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1上海平大建筑工程管理咨询有限公司世茂集团工程管理中心实测实量操作指引解析2123.1.测量说明3.2.工具指引3.3.分项操作指引评估工作的行业需求企业介绍3实测实量操作指引介绍3一、企业介绍4全国第一批开展第三方评估的企业公司现有员工300多名中级以上职称人员约150人，建设部各类注册人员约60人2013年第三方评估签定合同额约3800万公司成立于：2007年主营：第三方评估现合作单位有40多家，其中有万科金地、世茂、招商、保利、中海等一、公司简介公平、公正、客观、廉洁----我们的原则5万科集团中海集团招商地产华润集团众安集团星河地产旭辉集团宝龙集团复地地产五矿集团华远地产海尔地产海尔家居世茂集团鲁能集团中海投资金地集团临港集团保亿集团新长宁集团融创集团中航集团绿城集团鹿鸣谷集团二、合作伙伴：九龙仓集团保利集团仁恒集团新世界集团三盛宏业集团鸿坤集团方兴地产中天集团协信集团蓝光集团领地集团中建二局中建八局东方城集团绿地集团恒基兆业6三、业务分布公平、公正、客观、廉洁----我们的原则7四、评估工作综述评估是通过第三方评估单位的介入，利用科学的评估体系，客观、独立、公正、廉洁的评估方法，对各企业的工程项目进行实地检查。检查内容包括工程实测实量、工程质量风险评估、安全文明等纬度。检查后形成报告，并对检查结果提出工艺改进措施，管理改善建议与各类培训。第三方评估单位只对施工过程局部及阶段性结果进行巡查，这是第三方评估与监理工作区别，推动甲方项目经理部及监理公司对项目的施工过程动态管理。通过量化的检查结果供决策者掌握公司项目总体质量及风险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向；同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，推动项目管理从“粗放式”向“精细化”方向转换，为企业在工程管理方面提供实质性支持，以达到降低工程安全、质量风险、提高工程实体质量、提升客户满意度。8安全文明精装修工程景观园林工程钢结构工程幕墙工程机电设备工程专业评估交付评估五、评估内容在建工程过程评估92020/3/4六、评估提升思路交付品质评估专项验收评估过程质量评估形成企业质量文化形成企业质量文化，以文化影响管理团队、合作单位及作业个体逆向控制交付品质提高观感质量组织针对性专项检查验收降低客户施工过程安全质量风险102020/3/4七、行业发展与现状行业发展第三方评估最早由万科集团在2006年开始引入香港卓德、莱坊集团并运用。2007年改由国内企业实施，目前为止，已经引入第三方评估的房企万科集团、中海地产、金地集团、招商集团、世茂集团、融创中国、保利集团、方兴地产、蓝光地产、协信地产、新世界等近五十多家房企。行业内各公司评估的成效，因各企业的运用手段及考评制度不同而不同。有的公司对检查结果进行强制排名，建立起严格的考评制度，并与合作单位招标、投标，企业内部管理的职位提升及薪酬挂钩，从而使项目管理水平得到了明显的提升。如万科，其工程实测实量的评分从开始的70多分提升到现在的90分以上，目前万科的实测实量、安全文明、渗漏风险、空鼓开裂风险评分均排在行业内首位。反之，有的企业对检查结果不重视，即使进行了施工企业的排名，但因没有建立有效的考评、奖罚制度，项目工程质量提升不明显。第三方评估工作如果要收到成效，不能只停留在表面排名，必须与人力资源部、考评、奖罚制度挂钩，与项目经理上岗、升迁挂钩，才能快速的提升项目管理水平，减少主观管理意识。112020/3/4八、社会认知度1、我们的服务得到了国内多家大型开发商、建筑企业、政府主管部门的广泛认同；2、通过与更多实力客户的深入合作，我们的专业积淀、服务水平、市场价值将进一步提升和彰显。122020/3/4九、标杆企业提升实例万科集团2008年-2013年由A0-A5版提升的实测实量指标实例13独立专业随机原则效率原则真实原则可追溯原则完整性原则十、评估原则公平、公正、客观、廉洁----我们的原则14二、评估工作的行业需求15二、评估开展的行业需求•精装修集中交付的需求。•适应原材料及劳动力市场变化的需求。