成招商中心装修及交付使用。4月底，确定招商合作模式及合作要点6月底前商管公司主要架构、拟定商管合同5月20日前与商会的合作的组织架构、操作流程、招商主要节点确定。6月上旬确定与商会合作协议，初步确定团购价、营销价格7月2~3次商会内部招商推介会、大户恳谈会8~9月建材家居招商大会9.28前合肥区域招商认筹推介会（2-3次）10月下旬开盘前销售准备、认筹商户审核二次认筹推广、储客11.10前落实销售合同文本办理预售许可证。11.15前房产面积测绘12月底前（二次开盘蓄水）8.8工程开工1F业态定位睡眠馆软体馆板式馆实木馆欧式馆红木馆陶瓷卫浴五金配套服务区（部分自持）高档石材卫浴三、BW—03业态规划说明：1、虚线部分为各品类业态的品牌类商户控制区。2、品类规划仅根据目前市场状况暂定，具体落位，将根据招商资源情况适度弹性微调。3、中庭位商铺不设置休闲餐饮业态，待经营后利用广场做少量个性规划。4、配套服务区规划有无明火休闲餐饮、银行等配套。业态面积/㎡间数品牌预留（间数）面积/㎡A（睡眠、软床、床垫）879085间141450B（客厅、沙发）890086间343519C（板式、板木、儿童）910088间444554D（实木、松木）910088间222277E（欧式）869084间222277F红木、办公890086间222277卫浴22660219间606210卫浴五金393038间//陶瓷22450217间606210精品石材445043间//配套服务区（自持）181863总计106970103429630637业态面积/㎡间数品牌预留(间数)面积/㎡门业、楼梯10858122间353115橱柜、移门、衣帽间9256104间302670油漆、涂料623070间//壁纸、布艺623070间171513小五金（水暖、管件）462852间//吊顶623070间//地板12460140间302670电器462852间//灯具783288间171513总计68659768129114815F业态定位办公配套装饰公司停车位停车位停车位停车位停车位停车位BW-03地块业态规划餐饮休闲业态数量面积占比餐饮休闲58间3610.8㎡1.7％办公配套19间1179㎡0.56％装饰公司47间2750.4㎡1.3％停车位1161个总计7540.2㎡3.56％BW-02品牌总部业态规划木质品区陶瓷区睡眠软体客厅板式户外藤器实木板木陶瓷区卫浴区灯饰软装区欧式新古典卫浴、橱柜区自持商铺自持商铺业态间数面积自持商铺（套数）预留面积木质品区7657922109陶瓷区1211298//卫浴区55574//灯饰、软装区45175//卫浴、橱柜区43600//家具区262721343930总计585943966039多层仓储1号库(规划）多层仓储2号库多层仓储1号库多层仓储1号库多层仓储1号库(规划）多层仓储2号库(规划）多层仓储2号库(规划）多层仓储2号库多层仓储1号库1F陶瓷2F卫浴、水暖配件3F五金、木质产品4F五金、管材管件（规划）多层仓储2号库1F陶瓷2F各种家具品类3F各种家具品类4F各种家具品类BW-4仓储区业态规划说明：一号库暂未规划家具类仓库，根据开业前实际需求部分规划在2~4层或BW-1仓库内。多层仓储2号库(BW4-2)——规划中层高业态面积1F陶瓷9292㎡2F各种家具品类9292㎡3F各种家具品类9292㎡4F各种家具品类9292㎡总计37168㎡多层仓储1号库（BW4-1)层高业态面积1F陶瓷9191㎡2F卫浴、水暖配件9191㎡3F五金、木质产品等建材9191㎡4F软装、管材管料等建材9191㎡总计36764㎡板材交易区建议：根据市场业态配套及商户需求反馈，建议BW-1中1、2、3号库，中间半封闭间隔，沿纬一路一侧，外侧开门，规划板材、管材等基材交易区，预计面积为：约30000㎡四、招销节奏招销节奏时间备注招销准备期2014.1----2014.6完成招销准备工作招销启动期2014.6----2014.9确定与商会的合作关系，与部分行业大品牌达成合作意向，由此引爆招商高潮，中小商户陆续引进，完成招销（50）％招销集中期2014.10----2015.2大商户、中等商户基本确定，大规模招商进行。完成招商共（70）％招销冲刺期2015.8----2015.12准备开业，并促进签约与进场装修完成销共（85）％以上招销持续期2015.10----2016.3完成剩余商铺的招商及销售工作开业2016.5盛大开业五、招商模式pattern成功商会合作模式自主招销模式六、招商团队组织架构建材（家具）商会招商团队架构八、考核管理备注：招商部绩效考核表见附件考核指标说明：1、业绩指标考核（占70%权重）业绩指标考核是考核员工的工作业绩，包括完成工作的质量、进度、成本、综合因素指标2、行为指标考核（占20%权重）（1）非部门第一负责人：核心职能（敬业精神、合作意识、创新表现、进取精神、工作纪律）。（2）部门第一负责人：管理职能（团队建设、辅导下属、授权管理、决策能力、创新能力）。3、述职报告（占10%权重）4、绩效面谈考评（为附加分，占10%权重）5、考核结果等级以考核者的评分为基本参照，经过加权平均后，得出最终考核分数，考核结果共分五个等级。详见《考核结果等级说明表》。如果考核指标中，有得分低于E级，将视为考试不合格。招商部招销工作任务分解表•谢谢