实现“六大需求4516二、评估开展的行业需求树品牌：1、好的企业品牌的提升，必须有优良的工程品质做支撑2、推行实测实量及风险评估，可以让工程品质的评测得以量化，使工作风险得以明确定性好的工程品质高的客户满意度万科等标杆企业推行实测实量后，数据稳步提升，客户认可率大幅增长评估数据17三、评估开展的市场需求适应原材料及劳动力市场变化的需求原材料市场特征：价格越来越高，日益强调节能环保；劳动力市场特征：短缺，生疏，质量意识差，人工工资高。返工费用是企业的心头病。通过实测实量和风险评估，达成“减少浪费，减少返工”。产业化是未来房地产发展的趋势，推行集中加工降低成本控制。18四、评估开展的市场需求住宅类现状备注：实测实量成绩横向对比图19五、评估开展的行业需求渗漏风险分析20六、评估开展的行业需求空鼓开裂风险分析21七、评估开展的行业需求安全风险分析22三、实测实量操作指引介绍23总体说明：实测操作指引中实测实量的相关指标是结合施工验收规范、抗震设计规范、观感质量要求编制，内容包括：实测合格标准、测量方法、合格率计算、注意事项、分项指引（混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程、涂饰工程、防水工程、铝合金门窗工程）意义与作用：希望通过本实测操作指引的制定与推广，用实测实量数据指导施工，并通过第三方质量推手，客观、真实的把施工现场处于不同施工阶段的质量缺陷及时发现并反馈；同时规范产品质量实测的程序、取样方法、测量操作、数据处理等步骤和要求，努力提升工程实体产品质量；24座便预留排水管孔距偏差同一室内底盒标高差并列插座开关面板高度差抹灰阴阳角方正抹灰地面水平度涂饰墙面平整度涂饰垂直度涂饰阴阳角方正涂饰顶棚水平度墙砖墙面平整度墙砖垂直度墙砖阴阳角方正墙砖接缝高低差地砖地面平整度地砖接缝高低差门框正侧面垂直度窗框正面垂直度窗框型材拼缝宽度窗框型材拼缝高低差木地板地面平整度木地板地面水平度木地板接缝宽度木地板接缝高低差上海平大砼截面尺寸砼墙面平整度砼垂直度砼顶板水平度砼楼板厚度砌体墙面平整度砌体垂直度砌体方正度抹灰墙面平整度抹灰垂直度抹灰顶板水平度抹灰净高抹灰方正性抹灰地面平整度砌体外门窗洞口尺寸抹灰户内门洞尺寸抹灰开间进深抹灰外窗内侧墙体厚度极差卫生间涂膜厚度卫生间附加防水层外门窗边框外表面防水层边框收口与塞缝卫生间地漏外墙砌筑防渗漏节点内外墙防开裂节点砼墙、地面给水管暗埋砌体墙面给水管暗埋砌体墙电线管暗埋裂缝空鼓（抹灰、涂饰、墙地砖）观感质量定尺加工尺差控制渗漏空鼓开裂实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性25尺寸控制案例26渗漏案例271.【国家规范GB50204-2011】(混凝土结构工程）2.【国家规范GB50203-2011】（砌体工程）3.【国家规范GB50210-2008】（装饰装修工程）4.（CECS-196-2006）（建筑室内防水工程）5.【国家规范GBT8478-2008】（铝合金门窗工程）6.其它国家、地方相关质量规范文件第三方评估工作支持性文件公平、公正、客观、廉洁--我们的原则公平、公正、客观、廉洁--我们的原则282.1.测量说明2.2.工具指引2.3.分项操作指引29适用范围1.本标准适应于世茂集团住宅类产品的质量管理，评估所有在建工程（自结构±0.00至交付完成前）项目。2.施工单位进行100%实测，并建立分户、分层实测档案；监理公司对施工单位数据不低于30%复测；项目公司管理部对监理公司复测后的数据按不低于50%比例进行复测。取样原则1.随机原则：取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合各标段的施工进度，通过随机抽样确定。2.可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。3.完整原则：同一工程内所有实测指标，具备条件的必须全部进行实测。4.效率原则：要考虑各分实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，提高实测效率。5.真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免过度修补，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。计算办法计算合格率的办法：按项目实测实量的总点数为分母，实测合格点数为分子的百分率（世茂集团实测计算合格率管理办法）插件说明30序号设备名称型号规格适用范围1混凝土钢筋检测仪混凝土结构工程中钢筋位置、钢筋分布及走向、保护层厚度、钢筋直径的探测2数显回弹仪混凝土结构工程中普通混凝土抗压强度的非破损检测3插座测试仪插座缺相、错相等检查4靠尺墙面垂直、平整（砼、砌筑、抹灰、涂饰）；地面平整度5拉拔仪后置拉筋拉拔316激光水平仪现场检测7激光测距仪现场检测8塞片现场检测9电锤现场检测10阴阳角尺现场检测11钢卷尺现场检测12游标卡尺现场检测323.1、混凝土结构工程3.2、砌筑工程3.3、抹灰工程3.4、涂饰工程三、分部分项工程操作指引3.5、卫生间防水工程3.6、铝合金门窗工程333.1混凝土结构工程341.截面尺寸偏差2.墙面平整度3.墙、柱表面垂直度4顶板水平度极差5.楼板厚度偏差测区选取：在同一标段内根据各楼号实际施工进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为实测层。《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2011）6.施工控制线设置35测区选择与计算同一墙或柱面作为1个实测区，累计测量20个实测区，40个测点（按20个测量计算合格率）。每个实测区从地面向上300mm和1500mm各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为1个计算点。合格范围企业标准[-5，8]mm国家标准[-5，8]mm测量工具5m钢卷尺重点提示实测值与设计值对比，不同墙体，设计值有所不同示意图36采用成品砼内撑、保证了构件截面的精准37测区选择与计算测区选择：选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。累计实测实量20个实测区，60个测点计算合格率；测量方法：当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺，累计测2次，作为2个计算点，跨洞口部位必测。当所选墙长度大于3米时，除按45度角测量两次表面平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度，作为1个计算点；跨洞口部位必测，作为1个计算点；合格范围企业标准[0，8]mm国家标准[0，8]mm测量工具2米靠尺、楔形塞尺重点提示跨洞口部位必量，混凝土柱不测平整度，较小偏差可以目测。38测区选择与计算剪力墙：任取长边墙的一面作为1个实测区。累计测量20个实测区，60个测点计算合格率；墙长度小于3米时，同一面墙距两端头阴阳角约30cm位置，按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到顶板时测1次，二是靠尺底端接触到地面时测1次，作为合格率的2个计算点。洞口一侧为必测部位。当墙长度大于3米时，靠尺在长度、高度方向居中时额外加测1次，作为合格率的第3个计算点砼柱：任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度，作为合格率的2个计算点。合格范围企业标准[0，8]mm国家标准层高小于5米，[0，8]mm层高大于5米，[0，10]mm测量工具2米靠尺重点提示靠尺垂直度需先校正，把尺时保证靠尺垂直3940底部设置看脚板对拉杆设置距离满足要求背楞间距不得超过200mm模板接缝设置50×100木方斜撑设置41检测线坠防滑扣件钢木混搭无斜撑、对拉杆间距4道钢木混搭42测区选择与计算（1）同一功能房间砼顶板作为1个实测区，累计测量10个实测区，50个测点计算合格率。所选2套房中的实测区不足10个时，需增加实测套房数。（2）用激光扫平仪打出一条水平基准线。同一实测区距顶板天花线约30cm处位置选4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。以最低点为基准零点，计算另外四点与零点的极差。极差≤15mm时合格；极差≤20mm时，5个偏差值的实际值作为判断合格率的5个计算点。最大偏差值﹥20mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断